Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А53-18457/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-18457/24
17 декабря 2024 года
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   03 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен            17 декабря 2024 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка» (ИНН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца: не явился;

от ответчика: ФИО1, по доверенности;

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее также – истец, Комитет) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка» (далее также – ответчик, ООО «Чайка»)  об изъятии объекта незавершенного строительства.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил возражения отзыв, с ходатайством о рассмотрении дело в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, в отзыве на иск ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 24.10.2018 №18-150 ООО «Вант», правопреемником которого является ООО «Чайка», был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1884 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0002015:361, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях размещения среднеэтажной жилой застройки, сроком на 3 года.

В период действия договора, на основании разрешения на строительство от 04.02.2021, общество возвело на вышеуказанном земельном участке объект незавершенного строительства, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

05.09.2022 общество обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка.

Письмом от 20.09.2022 №60.04.5/9237 обществу было отказано в заключении договора аренды, ввиду того что Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставляет право на заключение договора аренды на новый срок при условии действующего договора на дату обращения с заявлением о продлении договора аренды.

Данный отказ обществом был обжалован в судебном порядке в рамках дела № А53-44791/2022. Решением суда от 25 сентября 2023 года по делу № А53-44791/2022, оставленным без изменений судами апелляционной и кассационной инстанции, в удовлетворении требований отказано.

Поскольку строительство вышеуказанного объекта не завершено, срок действия договора аренды земельного участка истек, Комитет обратился в суд с настоящим иском о принудительном изъятии имущества.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований комитета, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Статьей 35 Закона N 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований комитета, приняв во внимание следующее.

В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).

Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от 16.07.2008 N 9-П и от 24.02.2004 N 3-П, определения от 11.05.2012 N 758-О и от 03.07.2007 N 714-ОП).

Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 ГК РФ).

Пунктом 3.1 части 2 статьи 235 ГК установлено в качестве основания прекращения права собственности принудительное изъятие у собственника имущества в случае, когда производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу положений пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Частью 6 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ, он вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В свою очередь, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ, которым был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

На основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (часть 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 6 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как разъяснено в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

На основании частей 1, 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рамках дела № A53-44791/22 судами установлено, что ООО «Вант» (правопредшественник ООО «Чайка») и КУИ были заключены договоры аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002015:82 площадью 1884 кв.м, от 28.11.2008 №08-993, а также от 23.09.2013 №13-286 для использования в целях размещения многоэтажного 30-квартирного жилого дома с пристроенными торговоофисными помещениями. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок к/н 61:58:0002015:82 площадью 1884 кв.м был преобразован в земельный участок к/н 61:58:0002015:361 площадью 1884 кв.м. При подаче заявления о заключении договора аренды в 2018 году, ООО «Вант» сослалось на наличие у него права на объект недвижимого имущества, право на который зарегистрировано 10.05.2018 на основании разрешения на строительство от 05.07.2017 и договора аренды №13-286, заключенного 23.09.2013. В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 15.09.2022 года, составленный представителями заинтересованного лица, из которого следует, что на земельном участке расположены фундамент из фундаментного блока и ветхий объект капитального строительства. Данный акт заявителем в установленном порядке не оспорен. Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 10.05.2023, параметры объекта не изменены с 2018 г., степень готовности объекта -5%, что свидетельствует об отсутствии на протяжении длительного времени должных мер со стороны заявителя по строительству объекта.

Таким образом, правопредшественнику общества ранее неоднократно предоставлялся в аренду земельный участок для завершения строительства объекта, более того, им было реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", однако, своими правами он не воспользовался в установленном порядке.

Каких-либо доказательств реальных действий по завершению строительства, как и доказательств наличия препятствий со стороны Комитета ответчиком не представлено. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не получено.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм суд приходит к выводу, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, в том числе оставление в пользовании земельным участком, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны.

Совокупное толкование вышеприведенных законоположений свидетельствует о том, что при решении вопроса о применении положений статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ к рассматриваемым правоотношениям заявление о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, отсутствует предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ основание для отказа в удовлетворении требования Комитета об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0002015:376, путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного исковые требования Комитета подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Чайка» (ИНН: <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0002015:376, расположенный по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002015:361, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Чайка» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.