Решение от 15 июня 2021 г. по делу № А13-16257/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-16257/2020
г. Вологда
15 июня 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 15 июня 2021 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СпецАвтоХозяйство» (ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом Администрации Великоустюского муниципального района (ОГРН <***>) о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости имущества и определении достоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилых помещений от общей площадью 559,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> с кадастровыми номерами 35:100101002:302, площадью 166 кв.м., 35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м., 35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м., 35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м., с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщиков Общества с ограниченной ответственностью «Промышленная экспертиза» ФИО1, ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3,

при участии от истца ФИО4 по доверенности от 15.12.2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СпецАвтоХозяйство» (далее – ООО «САХ», истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации Великоустюского муниципального района (далее – Комитет, ответчик) о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости имущества и определении достоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилых помещений от общей площадью 559,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> с кадастровыми номерами 35:100101002:302, площадью 166 кв.м., 35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м., 35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м., 35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указал, что указанная в отчете №438 от 16.10.2019 цена нежилых помещений является чрезмерно завышенной.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 №13-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением от 15 марта 2021 года по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза.

24 мая 2021 года в суд поступило заключение эксперта №02/05/2021 от 13.05.2021.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования уточнил, просил признать недостоверной (недействительной) рыночную стоимость имущества, указанную в пункте 2.1 Договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020, определенную на основании отчета по обоснования рыночной стоимости помещений № 438 от 16 октября 2020 года, в размере 2 454 530 (два миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать) рублей. В целях указания в пункте 2.1 Договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020 стоимости имущества определить величину рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - нежилых помещений от общей площадью 559,5 кв.м., расположенных по адресу <...>: с кадастровыми номерами:

35:100101002:302, площадью 166 кв.м. в размере 416 000 руб.,

35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м. в размере 507 000 руб.,

35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м. в размере 215 000 руб.,

35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м. в размере 147 000 руб.,

35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м. в размере 135 000 руб.

Общую рыночную стоимость указанных нежилых помещений на 27.06.2019 согласно заключению эксперта № 02/05/2021 от 13.05.2021 определить в размере 1 420 000 руб.

Уточнение заявленных требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчик, представителя в суд не направил, в письменном отзыве возразил против удовлетворения иска, представил возражения на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили, отзывы не представили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителя истца, суд находит заявленный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором № 2 аренды имущества от 25.12.2014 Комитет передал ООО «САХ» на праве аренды нежилые помещения общей площадью 559,5 кв.м., расположенные по адресу <...>:

кадастровый номер: 35:100101002:302, площадью 166 кв.м.;

кадастровый номер 35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м.;

кадастровый номер 35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м.;

кадастровый номер 35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м.;

кадастровый номер 35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м.

В целях реализации преимущественного права ООО «САХ» на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и во исполнение решения Арбитражного суда Вологодской области от 12 марта 2020 по делу №А13-23164/2019 Комитет 29.10.2020 направил ООО «САХ» проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 26.10.2020 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества установлена в соответствии с отчетом независимой экспертизы № 438 от 16 октября 2020 года и составила 2 454 530 руб.

ООО «САХ» не согласилось с предложенным Комитетом размером установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку считает, что учитывая техническое состояние вышеуказанных объектов недвижимости, их назначение и расположение, а также кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, стоимость является чрезмерно завышенной.

В связи с этим 18.11.2020 ООО «САХ» направило в адрес Комитета письмо о несогласии с установленной в пункте 2.1 договора ценой, о проведении дополнительной оценки имущества за счет ООО «САХ» и о приостановлении срока заключения договора.

Письмо ООО «САХ» было оставлено Комитетом без ответа, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Вологодской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с наличием в материалах дела трех отчетов, составленных на разные даты оценки, существенно различающихся в определении рыночной стоимости объекта оценки, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №02/05/2021 от 13.05.2021 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества - 27.06.2019 составляет 1 420 000 руб., в том числе: помещений с кадастровыми номерами:

35:100101002:302, площадью 166 кв.м. - 416 000 руб.,

35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м. - 507 000 руб.,

35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м. - 215 000 руб.,

35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м. - 147 000 руб.,

35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м. - 135 000 руб.

Оценив экспертное заключение в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд признает его соответствующим законодательству об оценочной деятельности и считает возможным применить установленную экспертом величину рыночной стоимости как наиболее достоверную при выкупе имущества.

Возражения Комитета на заключение эксперта отклоняются судом, поскольку из приведенных ответчиком доводов суд не усматривает обстоятельств, которые могли бы существенным образом отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

Представленные ответчиком в материалы дела отчет №438 на дату определения рыночной стоимости 09.10.2020, отчет №181 на дату оценки 08.08.2019 не могут быть признаны достоверными и допустимыми доказательствами рыночной стоимости выкупаемого объекта, поскольку даты оценки не совпадают с датой подачи заявления о выкупе арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах исковые требования признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать недостоверной (недействительной) рыночную стоимость имущества, указанную в пункте 2.1 Договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020, определенную на основании отчета по обоснования рыночной стоимости помещений № 438 от 16 октября 2020 года, в размере 2 454 530 (два миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать) рублей.

В целях указания в пункте 2.1 Договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020 стоимости имущества определить величину рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - нежилых помещений от общей площадью 559,5 кв.м., расположенных по адресу <...>: с кадастровыми номерами:

35:100101002:302, площадью 166 кв.м. в размере 416 000 руб.,

35:100101002:303, площадью 202,5 кв.м. в размере 507 000 руб.,

35:100101002:304, площадью 82,7 кв.м. в размере 215 000 руб.,

35:100101002:305, площадью 56,5 кв.м. в размере 147 000 руб.,

35:100101002:306, площадью 51,8 кв.м. в размере 135 000 руб.

Общую рыночную стоимость указанных нежилых помещений на 27.06.2019 согласно заключению эксперта № 02/05/2021 от 13.05.2021 определить в размере 1 420 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Великоустюгского муниципального района в пользу Общества с ограниченной ответственность «Спецавтохозяйство» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин