Решение от 17 декабря 2019 г. по делу № А63-1041/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-1041/2019
г. Ставрополь
17 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьи Сиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 3042635140000141,

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителя от ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (далее – КУМИ г. Ставропол), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь (далее – предприниматель), третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, об изъятии у ИП ФИО2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, площадью 194,4, степенью готовности – 6 %, расположенный по адресу: <...> в (далее – спорный объект), путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 18.11.2019 судебное разбирательство по делу отложено на 10.12.2019.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Ставрополя от 27.06.2003 № 3705 был утвержден акт выбора земельного участка площадью 577 кв.м. (в том числе 70 кв.м. и 123 кв.м. с особым режимом использования) и предпринимателем было согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе по ул. Доваторцев в квартале 437.

На основании указанного постановления КУМИ г. Ставрополя (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) был подписан договор № 3752 от 22.03.2004 аренды земельного участка площадью 577 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе, сроком по 26.06.2006.

30 октября 2006 года управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности индивидуального предпринимателя на незавершенное строительством кафе, 6% готовности, инвентарный номер 31504, литера «А», адрес (местоположение): <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 26-26-12/038/2006-371, выдано свидетельство 26 АБ № 206071.

Постановлением администрации от 24.01.2007 № 143 предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 577 кв.м, расположенный по указанному адресу в аренду на 3 года для завершения строительства кафе при сервисном центре. На основании данного постановления по договору аренды от 17.04.2007 № 5684, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:20, был предоставлен предпринимателю на новый срок с 24.01.2007 по 23.01.2010.

В дальнейшем на основании постановления администрации г. Ставрополя от 26.05.2010 № 1277 по договору от 05.07.2010 № 8286, зарегистрированному 12.08.2010 № 26- 26-01/112/2010-270 вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду на срок с 26.05.2010 по 25.05.2013, для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.

По истечении срока, установленного договором аренды от 05.07.2010 № 8286, комитетом на основании постановления администрации г. Ставрополя от 17.07.2013 № 2378 с предпринимателем подписан договор от 27.10.2014 № 4247 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе на срок с 17.07.2013 по 16.07.2016.

19 октября 2016 года предприниматель обратился к главе администрации города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства объекта (для физических лиц), в котором просил предоставить для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20.

В ответ на заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства незавершенного строительством объекта индивидуальным предпринимателем было получено уведомление № 08/14-8433с от 17.11.2016 об отказе в предоставлении земельного участка.

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь о признании незаконными действий администрации города Ставрополя, выразившихся в отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе, назначение – для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе, выраженного в уведомлении об отказе № 08/14-8433с от 17.11.2016; об обязании администрации города Ставрополя устранить нарушение, а именно в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу без проведения торгов подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 проект договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе, назначение – для завершения строительства кафе при сервисном комплексе, сроком на три года (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по делу № А63-240/2017, оставленным в силе постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2019, предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа от 17.11.2016 № 08/14-8433с в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20.

По указанному делу судом кассационной инстанции сделан вывод, о том, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, имел право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Это право им реализовано. Предпринимателю земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 № 4247.

18 апреля 2018 года предприниматель также обратилась к главе администрации города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.

Уведомлением от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с администрация отказала предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20.

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению предпринимателю в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437 в г. Ставрополе, назначение – для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе (уведомление об отказе от 17.05.2018 № 08/14-4186с) и обязании администрации устранить нарушение: в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу без проведения торгов подготовить и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019 года по делу № А63- 11746/2018, оставленным в силе постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019 года, в удовлетворении заявленных требований предпринимателя отказано.

Мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:0122203:20 расположен объект незавершенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, предпринимателем использовано, комитет обратился в суд с настоящим истоком.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Закона № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который, приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт «в» пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, предприниматель, как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 30.10.2006, то есть до 01.01.2012, имел право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Это право им реализовано.

Предпринимателю в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 № 4247, однако ответчиком в определенный в договоре аренды от 27.10.2014 года № 4247 срок, строительство спорного объекта не завершено.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Поскольку земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю как собственнику объекта незавершенного строительства в соответствии с правилами пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, право собственности которого зарегистрировано 30.10.2006, то есть до 01.01.2012, право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:0122203:20 для завершения строительства объекта незавершенного строительства предпринимателем (собственником) реализовано, что также подтверждается выводами, изложенными в решении арбитражного суда по делу № А63-240/2017.

Поскольку предприниматель не обладает более правом на заключение договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 у собственника.

Довод ответчика о том, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на отношения сторон, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:0122203:20 от 27.10.2014 № 4257 является незаключенным, ввиду отсутствия его регистрации в Росреестре, судом отклоняется на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Договор аренды от 27.10.2014 № 4257, заключенный между комитетом и предпринимателем, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям об оплате за аренду земли, предпринимателем производились арендные платежи именно по этому договору.

Более того, как указал в своем Постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 16.04.2018 по делу № А63-240/2017, необеспечение сторонами государственной регистрации этого договора, не опровергает выводы судов о том, что предпринимателем было реализовано право однократного приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания.

Довод ответчика о том, что он не мог продолжить строительство, так как по данному участку проходят линии электропередачи и линии ПАО «Вымпел-Коммуникации», судом отклоняются, так как ответчиком не представлено доказательств реальной невозможности продолжения строительства и что именно эти линии препятствовали продолжению строительства.

Кроме того, истец возвел фундамент данного строения, что говорит о том, что указанные линии не препятствовали строительству.

Более того, при предоставлении участка в 2003 году ответчик знал, что данный земельный участок имел 70 кв.м и 123 кв.м с особым режимом использования, согласно акта выбора земельного участка № 3705 от 27.06.2002 года).

На основании вышеизложенного, учитывая, что ответчик за более 15 лет не возвел объект недвижимого имущества, а был возведен только фундамент, что он воспользовался своим правом на продление договора аренды земельного участка, что в настоящий момент у ответчика отсутствуют какие – либо права на указанный земельный участок, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А63-240/2017, А63-11746/2018, суд удовлетворяет заявленные требования истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 3042635140000141, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, площадью 194, 4 кв.м., степень готовности 6 %, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 3042635140000141, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Сиротин И.В.