Решение от 30 июля 2021 г. по делу № А40-21317/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

30.07.2021 Дело № А40-21317/21-11-142

Резолютивная часть решения объявлена 19.07.2021

Полный текст решения изготовлен 30.07.2021

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО2" (115035, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 1/2, СТР.1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РЭМ" (117218, МОСКВА ГОРОД, КРЖИЖАНОВСКОГО УЛИЦА, ДОМ 14, КОРПУС 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: <***>)

ВЫСШЕМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ОРГАНУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>)

о переводе прав и обязанностей

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 29.04.2019, удостоверение

ФИО4 по доверенности от 29.04.2019, паспорт

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 18.12.2019, паспорт

от ответчика 2): ФИО6 по доверенности № 4-47-1838/20 от 22.12.2020, удостоверение

ФИО7 по доверенности № 4-47-1843/20 от 22.12.2020, удостоверение

от ответчика 3): ФИО6 по доверенности № 33-Д-1557/20 от 23.12.2020, удостоверение ФИО7 по доверенности № 33-Д-1572/20 от 23.12.2020, удостоверение

от третьего лица: ФИО8 по доверенности №ДКН-16-37-79/20 от 30.12.2020, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций ФИО2» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «РЭМ», Правительству Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Ответчики) о переводе прав и обязанности приобретателя с АО «РЭМ» на Истца в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1 264,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем заключения между Департаментом городского имущества города Москвы и Истцом договора купли-продажи помещения на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Третье лицо Мосгорнаследие поддержало позицию ответчиков.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.09.2001 между ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы) и ЗАО «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества ФИО2» (правопредшественником Истца) заключен охранно-арендный договор спорного нежилого помещения. 01.10.2004 между ГУОП г. Москвы, ЗАО «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества ФИО2» и Истцом заключено соглашение № 129-з-с о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору», которое 09.10.2004 было согласовано Департаментом городского имущества города Москвы. 20.01.2005 между ГУОП г. Москвы и Истцом заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 20.01.2035 года. 01.03.2005 охранно-арендный договор между Истцом и ГУОП г. Москвы переоформлялся. 20.10.2010 заключено дополнительное соглашение между Департаментом имущества г. Москвы и Истцом о замене в договоре арендодателя с ГУОП г. Москвы на Департамент имущества.

Здание, в котором находится спорное помещение, является объектом культурного наследия регионального значения - «Жилой дом с 8 торговыми помещениями ФИО2, 1850-е– 1870-е гг., 1880-е – 1890-е гг. XX в., военный инженер Н.А. Гейнц».

11.09.2017, при наличии Истца в качестве арендатора, спорное нежилое помещение было передано в хозяйственное ведение ГУП «РЭМ» на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 № 29711 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>».

Распоряжением Департамента имущества от 28.12.2017 № 45168 «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» данное предприятие приватизировано путем преобразования в Акционерное общество «РЭМ». Спорное помещение включено в состав подлежащего приватизации имущества наряду со множеством других объектов недвижимости города Москвы.

Таким образом, спорное помещение отчуждается из собственности города Москвы и передается в собственность АО «РЭМ», что нарушает законные права Истца как лица, неоднократно выполнявшего ремонтно-реставрационные работы в объекте культурного наследия.

Согласно представленным в материалы дела проектно-сметной документации и акту технического состояния объекта культурного наследия от 16.04.2015 № ДКН-16-09-424/5-1 в арендуемом помещении за счет Истца проведены реставрационные работы внутренних интерьеров, уличных фасадов здания, дворовых фасадов здания, благоустройство территории здания, ремонт коммуникаций теплотрассы.

Выполнение указанных работ по реставрации и благоустройству подтверждается представленными в материалы дела разрешениями Москомнаследия (Мосгорнаследия) на производство работ по сохранению объекта культурного наследия от 10.09.2008 № 16-11/0013-851/8, от 29.08.2012 № 16-11/009-742/12, от 05.09.2013 № 328220-2013, актами комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия Мосгорнаследия от 19.12.2008, от 30.05.2013 № и16-09-584/3-4, от 05.06.2014 № ДКН-222832-2014, а также актами о приемке выполненных работ КС-2 и справками о стоимости выполненных работ и затрат КС-3, подписанными между Истцом и лицензированным подрядчиком ООО «Братья-Строй и Ко», от 14.11.2008 № 1, от 15.12.2008 № 2, от 19.12.2008 № 3, от 14.09.2012 № 1, от 26.10.2012 № 2, от 16.11.2012 № 3, от 23.11.2012 № 4, от 20.09.2013 № 1, от 11.10.2013 № 2, от 31.10.2013 № 3, от 08.11.2013 № 4, платежными поручениями об оплате работ от 04.10.2012 № 507, от 16.11.2012 № 519, от 05.12.2012 № 524, от 11.06.2013 № 580, от 10.10.2013 № 598, от 28.10.2013 № 602, от 18.11.2013 № 610, от 13.12.2013 № 620.

Научно-реставрационный отчет по результатам авторского надзора за производством ремонтно-реставрационных работ подготовлен по заказу Истца лицензированной компанией ООО «СИМСТРОЙСЕРВИС». Данный отчет и проект работ согласован с Мосгорнаследием.

Произведение Истцом ремонта коммуникаций теплотрассы в 2021 году подтверждается представленными в материалы дела договором подряда от 15.03.2021 № 15/03-21 с дополнительным соглашением от 25.03.2021, заключенными между Истцом и ООО «Энергоэффективная компания объединённых тепловых энергетических систем»; платежными поручениями от 16.03.2021 № 33, от 29.03.2021 №42; актом филиала №1 ПАО «МОЭК» от 31.03.2021 о возобновлении подачи тепловой энергии абоненту.

Истец заявляет, что имеет преимущественное право перед АО «РЭМ» на приобретение в собственность спорного помещения на основании пункта 2 статьи 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» в связи с неоднократным проведением истцом ремонтно-реставрационных работ в здании-объекте культурного наследия.

По мнению истца, передача Департаментом городского имущества г. Москвы спорного помещения в собственность АО «РЭМ» нарушает преимущественное право истца на его покупку.

04.12.2020 Истец направил в адрес Ответчиков претензию, в которой просил совершить действия по переводу прав и обязанностей приобретателя с АО «РЭМ» на истца путем заключения договора купли-продажи спорного помещения с Департаментом городского имущества города Москвы.

Претензия оставлена Ответчиками без удовлетворения.

В качестве возражений на иск ответчики указывают, что спорное помещение не подлежит продаже Истцу, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с даты вступления в силу данного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется только в порядке, предусмотренном данным законом.

Ответчики также указывают, что с 01.01.2015 вступила в действие новая редакция статьи 29 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которая ограничивает способы приватизации объектов культурного наследия только способами, указанными в данной статье. При этом способ приватизации, избранный Истцом, по мнению Ответчиков, не предусмотрен данной нормой.

Суд не соглашается с доводами Ответчиков и полагает, что исковые требования должны быть рассмотрены с учетом действия законодательства во времени.

С 01.09.2001 года спорное помещение используется в арендных отношениях с Истцом и его правопредшественником, которые неоднократно проводили в нем ремонтно-реставрационные работы.

Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» вступил в силу с 26.04.2002, то есть после возникновения арендных отношений на спорное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, если стороны договора при его заключении не исключили применение какой-либо нормы закона, действующей во время его заключения, то такая норма становится договорным условием, частью договора. Такой договор не затрагивают дальнейшие изменения законодательства, без прямого на то указания закона.

В соответствии с пп. 1 пункта 12 статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу данного закона выкуп государственного имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что арендные отношения Истца, в момент их возникновения, предусматривали преимущественное право выкупа, поставленное под отлагательное условие, которое наступает при отчуждении спорного помещения из государственной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Данное отлагательное условие наступило 25.04.2018, то есть в момент регистрации в ЕГРЮЛ сведений о создании АО «РЭМ» путем реорганизации в форме преобразования из ГУП «РЭМ» в АО «РЭМ» с передачей спорного помещения в собственность АО «РЭМ».

В соответствии с пунктом 4.2 Указа Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» (в редакции от 25.01.1999, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, включая здания и строения, являющиеся объектами исторического и культурного значения.

Кроме того, право на реализацию преимущественного права Истца вытекает не только из заключенного охранно-арендного договора, но и из самого факта проведения Истцом, согласованных в установленном порядке ремонтно-реставрационных работ.

Буквальное толкование нормы, содержащейся в пункте 2 статьи 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26, позволяет сделать вывод, что право Истца возникает при соблюдении двух условий: (1) отчуждение из государственной собственности спорного помещения; (2) выполнение ремонтно-реставрационных работ в рамках охранного обязательства.

Оба эти условия имели место в момент преобразования ГУП «РЭМ» в акционерное общество.

Таким образом, по смыслу данной нормы, лицо, осуществившее на объекте культурного наследия за свой счет ремонтно-реставрационные работы, уже вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права в случае отчуждения объекта из государственной собственности, независимо от наличия арендных отношений.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с даты вступления в силу данного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

По мнению суда, норму закона, которая призывает предпринимателей инвестировать в реставрацию государственных памятников архитектуры, наделяя их преимущественным правом выкупа, необходимо расценивать как публичную оферту, направленную на привлечение акцептантов, которые возьмут на себя бремя проведения необходимых работ.

Обратное толкование свидетельствовало бы о несправедливом подходе по отношению к добросовестному инвестору, который, возлагая на себя обязательство по производству работ, обосновано полагался на применение указанной правовой нормы.

Статья 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает переходные положения, возникающие после вступления в силу данного закона. Данные переходные положения в большей степени затрагивают правоотношения по завершению процесса приватизации организаций, созданных в ходе массовой приватизации трудовыми коллективами арендных государственных и муниципальных предприятий.

Юридическое лицо Истца не было создано в процессе приватизации. Истец никогда не пользовался какими-либо льготами и преференциями, предусмотренными законодательствами о приватизации и аренде.

В этой связи, отношения между Истцом и органами власти города Москвы были изначально основаны на принципе равенства участников договорных правоотношений, предусматривающих приоритет защиты разумных ожиданий, реализованный в статье 422 ГК РФ.

Таким образом, суд полагает возможным перевести права и обязанности приобретателя с АО «РЭМ» на Истца путем заключения Департаментом имущества с Истцом договора купли-продажи нежилого помещения.

При этом существенные условия сделки по реализации преимущественного права достаточно определенно выражены в пункте 2 статьи 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26. Замещающая сделка по переводу прав и обязанностей приобретателя должна соответствовать основным базовым условиям конкурирующей сделки по отчуждению из государственной собственности спорного помещения.

Согласно приложению № 1 к распоряжению Департамента имущества от 28.12.2017 № 45168 «О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» цена спорого помещения составляет 195 285 377,30 рублей.

Таким образом, продажная цена помещения должна соответствовать стоимости внесения данного помещения в уставный капитал АО «РЭМ».

Кроме того, в рамках дела №А40-230621/2017, рассмотренного Арбитражным судом города Москвы, проведены две судебные экспертизы рыночной стоимости спорного помещения на момент возникновения права истца на реализацию преимущественного права.

Согласно экспертному заключению от 06.04.2018 ООО «Центральное бюро оценки» рыночная стоимость помещения составляет 149 432 627 руб. В соответствии с экспертным заключением от 22.11.2018 ООО «Центр независимой экспертизы собственности» рыночная стоимость помещения составляет 164 728 942 руб.

Таким образом, продажная стоимость помещения в размере 195 285 377,30 руб. никак не ниже его рыночной стоимости.

С учетом того, что указанная в проекте прилагаемого договора купли-продажи стоимость является рыночной и соответствует приватизационной стоимости помещения при передаче в собственность АО «РЭМ», суд не усматривает какого-либо нарушения прав АО «РЭМ», так как Департамент имущества города Москвы после получения от Истца денежных средств сможет пополнить акционерный капитал АО «РЭМ» на данную сумму.

При этом Ответчики не доказали, что передача спорного помещения в собственность АО «РЭМ» преследовала какие-либо специальные хозяйственные цели, так как нежилое помещение передавалось в собственность АО «РЭМ» наряду со множеством других объектов недвижимого имущества. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, в настоящее время акционерный капитал АО «РЭМ» составляет 12 049 999 200 рублей.

В этой связи, замена в акционерном капитале АО «РЭМ» одного из многих передаваемых объектов его денежным эквивалентом не может каким-либо образом нарушать права АО «РЭМ» или Департамента городского имущества города Москвы.

Суд также отмечает, что Закон г. Москвы от 14.07.2000 № 26, который наделяет Истца преимущественным правом приобретения спорного помещения, содержит термин «отчуждение» из государственной собственности.

Буквальное толкование данного термина свидетельствует, что преимущественное право Истца противопоставляется не только ситуации, когда объект продаётся грантором (Департаментом городского имуществ города Москвы) третьему лицу, но и иным образом «отчуждается» - выбывает из собственности грантора.

Воля законодателя, который использовал термин «при отчуждении из государственной собственности», а, например, не термин - «при продаже из государственной собственности», охватывала не только куплю-продажу, но и иные способы распоряжения имуществом (мену, внесение в качестве вклада в уставный капитал и т.д.).

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы допустил акт несоблюдения преимущественного права Истца при отчуждении имущества из государственной собственности.

Тем самым Департамент городского имущества города Москвы совершил действия в обход закона города Москвы, что противоречит пункту 1 статьи 10 ГК РФ.

При этом Закон г. Москвы от 14.07.2000 № 26 до настоящего времени действует: не отменен, не признан недействительным, и подлежит применению в данных правоотношениях.

В данный закон неоднократно вносились поправки: в 2001, 2009, 2014 годах, которые не отменили норму о преимущественном праве для лиц, осуществивших ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия.

Первоначальная редакция абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусматривала, что полномочия органов местного самоуправления в отношении объектов культурного наследия могут определяться также законами субъектов Российской Федерации, как в данном случае.

В этой связи, ссылка ответчиков на действующую только с 01.01.2015 редакцию статьи 29 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которая ограничивает способы приватизации объектов культурного наследия, неправомерна, так как в данном споре подлежат применению правовые нормы, действовавшие на момент заключения и исполнения договора аренды.

Истец осуществил основную часть ремонтно-реставрационных работ в здании до 01.01.2015 (дата изменения закона), то есть на протяжении многих лет регулярного проведения ремонтно-реставрационных работ Истец полагался на действовавшее законодательство, которое приветствовало и поощряло его инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, обещая ему за это преимущественное право покупки объекта.

Таким образом, исходя из базового принципа гражданского права – действия гражданского законодательства во времени, Истец наделен преимущественным правом перед АО «РЭМ» на приобретение в собственность данного помещения.

Суд также констатирует, что действия Департамента городского имущества г. Москвы по передаче в собственность АО «РЭМ» помещения нарушают законодательство об инвестиционной деятельности.

Инвестиции Истца в объект культурного наследия защищены в соответствии с Федеральным законом N 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с положениями статей 1,3 указанного закона инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта. Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

В силу статей 15, 16 указанного закона государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности защиту капитальных вложений. Капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности.

Нежилое помещение, в которое Истец вложил значительные инвестиции, не может быть произвольно передано в нарушение преимущественного права Истца в собственность АО «РЭМ», которое не принимало никакого участия в ремонте и реставрации объекта.

Суд отклоняет довод Ответчика АО «РЭМ» о пропуске Истцом срока исковой давности ввиду следующего.

Ссылка Ответчика АО «РЭМ» на возникновение права Истца на иск с 28.12.2017, то есть с даты издания Департаментом имущества города Москвы распоряжения № 45168 «О приватизации ГУП «РЭМ» признается судом несостоятельной.

Ответчики не пояснили в каких официальных изданиях было опубликовано указанное распоряжение, из которых Истец мог бы узнать о его возникновении. Истец утверждает, что данное распоряжение вообще не было опубликовано.

Таким образом, право Истца на иск возникло с 25.04.2018, то есть с момента регистрации в ЕГРЮЛ сведений о создании АО «РЭМ» путем реорганизации в форме преобразования из ГУП «РЭМ» в АО «РЭМ».

Истец обратился с иском в суд 05.02.2021, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

В этой связи оснований для применения судом срока исковой давности не имеется.

Судом отклоняются доводы ответчиков о том, что Истцом было реализовано право на подобный иск в рамках дела №А40-230621/2017, рассмотренного Арбитражным судом города Москвы.

В рамках указанного дела Истец обращался с иском только к Департаменту городского имущества г. Москвы как субъект малого предпринимательства, основываясь на нормах Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При этом Истец сделал предложение о заключении договора купли-продажи Департаменту имущества г. Москвы, а также направил исковое заявление в рамках дела №А40-230621/2017 еще до преобразования ГУП «РЭМ» в акционерное общество. В этой связи, условия, предусмотренные законом города Москвы о преимущественном праве, в момент подачи иска еще не наступили.

В рамках настоящего дела Истец обратился с иском еще и к АО «РЭМ», реализуя свое право на иск только на основании норм Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» как юридическое лицо, вложившее денежные средства в ремонтно-реставрационные работы здания-памятника.

В рамках настоящего дела заявлена иная выкупная стоимость помещения, соответствующая стоимости внесения спорного нежилого помещения в уставный капитал АО «РЭМ», Истец более не претендует на льготы в виде рассрочки и зачета неотделимых улучшений, которые предусмотрены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и не предусмотрены Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26.

Таким образом, иск, заявленный в рамках настоящего дела, имеет иной предмет и основания, нежели иск в рамках дела №А40-230621/2017, в котором истцу было отказано в выкупе спорного помещения. Однако в рамках указанного дела был установлен факт надлежащего исполнения Истцом договора аренды и охранного обязательства.

Суд не усмотрел каких-либо нарушений Истцом законодательства об охране объектов культурного наследия на момент нарушения преимущественного права Истца.

Доводы третьего лица Мосгорнаследия о нарушениях Истцом требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» опровергаются представленным в материалы дела актом технического состояния объекта от 16.05.2015 № ДКН-16-09-424/5-1 подписанным между Истцом и Мосгорнаследием. Согласно указанному Акту, Истцу предписано выполнять поддерживающий ремонт и все иные работы по сохранению объекта и территории. Указанный акт не содержит предписаний Истцу в части выполнения каких-либо конкретных работ, в том числе проведения дополнительного историко-культурного исследования предмета охраны и территории объекта и ремонтно-реставрационных работ по интерьерам.

Притом, что в вышеуказанном акте технического осмотра объекта от 16.05.2015 отражено надлежащее состояние интерьеров, реставрация которых выполнена ранее Истцом.

Иные документы, обязывающие Истца выполнять данные работы, а также подтверждающие необходимость выполнения таких работ на объекте, Ответчиками и третьим лицом не представлены.

Исполнение Истцом охранных обязательств и надлежащее содержание арендуемого объекта культурного наследия подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-230621/2017, рассмотренному Арбитражным судом города Москвы, а также постановлением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18.12.2018, оставленным без изменения постановлением Мосгорсуда от 18.06.2019 по делу № 05-3262/2018.

08.07.2021 Истец надлежащим образом уведомил Департамент городского имущества г. Москвы и Мосгорнаследие телеграммами о произведении осмотра помещений строительно-техническим экспертом с целью определения технического состояния спорного помещения. Ответчики и третье лицо телеграммы получили, присутствие своих представителей на осмотре не обеспечили.

Техническое состояние спорного нежилого помещения в ходе исследования определено как исправное, что подтверждается Актом технического состояния от 14.07.2021 № 014/21/СТЭ, подготовленным строительно-техническим экспертом ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» ФИО9 По результатам обследования состояние фундамента, стен, перекрытий над подвалом, первым и вторым этажами определено как исправное. Отсутствуют какие-либо дефекты стен и перекрытий.

Ссылки ответчиков на нарушение Истцом законодательства об охране объектов культурного наследия не может является основанием для отказа в иске, так как в настоящем деле рассматриваются правоотношения по состоянию на апрель 2018 года (на момент регистрации в ЕГРЮЛ сведений о создании АО «РЭМ»), а в данный период у Истца отсутствовали какие-либо нарушения по эксплуатации объекта.

Как пояснил Истец, его организация долгое время находилась в состоянии правовой неопределенности, так как АО «РЭМ» направил в Росреестр уведомление о расторжении с Истцом договора аренды от 02.02.2018, в результате чего запись о праве аренды была незаконно погашена в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда г. Москвы в рамках дела №А40-230621/2017 было признано недействительным уведомление АО «РЭМ» от 02.02.2018 о расторжении с Истцом договора аренды. Судом предписано восстановить в ЕГРН запись о праве аренды Истца на спорное помещение.

При этом Истец, даже утратив титул арендатора и длительный период находясь в состоянии правой неопределенности, обеспечивал в здании охрану, отопление и произвел ремонт коммуникаций теплотрассы, что было подтверждено документально и не опровергнуто Ответчиками.

При этом суд отмечает, что вторая часть здания (нежилые помещения, принадлежащие АО «РЭМ») находится в неудовлетворительном состоянии.

Данный факт подтверждается актом технического состояния объекта культурного наследия от 09.11.2020 № ДКН-16-44-6138/2020, составленным Мосгорнаследием в отношении нежилого помещения, принадлежащего АО «РЭМ».

Согласно данному акту «Обследуемая часть объекта долгое время не эксплуатировалась, состояние местами аварийное, требуется проведение полного комплекса работ по сохранению; <…> общее состояние внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов, полов, стен дверей и окон неудовлетворительное».

Нежилое помещение находится в собственности АО «РЭМ» с 05.06.2018, то есть более 3х лет (а до этого в период с 29.09.2017 по 05.06.2018 нежилое помещение находилось в хозяйственном ведении ГУП РЭМ – правопредшественника АО «РЭМ»).

АО «РЭМ» документально не опровергло утверждения Истца, что за весь указанный период оно не производило никаких работ по сохранению объекта, не обеспечивало охрану объекта и поддержание на объекте благоприятного температурного режима, не подготовило какого-либо проекта по ремонту и реставрации объекта, никогда не финансировало реконструкцию объекта.

Таким образом, Департамент имущества не только нарушил преимущественное право Истца на приобретение объекта, но передал объект в собственность лицу, которое допустило аварийное состояние объекта, не охраняет и не эксплуатирует объект.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании ст. ст. 157, 422 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 75, 110, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести права и обязанности приобретателя с АО «РЭМ» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: <***>) на ООО «Общество по возрождению традиций ФИО2» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: <***>) путем заключения между Департаментом городского имущества города Москвы с ООО «Общество по возрождению традиций ФИО2» договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1 264,4 кв.м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56,6-8, 8а, 86, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенного по адресу: <...>, по цене 195 285 377 (сто девяносто пять миллионов двести восемьдесят пять тысяч триста семьдесят семь) рублей 30 копеек (без учета НДС) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО2" (115035, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 1/2, СТР.1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: <***>) госпошлину в размере 2 000 руб. (Две тысячи рублей 00 копеек).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) за счет казны города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО2" (115035, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 1/2, СТР.1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: <***>) госпошлину в размере 2 000 руб. (Две тысячи рублей 00 копеек).

Взыскать с ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>) за счет казны города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО2" (115035, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 1/2, СТР.1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: <***>) госпошлину в размере 2 000 руб. (Две тысячи рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В.Г. Дружинина