Решение от 23 июля 2020 г. по делу № А26-2436/2020

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-2436/2020
г. Петрозаводск
23 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2020 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дементьева А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толочковой М.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Заместителя прокурора Республики Карелия к Администрации Петрозаводского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью «Городской центр по благоустройству и озеленению» о признании недействительным пунктов договора аренды земельного участка от 01.03.2017 №32038,


при участии в судебном заседании:

старшего прокурора отдела по обеспечению участия в гражданском и арбитражном процессе Сафарян А.С., по доверенности от 15.01.2020 №08-12-2020;

установил:

Заместитель прокурора Республики Карелия (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик 1, Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Городской центр по благоустройству и озеленению» (далее – ответчик 2, общество) о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка №32038 от 01.03.2017.

Исковые требования обоснованы статьями 22, 35, 54 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», статьями 167, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация в отзыве поясняет, что 01.03.2017 между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Городской центр по благоустройству и озеленению» заключен договор аренды земельного участка № 32038, в соответствии с которым, обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:0110175:96, площадью 4817 кв.м., расположенный по адресу: <...>, согласно кадастровому паспорту земельного участка и акту приема-передачи. В соответствии с п. 1.2 указанного договора земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для эксплуатации административного здания организаций различного профиля, территориальная зона Пк III-V. Зона коммунально-складских объектов III-Vклассов опасности. Настоящий договор заключен на срок до 04.10.2065 и был зарегистрирован в установленном законом порядке за государственным номером 10:01:0110175:96-1.0/001/2017-2 от 26.04.2017. Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0110175:96 находится в собственности Петрозаводского городского округа, что подтверждается государственной регистрацией права№ 10-10/001-10/001/026/2016-617/1 от 14.09.2016. Пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.13 договора предусматривают возможность передачи земельного участка в субаренду только с письменного согласия Арендодателя; пункты 6.3.1-6.3.5 предусматривают право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ (в редакции на дату заключения договора аренды) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе, права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. При этом, на стадии заключения настоящего договора замечаний со стороны арендатора по поводу исключения указанных пунктов из договора в адрес арендодателя не поступало. Относительно требования о признании недействительным пункта 3.1.1 договора Администрация указывает, что согласно пункту 3.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два месяца и нарушения других условий договора. Из буквальной трактовки данного пункта не следует исключение требования о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке, таким образом, данный пункт не противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Ответчики явку своего представителей в суд не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчиков.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Заслушав прокурора, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией Петрозаводского городского округа (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Городской центр по благоустройству и озеленению» (Арендатор) 01 марта 2017 года заключен договор аренды земельного участка № 32038 (далее - договор).

Пунктами 1.1., 1.2. договора установлено, что Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4817 кв.м., имеющий кадастровый номер 10:01:0110175:96, местоположение: <...>. Участок предоставляется из земель населенных пунктов для эксплуатации административного здания организаций различного профиля, территориальная зона Пк III-V. Зона коммунально-складских объектов III-V классов опасности.

В соответствии с Актом приема-передачи земельного участка к договору аренды № 32038 от 01 марта 2017 года Арендодатель передал Арендатору указанный участок в день подписания договора. Претензии по состоянию передаваемого земельного участка у Арендатора отсутствуют.

Согласно Разделу 7 договора срок аренды земельного участка установлен с 05 октября 2016 года по 04 октября 2065 года.

В пункте 3.1.1. договора стороны предусмотрели, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за два месяца и нарушения других условий договора.

Пунктами 4.1.5. и 4.1.6. договора установлено, что Арендатор имеет право на сдачу земельного участка в субаренду с согласия Арендодателя и при условии выполнения пункта 4.2.13. настоящего договора, а также имеет право передавать право аренды земельного участка в залог с письменного согласия Арендодателя.

В пункте 4.2.13. договора указано, что Арендатор обязан с письменного согласия Арендодателя заключать договоры субаренды земельного участка в соответствии с его целевым использованием и разрешенным использованием только на условиях, установленных в пунктах 8.1. и 8.2. договора.

В силу пунктов 6.3.1-6.3.5. договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: действия (бездействия), ухудшающего состояние арендуемого участка; использование земельного участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки; невнесения арендной платы более чем за два месяца по истечении установленного срока проведения платежа; невыполнения требований при проведении ремонтных и иных работ, предусмотренных условиями договора; невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.1., 4.2.5., 4.2.7., 4.2.1.0., 4.2.11., 4.2.12., 4.2.18., 4.2.19., 4.2.23 - использовать земельный участок исключительно по прямому назначению, оговоренному в пункте 1.2. договора, и своевременно вносить за него арендную плату; соблюдать государственные стандарты и нормы качества окружающей среды; соблюдать правила пожарной безопасности; своевременно с Соарендаторами в соответствии с требованиями эксплуатационных служб выполнять условия содержания городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию; осуществить комплекс мероприятий по благоустройству и уборке земельного участка, а также уборке прилегающей территории, предусмотренных Правилами благоустройства, обеспечения чистоты и порядка в Петрозаводском городском округе, утвержденными решением Петрозаводского городского Совета от 03 июня 2014 года № 27/27-414; не допускать на арендуемом земельном участке действий, которые могут повлечь ухудшение экологической обстановки или нанести ущерб архитектурно-планировочным решениям Арендодателя и привести к снижению ценности арендуемого земельного участка; безвозмездно и беспрепятственно предоставлять доступ к объектам общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры и т.п.); не препятствовать размещению на участке межевых и геодезических знаков и обеспечивать возможность проезда к ним; не нарушать права других землепользователей.

Прокурор, ссылаясь на то, что пункты 3.1.1, 4.1.5, 4.1.6, 4.2.13, 6.3.1-6.3.5 договора аренды противоречат положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением тех условий, которые должны соответствовать императивным нормам.

Как разъяснено в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при применении названных выше положений следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Суд полагает, что в данном случае включение в договор спорных не посягает на публичные интересы, а, напротив, направлено на обеспечение гарантий соблюдения таких интересов на случай недобросовестного поведения арендатора, получившего земельный участок в аренду.

При этом из пункта 6.3.1-.6.3.5 договора не следует право арендодателя немотивированно отказаться от договора, а только в перечисленных в этом пункте случаях, связанных с такими нарушениями арендатором своих обязательств, которые исходя из особенностей заключения данного договора могли бы быть признаны существенными. Кроме того, в силу статей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае не исключается судебный контроль за осуществлением стороной, которой предоставлено право на односторонний отказ от договора, этого права. Необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду в данном случае также объяснима существенной значимостью для арендодателя личности арендатора с учетом указанных выше особенностей заключения договора.

Также суд отмечает следующее.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления. Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15, прокурор, предъявляя иск о признании недействительной сделки, совершенной указанными в абзацах втором и третьем части 1 названной статьи лицами, обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, которое в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Между тем прокурор, предъявляя настоящий иск, не обосновал, на защиту какого публично-правового интереса направлено его требование и каким образом в случае удовлетворения иска будет предотвращено нарушение публичных интересов, прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Требование прокурора направлено на защиту скорее интересов конкретного лица - арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, чем публичных интересов.

На основании изложенного суд оказывает в иске полностью.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска Заместителя прокурора Республики Карелия отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Дементьева А.В.