Решение от 10 марта 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г.Калининград

Дело № А21-6129/2025

«11» марта 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена «03» марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен «11» марта 2026 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Юшкарёва И.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дурневой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "НУК ДОМОУПРАВЛЕНИЕ № 1 Г.КАЛИНИНГРАД" к АО "31 ГПИСС" о взыскании неосновательного обогащения (за оплату жилищных услуг),

третьи лица: Комитет городского хозяйства и строительства Администрации городского округа «Город Калининград», ФГАУ «Росжилкомплекс», Министерство обороны РФ, ППК «Роскадастр» Калининградской области, Министерство регионального контроля (надзора) по Калининградской области;

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ; ФИО2, доверенность от 12.09.2025, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.11.2025, паспорт;

от третьих лиц: извещены, не явились;

установил:

20.05.2025 ООО "НУК ДОМОУПРАВЛЕНИЕ № 1 Г.КАЛИНИНГРАД" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к АО "31 ГПИСС" (далее – Институт, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения (за оплату жилищных услуг), пени.

С учетом уточнения исковых требований (возражение на уточнение правовой позиции Ответчика и ходатайство об уточнении исковых требований от 03.03.2026) истец просил взыскать с ответчика в пользу истца:

неосновательное обогащение (за оплату жилищных услуг за период апрель 2022 – март 2025) в размере 786 151, 87 руб.;

- пени за период с 26.04.2022 по 30.06.2025 в размере 171 735, 87 руб.;

- судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, заявив о том, что услуги оказывались не в том объеме, частично оплачены, о применении исковой давности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Народная управляющая компания Домоуправление №1 г. Калининград» (далее - управляющая компания, Истец) управляло многоквартирным жилым домом № 13-15 по ул. Артилллерийской г. Калининграда на основании Приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области о внесении изменений в реестр лицензий от 01.04.2021 г. № ЖК-916/пр, протокола № 3 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (по извещению № 010221/3351320/01) от 09.03.2021 г., договора управления №220.21/ЕП/39/1 от 29.12.2021 г.

Дата окончания периода управления - 13 сентября 2025 года на основании приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 12.09.2025 г. № ЖК-1099/пр, об исключении многоквартирного дома № 13-15 по ул. Артиллерийской из реестра лицензий управляющей организации. В исковой период управляющей организацией в данном МКД было ООО «Народная управляющая компания Домоуправление № 1 г. Калининград».

В многоквартирном доме № 13-15 по ул. Артиллерийской г. Калининграда согласно данным технического паспорта дома расположены 47 квартир и одно нежилое помещение.

При расчете расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома № 13-15 по ул. Артиллерийской г. Калининграда управляющей компанией применены тарифы, утвержденные администрацией ГО «Город Калининград» в составе конкурсной документации. Управляющей компанией в спорный период оказаны услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также в состав платы за содержание жилого и/или нежилого помещения включены расходы на оплату электроэнергии, холодной воды, горячей воды, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку обязанности по оплате расходов по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также расходов на оплату электроэнергии, холодной воды, горячей воды, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в спорный период ответчиком полностью не исполнены, денежные средства в счет оплаты услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, а также расходов на оплату электроэнергии, холодной воды, горячей воды, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме № 13-15 по ул. Артиллерийской г. Калининграда являются неосновательным обогащением Ответчика за счет Истца. По состоянию на 19.05.2025 г. у Ответчика имеется задолженность перед Истцом за период октябрь 2021 - март 2025 года по оплате жилищных услуг по нежилому помещению по многоквартирному дому № 13-15 по ул. Артиллерийской г. Калининграда в размере 802 682 (восемьсот две тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля 82 копейки.

Письмом от 20.11.2024 г. № 411 управляющая компания направила в адрес Директора «Калининградский морской проектный институт» — филиала АО «31 ГПИСС» досудебную претензию, согласно которой Ответчику предлагалось оплатить образовавшуюся задолженность в досудебном порядке. Досудебная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик денежные средства не оплатил, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Судом рассмотрены доводы ответчика о том, что услуги оказывались не в том объеме, который приведен в расчете цены иска; здание является не жилым; ответчиком самостоятельно заключены договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; договор с управляющей компанией истек; по части требований истекла исковая давность.

В частности, ответчик акцентирует внимание на то, что данное здание по адресу: <...>, состоящее из двух нежилых помещений, является также нежилым, а не многоквартирным жилым домом. И апеллирует к выпискам из ЕГРН. При этом в материалах дела имеется технический паспорт на жилой дом и земельный участок, выданный Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» (БТИ), в котором указано, что дом № 13-13а-15 по ул. Артиллерийской включает в себя нежилое помещение площадью 2777,3 кв.м, а также 47 квартир общей площадью 1783,9 кв.м.

ФГУП «Ростехинвентаризация» - это государственное учреждение, занимающееся учетом недвижимости. В нем хранятся сведения о планировке помещений, их площади, техническом состоянии и конструктивных особенностях. На основе этих данных оформляется технический паспорт, который отражает реальное состояние объекта.

Кадастровый учет ведется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В нем фиксируются права на объекты, их границы, кадастровая стоимость. Такие данные необходимы для государственной регистрации сделок, налогообложения и определения рыночной стоимости имущества.

Различия между БТИ и ЕГРН заключаются в их функциях и содержании информации. БТИ отражает фактические характеристики недвижимости, фиксируя ее текущее состояние. Кадастр учитывает объект как юридическую единицу, определяя его границы и стоимость.

Несмотря на данные, содержащиеся в ЕГРН относительно жилых помещений (общежития Министерства обороны), где указано, что это единое помещение, фактически это два подъезда многоквартирного жилого дома. В подъезде дома № 13 расположены 22 квартиры, в подъезде дома № 15 расположено 25 квартир. Преимущественно все данные ведомственные квартиры заселены согласно договорам найма. На сентябрь 2025 года всего в данном доме было зарегистрировано и проживал 81 человек.

Также Ответчик в 2021 году подписал договор управления с Истом и акт состояния общего имущества МКД, являющийся неотъемлемым приложением № 1 к договору, в котором описываются помещения дома, состоящие из нежилого помещения и 47 квартир.

Между Истцом и Ответчиком заключен договор управления № 200.21/ЕП/39/1 от

29.12.2021 г., в приложении № 2 которого указан перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущество и согласована стоимость в размере 12,66 руб./кв.м.

Согласно положениям ст. 154 и 156 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ в состав платы за содержание жилого помещения управляющей организацией -победителем конкурса либо единственным участником дополнительно будут включены расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Обоснованность данных начислений подтверждена и содержанием п. 4.1. договора управления.

Ответчик сослался на тот факт, что им самостоятельно заключены договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Истец данный факт и не оспаривает. Во-первых, в п. 2.4. договора управления УК не предоставляет Ответчику никаких коммунальных услуг. Во-вторых, обязанность собственников нежилых помещений в МКД заключать договоры на предоставление коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями закреплена в постановлении Правительства РФ № 354 и постановлении Правительства РФ № 1498.

Управляющая организация, в свою очередь, производит всем собственникам помещений в МКД, в т.ч. и нежилым помещениям, начисления за жилищные услуги - коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ). Начисления за данные услуги производятся на основании счетов на оплату от РСО в адрес управляющей компании. Размер начислений собственникам помещений МКД зависит от суммы выставленных счетов от РСО в адрес УК.

Расчет за КР на СОИ производился управляющей организацией по нормативу с последующим перерасчетом по итогам каждого календарного года.

Истцом приобщены к материалам дела счет от МП «Калининградтеплосеть» в адрес УК за октябрь 2025 г. за ГВС на СОИ. РСО выставляет в адрес УК данные счета, применяя положения п. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Ответчик указывает на то обстоятельство, что договор с управляющей компанией истек и ссылается на п. 9.1. договора управления, где указан срок окончания данного договора - 18.03.2024 г.

Однако, согласно п. 6 ст. 198 ЖК РФ, исключение сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 настоящего Кодекса. С даты исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 настоящего Кодекса.

В материалы дела предоставлена копия приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 12.09.2025 г. № ЖК-1099/пр, об исключении многоквартирного дома № 13-15 по ул. Артиллерийской из реестра лицензий управляющей организации. В исковой период управляющей организацией в данном МКД было ООО «Народная управляющая компания Домоуправление № 1 г. Калининград».

Также в указанный исковой период от Ответчика в адрес Истца поступали заявки технического характера на устранение неисправностей, выполнение работ на общем имуществе МКД. Таким образом, Ответчик не оспаривает, что в исковой период Истец осуществлял управление спорным МКД.

Ответчик указывает на то обстоятельство, что тепловой пункт, насосная, инженерные сети расположены в принадлежащем ему на праве собственности помещении. Несмотря на расположение данного оборудования, оно относится к общему имуществу всех собственников данного дома, т.к. обслуживает не одно, а все помещения МКД. Кроме того, в отопительные периоды 2023-2024 гг., 2024-2025 гг. именно специалистами обслуживающей организации ООО «Служба главного инженера» (по договору с УК) производилось развоздушивание системы теплоснабжения дома, в т.ч. внутри помещений Ответчика.

Также судом принимается во внимание, что управляющая организация оказывает услуги по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, а не личного имущества собственников.

Судом проверены доводы ответчика о применении срока исковой давности. Судом учтено уточнений требований ответчика от 03.03.2026 (возражение на уточнение правовой позиции Ответчика и ходатайство об уточнении исковых требований)

Как следует из материалов дела, письмом от 20.11.2024 № 411 истцом была направлена претензия в адрес ответчика с предложением погасить задолженность.

Исковое заявление было направлено в суд 20.05.2025. Таким образом обязательства по оплате оказанных услуг за апрель 2022 года, возникшие в мае 2022 года, в соответствии с условиями договора управления, входят в трехлетний период исковой давности.

Судом установлены следующие нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора.

Согласно ст. ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться ^ надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии с п.1 и 2 ст.39 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно положениям ст. 154 и 156 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги.

Из содержания ч.1 ст.36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 37, 39 ЖК РФ в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества. Следовательно, для ответчиков платежи по содержанию общего имущества являются обязательными, а управляющая компания в силу ст. 161-162 ЖК РФ и решения общего собрания собственников многоквартирного дома -уполномоченной организацией по сбору таких платежей.

В силу п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.02.2022 №92), расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов для внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, за исключением случаев, когда соответствующие расходы несут ресурсоснабжающие организации по договорам, содержащим условия предоставления коммунальных услуг, заключенным в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ.

Согласно ст. 155 ч.4 ЖК РФ: «Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной 130-й ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается».

В соответствии со ст.30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлены, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска в полном объеме судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату плательщику.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АО "31 ГПИСС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "НУК ДОМОУПРАВЛЕНИЕ № 1 Г.КАЛИНИНГРАД" (ОГРН: <***> ИНН: <***>):

- неосновательное обогащение (за оплату жилищных услуг за период: апрель 2022 – март 2025) в размере 786 151, 87 руб.;

- пени за период с 26.04.2022 по 30.06.2025 в размере 171 735, 87 руб.;

- судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 894, 00 руб.

Выдать ООО "НУК ДОМОУПРАВЛЕНИЕ № 1 Г.КАЛИНИНГРАД" (ОГРН: <***> ИНН: <***>) справку на возврат государственной пошлины в размере 1 416 руб. из федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья

И.Ю. Юшкарёв


(подпись, фамилия)