Решение от 2 сентября 2020 г. по делу № А27-9752/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Кемерово Дело № А27-9752/2019

(новое рассмотрение)

2 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 2 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» (Кемеровская область – Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область – Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 402 125 руб. 27 коп.

при участии:

от истца: ФИО2. представитель по доверенности от 02.03.2020;

от ответчика: ФИО3, заведующий сектором, доверенность от 23.08.2019 № 7-2-08/1371,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» (далее – ООО «МЭС», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (переименован на Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, далее – комитет) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 401 944 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2020 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость проведения анализа процедуры предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренной ранее действовавшей статьей 30.2 ЗК РФ, и процедуры комплексного освоения территории, установленной статьей 39.3 ЗК РФ и статьей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к механизму формирования и предоставления земельных участков, выделенных из этих участков.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.10.2013 № 103, проведенного организатором торгов государственным предприятием Кемеровской области «Агенство по оформлению прав на земельные участки», заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2013 № 06-10-ТК/13 (л.д. 99 том 2).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0301014:10703; адрес: г. Кемерово, Кировский район, юго-западнее пересечения ул. Инициативная и ул. Рекордная; площадь 27 664 кв.м; разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Срок действия договора – 3 года с момента его заключения. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 07.10.2013 (пункты 2.1, 2.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Цена выкупа 1 кв.м площади земельного участка – 530 руб. 53 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 78 081 руб. 64 коп. или 33 руб. 87 коп. за 1 кв.м площади земельного участка в год.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 был разделен на несколько земельных участков, в том числе с кадастровым номером 42:24:0301014:11632.

Согласно сведениям из кадастрового паспорта земельного участка от 31.07.2015 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632 относится к категории земель: Земли населённых пунктов; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 30.07.2015; адрес (описание местоположения): <...>; разрешенное использование: Многоэтажная многоквартирная жилая застройка; объекты инженерной инфраструктуры; площадь: 5000 кв.м; кадастровая стоимость: 10 610 650 руб.

В отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11632 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен новый договор аренды земельного участка 14.09.2015 № 21-09-С/15. Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0301014:11632; адрес: г.Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а; площадь 5000 кв.м; разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка; объекты инженерной инфраструктуры.

Земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.08.2018. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 27.08.2015 (пункты 2.1, 2.3).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

Из протокола определения величины арендной платы к договору следует, что арендная плата с 27.08.2015 составляет 39 650 руб. в квартал и определена на основании отчета от 31.08.2015 №124-ОЦ/15 исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта аренды, составляющей 158 600 руб.: 4 (количество периодов внесения арендной платы в году).

В связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11632 в размере его рыночной стоимости (27 518 850 руб.) с 27.04.2016, истец направил комитету по почте 06.02.2019 претензию о возврате излишне оплаченной арендной платы по состоянию на 31.12.2018 в сумме 402 125 руб. 27 коп., произведя размер арендной платы по формуле с применением значения показателя кадастровой стоимости.

Рассмотрев данную претензию, комитет письмом от 07.03.2019 № 9-6-03/411 известил общество об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы.

Полагая, что размер арендной платы должен определяться по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка, а не на основании отчета, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно положениям пункта 2.9 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62(в редакции, действовавшей на момент заключения договора), размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в аренду по итогам торгов по продаже права на заключение договоров их аренды, определяется на основании протоколов о результатах торгов.

Предметом аукциона установлен размер арендной платы за год из расчёта 33 руб. 87 коп. за 1 кв.м и порядок её изменения.

Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 № 06-10-ТК/13 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки её внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчёте размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

По условиям договора арендная плата определена на основании отчета об определении рыночной арендной платы. При этом в договоре аренды указаны все возможные основания изменения размера арендной платы, а не способа определения размера арендной платы.

В данном случае договором предусмотрена возможность изменения арендной платы, но не установлен порядок изменения способа расчета арендной платы с формулы на отчет и наоборот, что исключает право какой-либо стороны в любой момент требовать нового способа определения размера арендной платы.

Так, согласно пункту 3.6 договора арендная плата может быть изменена и путем определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

Истец, произведя перерасчёт по формуле, установил арендную плату в меньшем размере (2307,85 руб. в месяц) и заявил о необходимости расчёта арендной платы исходя из формулы с применением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом истец после заключения нового договора вносил арендную плату из расчёта 39 650 руб. в месяц до декабря 2018 года, то есть в согласованном в новом договоре размере. Сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета (применению формулы). При этом договором аренды земельного участка не предусмотрен ретроспективный перерасчет арендной платы, определенной по отчету, в связи с переходом на формулу.

При расчёте арендной платы за пользование спорным земельным участком по первоначальному отчёту её размер составил бы 169 350 руб. (33,87 руб./кв.м х 5000 кв.м). По спорному договору размер арендной платы составляет 158 600 руб.

Следовательно, права истца не нарушены.

Кроме того, комитет ссылается на пункт 2.4-1. Порядка № 62, введенный постановлением коллегии от 30.10.2017, предусматривающий, что размер ежегодной арендной платы за земельные участки для комплексного освоения территории, а также за земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «в», «д», «е» пункта 2.4 настоящего Порядка, определяется по результатам рыночной оценки размера арендной платы, произведенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы ответчика относительно необоснованности применения при расчёте арендной платы со 02.11.2017 (с момента действия пункта 2.4.-1 Порядка № 62) отчёта от 31.08.2015 № 124-ОЦ/15 в виду его неактуальности суд признает несостоятельными.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ). В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Стороны в установленном порядке не вносили изменения в договор относительно размера арендной платы.

Из представленного комитетом расчёта задолженности к договору аренды земельного участка от 14.09.2015 № 21-09-С/15 за период с 27.08.2015 по 31.07.2020 по состоянию на 28.04.2020 (по данным сторон дата прекращения действия договора) за обществом числится задолженность в сумме 158 996 руб. 62 коп.

При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При цене иска 401 944 руб. 28 коп. размер государственной пошлины составляет 11 039 руб. Истец при подаче иска перечислил государственную пошлину в сумме 11 043 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска относится на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из бюджета.

Вопрос о повороте исполнения решения Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019 по настоящему делу при необходимости может быть разрешен в порядке части 2 статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Монтажэнергострой» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 руб., уплаченную по платежному поручению № 912 от 15.04.2019.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.С. Ходякова