Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А45-26529/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-26529/2024
г. Новосибирск
29 октября 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Копкиным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании города Новосибирска (ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>).

при участии в судебном заседании:

представителя истца: не явился, уведомлен

ответчика ФИО1, паспорт; представителя ответчика ФИО3, доверенность от 09.03.2023, паспорт, диплом

третьего лица: не явился, уведомлен

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 132431н от 09.10.2019 за период с мая 2022 года по май 2024 года в размере 1326990 рублей 48 копеек, неустойки за период с 08.02.2021 по 28.06.2024 в размере 273727 рублей 21 копейки.

Требования мэрии мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды.

Представитель мэрии в судебное заседание не явился.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что в период с 03.12.2021 по 06.09.2023 не мог использовать земельный участок по назначению в соответствии с условиями договора в связи с незаконными действиями мэрии, за период с мая 2022 года по май 2024 года ответчик произвел контррасчет арендной платы и пени, представил доказательства оплаты в размере согласно контррасчету.

Ответчик, его представитель в судебном заседании поддержали возражения против иска.

Мэрия, возражая против довода ответчика, указала, что ответчик, вступая в договор аренды, был осведомлен обо всех условиях и обстоятельствах аренды.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

09.10.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Форт» и мэрией был заключен договор аренды № 132431н (далее – договор). Согласно договору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв.м, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска для завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения» с кадастровым номером 54:35:032700:2287, степень готовности - 26 %, площадь застройки - 194,4 кв.м.

Целевое использование земельного участка в соответствии с пунктом 1.3 договора - для завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения».

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2020, заключенным между ИП ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Форт» право собственности на объект незавершенного строительства перешло к ИП ФИО2

В связи с переходом к ИП ФИО2 права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный в границах указанного земельного участка, в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 26.04.2020 права и обязанности по договору перешли к ИП ФИО2

Ответчиком объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:032700:2287 был приобретен в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 09.03.2023, заключенным между ИП ФИО2 и предпринимателем. Также между сторонами было заключено соглашение от 09.03.2023 о передаче прав и обязанностей по договору.

Таким образом, с 10.03.2023 право аренды земельного участка по договору перешло к предпринимателю.

Дополнительным соглашением № 1 от 04.04.2022 срок действия договора продлен до 08.10.2025.

Согласно пунктам 2.1, 2.3.1, 2.3.2, 2.4 договора арендатор ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным, с учетом ежегодного увеличения на размер инфляции, обязан перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя.

По состоянию на 28.06.2024 у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1326990 рублей 48 копеек за период с мая 2022 года по май 2024 года.

За несвоевременное перечисление арендной платы в соответствии с пунктом .2.3.3 договора начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

На сумму образовавшейся задолженности начислена пеня по состоянию на 28.06.2024 в размере 273727 рублей 21 копейка за период с 08.02.2021 по 28.06.2024.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлено уведомление от 16.06.2023 № 31/20-2596, в котором предложено перечислить образовавшуюся задолженность по договору, с учетом текущего ежемесячного начисления арендной платы и неустойки на день оплаты основного платежа, не позднее 30 календарный дней со дня направления уведомления.

Ответчик претензию не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Как установлено судом, 19.08.2021 правопредшественник ответчика ИП ФИО2 направил в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Постановлением мэрии от 03.12.2021 № 4221 ИП ФИО2 было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

15.02.2022 ИП ФИО2 обратился с заявлением в арбитражный суд, в котором просил признать незаконным постановление № 4221, обязать мэрию предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 по адресу: <...> в части уменьшения с юго-западной и юго-восточной сторон минимального отступа за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с Зм до 0 м от границ земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2022, вступившим в законную силу 10.10.2022, заявленные удовлетворены в полном объеме.

12.10.2022 ИП ФИО2 направил в мэрию уведомление (вх. № 30/11801 от 12.10.22), в котором дополнительно напомнил мэрии о необходимости исполнения вступившего в законную силу решения суда путем издания постановления о предоставлении ИП ФИО2 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. В связи с длительным неисполнением мэрией вступившего в законную силу судебного акта, ИП ФИО2 17.11.2022 обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании судебной неустойки. После подачи указанного заявления, 18.11.2022 мэрией было принято постановление № 4211, которым ИП ФИО2 предоставлено разрешение «на отклонение от предельных параметров с юго-западной и юго-восточной сторон в габаритах объекта капитального строительства».

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2023 по делу № А45-3605/2022 было установлено, что принятие мэрией постановления от 18.11.2022 № 4211 нельзя признать надлежащим исполнением решения суда. По сути, мэрией было предоставлено иное разрешение на отклонение в иных параметрах, противоречащее резолютивной части судебного акта, с мэрии взыскана неустойка за неисполнение решения Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2022 по делу № А45-3605/2022. Также судом была произведена процессуальная замена заявителя по делу – ИП ФИО2 на его правопреемника - предпринимателя.

12.07.2024 препринмиатель направил мэрию уведомление о необходимости надлежащего исполнения вступивших в законную силу судебных актов.

Постановлением мэрии № 4772 от 06.09.2023 были внесены изменения в ранее выданное постановление № 4211 от 18.11.2022, в части исключения слов «в габаритах объекта капитального строительства».

Таким образом, Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2022 по делу № А45-3605/2022 было надлежаще исполнено мэрией 06.09.2023.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов может включать следующие мероприятия: предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

В силу пункта 12 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется в том числе в соответствии с разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В соответствии с пунктом 5 части 7 статьи 51 ГрК РФ разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства является одним из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ при выдаче разрешения на строительство проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Необходимость получения арендатором земельного участка разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства была вызвана, в том числе следующими обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 1.3. договора земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2287 был предоставлен арендатору с целевым назначением «для завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения» (кадастровый номер № 54:35:032700:2287, степень готовности 26%) по Красному проспекту», т.е. для завершения строительства, ранее запроектированного и начатого строительством здания в составе жилого комплекса «Тихая площадь», согласно Проекта застройки жилого квартала на склоне поймы реки Ельцовка в Заельцовском районе г. Новосибирска 1 очередь строительства.

Указанное здание является составной частью комплекса. Согласно проектной документации по строительству жилого квартала объект незавершенного строительства «дом универсального назначения» выделен в проекте как 4-этажное здание, состоящее из жилых и нежилых помещений, общей площадью 1422 кв.м, обозначен на Генеральном плане застройки под номером 18. Строительство «дома универсального назначения» было начато в соответствие с ранее выданным разрешением № 138 от 27.04.2004 на строительство всего комплекса, а именно - его второго пускового комплекса, на основании проектной документации по строительству этого комплекса, разработанной ПТМ архитектора Владимира Авксентюка и согласованной в установленном порядке.

Незавершенный строительством объект фактически является составной частью верхнего яруса существующего жилого дома по адресу: Красный проспект № 153А, имеет с ним единую и неразрывную технологическую связь, в связи с чем, завершение строительством указанного объекта без получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части минимальных отступов от границ земельного участка фактически противоречит ранее принятым и согласованным проектным решениям по строительству комплекса с инженерными коммуникациями в целом, а также цели предоставления земельного участка согласно договора аренды («для завершения строительства объекта незавершенного строительства «дом универсального назначения»), делает невозможным дальнейшую эксплуатацию уже смонтированных инженерных сетей жилого комплекса «Тихая площадь».

В рамках дела № А45-3605/2022 суды, учитывая, что испрашиваемое разрешение необходимо для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство с целью завершения строительства существующего объекта (степень готовности 26%), который ранее возводился совместно с введенными в эксплуатацию жилыми домами на едином земельном участке; рекомендательный характер заключения о результатах общественных слушаний и не подтверждение доводов участников слушаний, возражавших против выдачи разрешения, пришли к выводу о наличии у земельного участка неблагоприятных характеристик, которые дают право на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Кроме того, получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства арендатору необходимо было также и для приведения в соответствие с требованиями ПЗЗ, утвержденных уже после начала строительства (и после возведения объекта согласно акту о текущем состоянии объекта незавершенного строительства) в части, как установления отступа от границы земельного участка, так и увеличения процента застройки земельного участка при завершении строительством незавершенного строительством объекта, для чего арендатору необходимо было увеличить место допустимого размещения объекта капитального строительства.

Незаконный и немотивированный отказ мэрии в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и дальнейшее длительное неисполнение мэрией вступивших в законную силу судебных актов не позволяли арендатору земельного участка приступить к разработке проектной документации для дальнейшего получения разрешения на строительство и завершения строительством незавершенного строительством объекта.

Судом установлено, что в период с 03.12.2021 (когда арендатору было незаконно отказано в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства) по 06.09.2023 (когда решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2022г. по делу № А45-3605/2022 было надлежаще исполнено мэрией и арендатору было выдано испрашиваемое им разрешение в установленных судом параметрах) незаконные действия арендодателя - мэрии исключали возможность использования арендованного земельного участка в соответствии с указанным в пункте 1.3 договора аренды целевым назначением - завершение строительства, расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Учитывая целевой характер договора аренды - завершение строительства, расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, суд пришел к выводу, что создание арендодателем таких условий, при которых достижение этой цели невозможно, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В связи с изложенными обстоятельствами, арендная плата за период с 03.12.2021 по 06.09.2023 начислению и взысканию не подлежит.

Ответчик представил контррасчет задолженности по арендной плате за период с мая 2022 года по май 2024 года и соответствующих пени. Согласно контррасчету долг по арендной плате составляет 219234 рублей 71 копейку, пени за период с 08.02.2021 по 28.06.2024 составляет 8165 рублей 82 копейки.

Задолженность по арендной плате в размере 219234 рубля 71 копейка оплачена ответчиком платежным поручением № 269 от 20.08.2024, пени в размере 8165 рублей 82 копейки оплачена ответчиком платежным поручением № 270 ОТ 20.08.2024.

Контррасчет истцом не оспорен.

Таким образом, на настоящий момент у ответчика отсутствует задолженность, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, путём подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.С. Галкина