Решение от 24 декабря 2018 г. по делу № А49-9601/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-9601/2018
г. Пенза
24 декабря 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2018 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭКСИМТЭП» (ОГРН <***>) к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании суммы неустойки (пени),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Градиент альфа Плюс» (ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности;

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности;

от третьего лица – не явилось, извещено,

установил:

ООО «ЭКСИМТЭП» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к АО «Тандер», в котором просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 06.03.2018 по 06.07.2018 в размере 6 600 руб. 50 коп., а также расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 и обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения №2-30, 34, 41, 45-48 общей площадью 849,8 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: <...>.

Требования истца мотивированы тем, что истец, являющийся одним из собственников переданных в аренду помещений, своевременно не получает арендную плату.

В отзыве на исковое заявление ответчик с исковыми требованиями не согласился по следующим доводам.

Ответчик указывает, что причиной задержки внесения части арендной платы послужило проведение переговоров с истцом о снижении арендной платы (ответчик не отказывался выполнять свои обязательства, а лишь предлагал пересмотреть условия договора). Поскольку в настоящее время задолженность погашена, то, по мнению ответчика, оснований для расторжения договора не имеется. Кроме того, ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 по делу №А49-6464/2018, в котором сделан вывод о том, что рассмотрение спора о расторжении договора аренды невозможно без участия в качестве соистца второго собственника – ООО «Градиент Альфа Плюс».

26.11.2018 арбитражным судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера имущественного требования до 4 902 руб.

Судебное заседание назначено на 17.12.2018.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, представитель ответчика просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании на основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14-45 24.12.2018.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

По договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 (л.д.20-28) истец передал ответчику во временное арендное пользование нежилые помещения №2-30, 34, 41, 45-48 общей площадью 849,8 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: <...>.

Арендная плата по договору составляет 1 020 000 руб. в месяц (п.3.1 договора).

В связи с реконструкцией объекта недвижимости и регистрацией перехода права долевой собственности на него за ООО «Градиент Альфа Плюс» 16.03.2016 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л.д.29-30), в соответствии с которым преамбула договора была изложена в новой редакции: арендодателем 1 по договору является ООО «Эксимтэп», арендодателем 2 - ООО «Градиент Альфа Плюс». Пункт 1.2 договора изложен в новой редакции: «Объект входит в состав нежилого здания, общей площадью 3 698,1 кв.м, инв. №56:401:002:24605, литер А. А1, находящегося по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, проспект Строителей, д. 21Б. Объект принадлежит арендодателю 1 на праве общей долевой собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015 г. №58- 29-048-2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 марта 2016 года сделана запись регистрации №58- 58/001-58/037/002/2016-326/3 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16 марта 2016 года, арендодателю 2 на праве общей долевой собственности на основании договора инвестирования от 01.10.2013 г. №1-2013, акта приема-передачи от 04.03.2016 г. №б/н по договору инвестирования от 01.10.2013 г. №1-2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 марта 2016 года сделана запись регистрации №58-58/001-58/037/002/2016-326/2 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16 марта 2016 года».

Согласно п. 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2016) арендная плата составила 850 000 руб. (по 50% от общей суммы арендных платежей каждому арендодателю, что составляет 425 000 руб.).

Пункт 3.5 договора изложен в редакции: «Платежи, установленные договором, оплачиваются арендатором безналичным перечислением денежных средств на расчетные счета арендодателя 1, арендодателя 2, указанные в договоре, не позднее 5 числа текущего месяца».

Согласно дополнительному соглашению от 15.11.2017 (л.д.31) к договору аренды недвижимого имущества ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 между сторонами договора достигнуто соглашение об установлении размера постоянной части арендной платы с 01 декабря 2017 года по 28 февраля 2018 года включительно в сумме 590 000 рублей в месяц (по 295 000 руб. в месяц каждому арендодателю); а с 01 марта 2018 года размер постоянной части арендной платы составляет 1 020 000 рублей (по 510 000 руб. в месяц каждому арендодателю).

08.02.2018 с сопроводительным письмом №111 от 01.01.2018 (л.д.54-55) ответчик направил истцу и третьему лицу предложение об установлении на период с 01.03.2018 по 31.12.2018 размера арендной платы – 590 000 руб. в месяц (по 295 000 руб. в месяц каждому арендодателю), а с 01.01.2019 – 680 000 руб. в месяц.

Истец от подписания указанного дополнительного соглашения отказался.

12.03.2018 истец направил ответчику претензию исх. №10 (л.д.60-61) с требованием внесения арендной платы в полном объеме в размере, установленном дополнительным соглашением от 15.11.2017, с требованием оплаты задолженности за март 2018 года. В претензии истец указывает на то, что в связи с отказом ответчика от внесения арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением от 15.11.2017, истец будет вынужден с 06.05.2018 года расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015.

ООО «ЭКСИМТЭП» обращалось в арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика суммы 647 752 руб., в том числе 645 000 руб. – задолженность по договору аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 за март, апрель, май 2018 года, 2 752 руб. – неустойка за период с 06.03.2018 г. по 18.05.2018 г.; о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 и об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения № 2-30, 34, 41, 45-48, общей площадью 849,8 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, д.21Б (дело №А49-6364/2018).

В ходе рассмотрения этого дела истец отказался от исковых требований в части взыскания задолженности за март, апрель и май 2018 года в сумме 645 000 руб., и производство по делу в этой части было прекращено.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 по делу №А49-6364/2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018, исковые требования были удовлетворены частично – с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в сумме 1 591 руб. за нарушение срока внесения арендной платы за март 2018 года. В остальной части исковые требования были оставлены без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Предметом настоящего спора является взыскание с ответчика неустойки в сумме 4 902 руб., начисленной с 19.05.2018 по 05.07.2018, а также требование о расторжении договора аренды.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается претензией №38 от 06.07.2018. Кроме того, из пояснений представителей сторон в судебных заседаниях следует, что мирным путем спор не урегулировать.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст.309, 310 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Право арендодателя начислить арендатору неустойку в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки предусмотрено п.4.1 договора аренды и согласуется с положениями ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие просрочки в исполнении обязательств по внесению арендной платы, а также сумма начисленной неустойки ответчиком не оспариваются, что следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании.

В этой связи требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере является законным и обоснованным.

В то же время требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015 не может быть удовлетворено, исходя из следующего.

В силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Такое же условие предусмотрено п.5.2 договора аренды.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается то, что ответчик просрочил внесение арендной платы за три расчетных периода подряд – март, апрель и май 2018 года.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

С учетом названных периодов (месяцев просрочки) и даты обращения истца в суд с иском о расторжении договора (31.08.2018) арбитражный суд считает, что иск был заявлен в разумный срок.

Между тем, из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается то, что истец и третье лицо владеют переданными в аренду помещениями на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, и участники долевой собственности совместно выступают на стороне арендодателя в договоре №ПнФ/35919/15 от 16.06.2015.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежит применению ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия другого участника общей собственности и требовать расторжения договоров аренды без соглашения с ним.

Доказательства, подтверждающие согласие ООО «Градиент Альфа Плюс» на распоряжение общим имуществом, в том числе на расторжение договора аренды, материалы дела не содержат.

Исходя из этого, требования истца о расторжении договора аренды и передачи ответчику нежилых помещений удовлетворению не подлежат.

Выводы суда соответствуют сложившейся судебной практике по аналогичным делам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2016 №303-ЭС16-4603, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2009 №14637/09, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 по делу №А46-6146/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2017 по делу №08-3725/2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2018 по делу №А64-6950/2017 и др.).

В связи с отказом в удовлетворении данных требований расходы по оплате госпошлине относятся на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части требований о взыскании неустойки расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКСИМТЭП» неустойку (пени) в размере 4 902 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья С.В. Аверьянов