Решение от 20 сентября 2023 г. по делу № А55-33725/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: (846) 207-55-15,

e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


20 сентября 2023 года

Дело №

А55-33725/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2023 года,

решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2023 года


Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Шлиньковой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 14 сентября 2023 года дело по иску, заявлению

администрации городского округа Тольятти

к обществу с ограниченной ответственностью «Балт-эксперт»

о взыскании 386 456 руб. 41 коп.


при участии в заседании

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 19.12.2022;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 23.01.2023;



установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Балт-эксперт» о взыскании 386 456 руб. 41 коп., из которых: 373 742 руб. 84 коп. - сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 11.09.2007 № 1666, 12 713 руб. 57 коп. - пени за просрочку платежей, а также пени, начисленные на сумму основного долга, начиная с 17.07.2022 по день фактической оплаты.

От истца поступило уточненный расчет, на основании которого представитель просила суд взыскать с ответчика основной долг в размере 174 242 руб. 84 коп. за период с 02.03.2022 по 30.09.2022, пени в размере 78 440 руб. 30 коп. за период с 12.04.2022 по 23.06.2023.

Поскольку заявление истца не противоречит части 5 статьи 49 АПК РФ, его следует принять, цену иска считать равной 252 683 руб. 14 коп.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, и заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между мэрией г.о. Тольятти и ООО «Финансовая компания «Поволжье» заключен договор № 1666 от 11.09.2007 аренды земельного участка площадью 4384 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0101161:0042, расположенный по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, на пересечении ул. Юбилейная и ул. Свердлова, и предназначенный для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Ж) с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 48 месяцев.

По акту приема-передачи от 11.09.2007 земельный участок передан арендатору.

Впоследствии, между ООО «ФК «Поволжье» и ООО «ФАВОР» заключен договор перенайма от 09.10.2013 № 3, согласно которому права и обязанности по договору аренды № 1666 от 11.09.2017 переданы новому арендатору – ООО «ФАВОР».

Далее, между мэрией г.о. Тольятти, ООО «ФАВОР» и ФИО4 заключено дополнительное соглашение от 26.05.2014 к договору аренды от 11.09.2007 № 1666, в котором стороны согласовали, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, ООО «ФАВОР» исключается из договора аренды № 1666 от 11.09.2007, а ФИО4 приобретает его права и обязанности как арендатора земельного участка.

Впоследствии, 15.10.2014, между мэрией г.о. Тольятти и ООО «СТАВРОС» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1666, согласно которому права и обязанности прежнего арендатора – ФИО4 перешли к ООО «СТАВРОС».

На основании дополнительного соглашения от 15.07.2016 права и обязанности прежнего арендатора – ООО «СТАВРОС» перешли к ООО «Рента».

На основании дополнительного соглашения от 15.01.2020 стороной в договоре аренды № 1666 становится ООО «Фартуна», которое приобретает права и обязанности ООО «Рента». Кроме того, в данном дополнительном соглашении, подписанном администрацией г.о. Тольятти и ООО «Фартуна», стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, указав, что слова «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Ж) с инженерно-техническим обеспечением» заменить словами «объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101161:42 расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «БАЛТ-ЭКСПЕРТ» (28/29 доли в праве общей долевой собственности) с 02.03.2022.

В этой связи истец начислил ответчику арендную плату за период с 02.03.2022 по 30.09.2022, рассчитав ее в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, решением Думы г.о. Тольятти от 08.12.2021 № 1129, по формуле:


Ап = Скад x Кв x Ки,


где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год;

Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации;

Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год.

Согласно условиям договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2020), сведениям Выписки из ЕГРН видами разрешенного использования земельного участка указаны: объекты придорожного сервиса (4.9.1.), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы (4.2.).

Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 08.12.2021 № 1129 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов для жилищного строительства и целей, не связанных со строительством" утверждены коэффициенты виды использования земельных участков.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков». В перечне классификатора указано, что вид разрешенного использования с кодом 4.9.1. (как указано в договоре аренды и Выписке из ЕГРН) именуется «объекты дорожного сервиса» и включает в себя «размещение зданий и сооружений дорожного сервиса». При этом, указано, что содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 (заправка транспортных средств), 4.9.1.2. (обеспечение дорожного отдыха), 4.9.1.3. (автомобильные мойки), 4.9.1.4. (ремонт автомобилей).

Согласно перечню, утвержденному решением Думы г.о. Тольятти от 08.12.2021 № 1129, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» соответствует коэффициент 0,0453, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «заправка транспортных средств» соответствует коэффициент 0,0284, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «автомобильные мойки» соответствует коэффициент 0,0238, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «ремонт автомобилей» соответствует коэффициент 0,0279, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «обеспечение дорожного отдыха» соответствует коэффициент 0,0272.

В соответствии с пунктом 2 Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, в случае, если используется земельный участок с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

Между тем, расчет арендной платы произведен истцом с применением коэффициента вида использования «магазины» (0,0599), который в перечне разрешенных видов использования ни в договоре аренды ни в ЕГРН не указан.

Истец при этом ссылается на фактическое расположение на спорном участке здания, используемого под магазин, мужскую парикмахерскую и Хинкальную, а также павильон «Шиномонтаж», автоматическую АЗС.

Не согласившись с данным расчетом и применением используемого при расчете вида использования, ответчик указал, что при расчете необходимо применять коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования 4.9.1.2. - «обеспечение дорожного отдыха», равный 0,0272, пояснив при этом, что коэффициент для разрешенного вида использования «торговые центр, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (0,0453) применить невозможно, поскольку он установлен для объектов капитального строительства площадью свыше 5000 кв.м., в данном случае площадь здания составляет 1462,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Именно вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса; подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из пункта 2 Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, наибольшим по значению вида использования земельного участка, указанного как в договоре аренды, так и в Выписке из ЕГРН, является коэффициент 0,0453, соответствующий виду использования (4.2.).

Довод ответчика о том, что земельный участок не используется с таким видом разрешенного использования, на участке распложено здание с магазином, парикмахерской, пекарней, хинкальной меньшей площадью, судом отклоняется, поскольку вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке. Арендодатель не обязан отслеживать фактически осуществляемые виды деятельности правообладателем из числа разрешенных договором и внесенных в ЕГРН. Ссылка сторон на решение суда от 07.06.2023 по делу № А55-924/2023, которым установлено фактическое использование земельного участка, судом не принимается, поскольку данный вывод судом сделан исходя из акта осмотра от 20.10.2022, составленного истцом, обстоятельства размещения каких-либо объектов в более ранний период судом не исследовались.

Неиспользование правообладателем земельного участка с учетом внесенного в реестр вида использования не освобождает его от внесения арендной платы, но предоставляет ему право обратиться с заявлением об исключении данного вида использования участка из числа допустимых. Представленные в материалы дела документы свидетельствуют об обращении арендатора с дополнением разрешенных видов деятельности иными видами деятельности, что не является обращением об исключении имеющегося вида деятельности.

Таким образом, поскольку земельный участок, плата за который предъявлена к взысканию, используется (может быть использован) с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению, то есть исходя из коэффициента 0,0453.

При таком расчете размер арендной платы за период с 02.03.2022 по 30.09.2022 составляет 282 646 руб. 93 коп.

С учетом поступившей от ответчика оплаты в размере 199 500 руб. 00 коп., задолженность ответчика составляет 83 146 руб. 93 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по оплате задолженности, истцом начислены пени в размере 78 440 руб. 00 коп. за период с 12.04.2022 по 23.06.2023.

Между тем, при начислении неустойки истцом не учтен мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, действовавший в период с 01.04.2022 по 01.10.2022, когда финансовые санкции не начисляются.

Исходя из ежемесячной стоимости арендной платы, признанной судом правомерной, размер неустойки за период с 02.10.2022 по 23.06.2023 составляет 30 846 руб. 54 коп.

Требование истца о начислении неустойки по день фактического исполнения обязательства по оплате соответствует положениям статьи 330 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В связи с вышеизложенным, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению являются требования истца о взыскании арендной платы в размере 83 146 руб. 93 коп., неустойки в размере 30 846 руб. 54 коп., а также неустойки, начисленной исходя из 0,06% от суммы основного долга, начиная с 24.06.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате.

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований следует отказать.

На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181, 110, ч. 1 ст. 259, ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. Принять заявление истца об уменьшении размера исковых требований, цену иска считать равной 252 683 руб. 14 коп.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балт-эксперт» (ИНН <***>) в пользу администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>) 83 146 руб. 93 коп. – основной долг, 30 846 руб. 54 коп. – неустойку, а также неустойку, начисленную исходя из 0,06% от суммы основного долга, начиная с 24.06.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балт-эксперт» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 633 руб. 00 коп.

4. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Е.В. Шлинькова