Решение от 15 декабря 2020 г. по делу № А21-419/2020

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г.Калининград

«15» декабря 2020 года

Дело № А21-419/2020

Резолютивная часть решения оглашена 10 декабря 2020 года

Решение изготовлено в полном объёме 15 декабря 2020 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Иванова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304391323300015, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АНАПО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору № 2 аренды нежилого помещения от 1.01.2014 за период с 1.11.2018 по 31.10.2019 в размере 480 000 рублей и с 1.11.2019 по день подписания акта приёма-передачи в размере 40 000 рублей за каждый месяц, неустойки по состоянию на 7.11.2019 в размере 116 720 рублей и задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 121 678,37 рублей,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 19.11.2019, по паспорту;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 10.02.2020, по паспорту;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель, Арендодатель) обратился в арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «АНАПО» (далее – ответчик, Общество, Арендатор) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору № 2 аренды нежилого помещения от 1.01.2014 за период с 1.11.2018 по 31.10.2019 в размере 480 000 рублей и с 1.11.2019 по день подписания акта приёма-передачи в размере 40 000 рублей за каждый месяц, неустойки по состоянию на 7.11.2019 в размере 120 120 рублей, и задолженности по оплате электроэнергии в размере 19 408,93 рублей, коммунальных услуг – 67 816,97 рублей, по взносу за капитальный ремонт общего имущества – 34 542,47 рублей.

Определением суда от 23.01.2020 исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства. В ходе рассмотрения дела суд пришёл к выводу о необходимости рассмотрения дела по общим правилам искового производства и назначил судебное заседание.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в сроки, установленные частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объёме.

Представитель ответчика возражала против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, а также заявила о фальсификации договора № 2 аренды нежилого помещения от 1.01.2014 и дополнительного соглашения № 1 от 1.11.2014 к нему.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик 1.01.2014 заключили договор № 2 аренды нежилого помещения (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение литер CXIII из литера А, общей площадью 101,3 м2, кадастровый номер 39-39-01/230/2013-402, расположенное по адресу: <...>, а Арендатор обязался уплачивать арендную плату.

Срок аренды установлен с 1.01.2014 по 31.10.2014 (п. 5.1 Договора). Дополнительным соглашением № 1 от 1.11.2014 к Договору стороны установили, что Договор заключён на неопределённый срок.

В соответствии с пунктами 4.2 Договора арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц и вносится Арендатором ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В силу пункта 4.4 Договора Арендатор самостоятельно оплачивает счета за услуги телефонной связи, электричество, воду и вывоз мусора, содержание, тех. обслуживание и ремонт общего имущества, а также самостоятельно рассчитывает и уплачивает плату за загрязнение окружающей среды.

Установленное в Договоре помещение было передано Арендатору 1.01.2014, что подтверждается актом приёма-передачи нежилого помещения, однако с ноября 2018 года он перестал исполнять свои обязательства по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг, ввиду чего на его стороне образовалась задолженность в общей сумме 695 000,63 рублей.

8.10.2019 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность в указанной сумме и пени в сумме 106 480 рублей, которая была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными в части, исходя из следующего.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Ответчик возражал относительно исковых требований, указав на то, что Договор, представленный истцом, подложный, и указанное в нём помещение было передано Обществу в аренду ФИО5 по договору от 15.06.2012 на срок до 15.06.2018.

По ходатайству ответчика, судом из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) были истребованы сведения о зарегистрированных правах и аренде в отношении спорного помещения. Согласно материалам предоставленного регистрационного дела, данное помещение с 2009 года принадлежало ФИО5, в 2012 году было передано в аренду ООО «Анапо», а в 2013 году – передано в собственность по договору купли-продажи ФИО2

13.06.2013 Управление Росреестра направляло ФИО5 и ФИО2 уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права на спорное помещение в связи с тем, что данный объект недвижимого имущества передан в пользование по договору аренды от 15.06.2012.

Истец, возражая относительно заявления о фальсификации Договора, указал на то, что переход права собственности на арендуемое помещение повлёк перемену стороны Арендодателя в Договоре независимо от государственной регистрации этого факта. Кроме того, сторонами с января 2014 года до декабря 2018 года составлялись и подписывались ежемесячные акты об аренде и акты сверок взаимных расчётов, а Арендатором регулярно вносились арендные платежи, что подтверждается выписками операций на счёте Предпринимателя.

Общество, настаивая на фальсификации Договора и дополнительного соглашения к нему, заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В судебное заседание для опроса был вызван свидетель ФИО6, являвшийся в спорный период директором Общества, который пояснил, что Договор и дополнительное соглашение к нему не подписывал, каким образом производилась оплата за аренду спорного помещения, пояснить не смог, поскольку этим занимался бухгалтер Общества.

Предприниматель отказался от исключения указанных документов из числа доказательств и представил их оригиналы, а также оригиналы актов и актов сверок за период с января 2014 года по декабрь 2018 года, при этом не настаивал на том, что в указанных документах стоит подпись ФИО6

Ввиду изложенного представитель ответчика пояснила, что не настаивает на проведении судебной экспертизы по вопросу подлинности подписи в указанных документах, заявление о фальсификации доказательств поддержала.

Сопоставив Договор и акты к нему с представленными в материалы дела документами, суд не нашёл оснований для удовлетворения заявления ответчика, поскольку заключение и исполнение Договора подтверждено всей совокупностью исследованных доказательств.

Кроме того, Общество ссылалось на то, что помещение в спорный период находилось в аренде у других лиц. Вместе с тем, площадь арендуемого помещения по Договору не совпадает с таковой, указанной в договорах аренды с третьими лицами.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу части 3 названной статьи сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Правило, согласно которому сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора известно в юриспруденции как принцип эстоппель.

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, сложившуюся между сторонами.

Как указано в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017), правило эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях по делу № 13970/10 от 08.02.2011 г., № ВАС-12444/12 от 1911.2012 г., № 11277/12 от 04.12.2012 г. и в пунктах 6 и 7 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключённости договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая те обстоятельства, что ответчик производил оплаты на счёт ответчика в сумме ежемесячной арендной платы по Договору, а также наличие подписанных актов в оригиналах, суд пришёл к выводу о том, что факты заключения между истцом и ответчиком Договора и его исполнения подтверждены материалами дела. При этом, доказательств внесения арендной платы по Договору за спорный период в полном объёме в материалы дела не представлено.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 5.3 Договора при возврате помещения в первую очередь составляется акт технического осмотра на момент возврата, затем акт сверки взаиморасчётов по Договору и акт приёма-передачи, которые подписываются сторонами. Указанные акты должны быть подписаны не позднее следующего дня после прекращения действия Договора.

Доказательств сдачи арендованного помещения Обществом Предпринимателю или предыдущему собственнику помещения не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам с их начислением до момента сдачи помещения Арендодателю и оплате коммунальных услуг являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения своих обязательств по Договору, истец начислил пени на сумму долга по арендной плате.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе и неустойкой, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.5 Договора за просрочку перечисления арендной платы установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день от суммы задолженности.

Ответчик, возражал относительно расчёта пеней, представленного истцом, ссылаясь на пропуск им срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 195 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пени истцом начислены за период с 6.10.2016 по 7.11.2019. Исковое заявление предъявлено в суд 17.01.2020, таким образом, в части взыскания пеней за период с 6.10.2016 по 17.01.2017 Предпринимателем пропущен срок исковой давности.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, в сумме 116 720 рублей.

Статьёй 112 АПК РФ предусмотрено, что в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешается вопрос о судебных расходах.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Анапо» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304391323300015, ИНН <***>) сумму задолженности по договору № 2 аренды нежилого помещения от 1.01.2014 за период с 1.11.2018 по 31.10.2019 в размере 480 000 рублей и с 1.11.2019 по день подписания акта приёма-передачи в размере 40 000 рублей за каждый месяц, сумму неустойки по состоянию на 7.11.2019 в размере 116 720 рублей и задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 121 678,37 рублей,

Взыскать с ООО «Анапо» в доход федерального бюджета 17 368 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета 68 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяС.А. Иванов