Решение от 2 октября 2023 г. по делу № А05-6461/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-6461/2023
г. Архангельск
02 октября 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

с привлечением к участию в деле 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования

общества с ограниченной ответственностью «Фактор» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 164520 г. Северодвинск Архангельской области, пр-д Тепличный, д. 12 офис 201)

конкурсного управляющего ФИО2 (ИНН <***>, адрес: 163000, <...>)

министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 163004, <...>)

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

при участии представителей: не явились (извещены)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее- Управление, ответчик) об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение – здание ангара общей площадью 360,6 кв.м., кадастровый номер 29:28:107313:38, расположенное по адресу: <...> в соответствии с договором купли-продажи и актом приема-передачи от 26.12.2010.

Управление с заявленными требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве и в дополнении к нему.

Определением суда от 29.08.2023 к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены общества с ограниченной ответственностью «Фактор», конкурсного управляющего ФИО2, министерство имущественных отношений Архангельской области.

Истец, ответчик, 3-и лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие участвующих в деле лиц на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 26.12.2010 Общество приобрело у ОАО «Мясные продукты» здание ангара кадастровый номер 29:28:107313:38. Здание ангара передано истцу по акту приема-передачи от 26.12.2010. За приобретенное имущество денежные средства в сумме 90 000 руб. внесены истцом согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №1 от 27.12.2010. При заключении договора купли-продажи стороны не обращались за регистрацией перехода права собственности к истцу. Право собственности на ангар не было зарегистрировано за ОАО «Мясные продукты» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако является ранее возникшим, поскольку объект принадлежал продавцу на основании плана приватизации от 18.05.1992. ОАО «Мясные продукты» прекратило свою деятельность 28.09.2015 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. При обращении истца 10.04.2023 в регистрирующий орган уведомлением от 19.05.2023 Управление приостановило проведение государственной регистрации.

Управление, возражая против иска ссылается на то, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не является стороной сделки, на основании которой истец просит зарегистрировать за ним право собственности на ангар. Требования к Управлению как к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, может быть предъявлено в порядке главы 24 АПК РФ в случае нарушения Управлением прав и законных интересов заявителей при осуществлении деятельности. Правовые основания для государственной регистрации права собственности Общества на ангар отсутствуют, поскольку сведения о принадлежности спорного ангара продавцу (ОАО «Мясные продукты») в ЕГРН отсутствуют, доказательств возникновения прав продавца на ангар не имеется, в документах о приватизации 1991 и 1992 годов такой объект отсутствовал, право собственности продавца на ангар не могло возникнуть при приватизации, поскольку согласно техническому паспорту ангар был сооружен в 1994 году. Описание, характеристики ангара, включая его местоположение так, как оно указано в договоре купли-продажи от 26.12.2010 не соответствуют характеристикам объекта с кадастровым номером 29:28:107313:318, зарегистрировать право собственности на который просит истец. Имущество, приобретенное истцом по договору купли-продажи от 26.12.2010, не является объектом недвижимого имущества исходя из его характеристик, приведенных в договоре.

При разрешении требований суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 1 статьи 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем согласно части 3 статьи 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости,

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации. При этом в соответствии с требованиями части 3 статьи 69 Закона о регистрации обязательным и необходимым условием для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимого имущества является регистрация такого права в ЕГРН за продавцом.

В части 9 статьи 15 Закона о регистрации предусмотрено, что в случае ликвидации юридического лица на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица

а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Как следует из материалов дела, в ЕГРН отсутствует запись о правах ОАО «Мясные продукты» на объект с кадастровым номером 29:28:107313:38 площадью 360,6 кв.м. по адресу: <...>.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи от 26.12.2010 (том 1 л.д. 15-17) Общество приобретает у ОАО «Мясные продукты» ангар металлический сборно –разборный (инвентарный номер 010002), расположенный по адресу г. Северодвинск Архангельской области, проезд Грузовой, д. 27.

Общество ссылается на то, что права продавца на здание ангара возникли при приватизации.

Согласно представленным в дело министерством имущественных отношений Архангельской области документами План приватизации государственного предприятия мясоперерабатывающего комбината «Северодвинский был утвержден 18.05.1992. В Приложении № 1 «Акт оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.04.1992 отражено наличие на балансе предприятия двух гаражей металлических 1988 года ввода в эксплуатацию (пункт 6 акта). Сведений о наличии у предприятия в составе имущества, вошедшего в уставный капитал при приватизации такого имущества, как здание ангара, в документах о приватизации не имеется.

Из технического паспорта на здание склада площадью 360,6 кв.м. по адресу: <...> инвентарный номер 3777 следует, что указанный объект построен в 1994 году.

Таким образом, с учетом даты постройки вышеназванный объект не мог войти в состав приватизируемого имущества в 1992 году.

Согласно справке от 18.05.2023, данной Северодвинским отделением Архангельского АПЦ Северного филиала ППК «Роскадастр» (том 1 л.д. 89), сведения о регистрации прав на нежилое помещении (ангар) по адресу: <...> по состоянию на 26.02.1999 отсутствуют.

При этом копия технического паспорта, составленного по состоянию на 24.10.2002 на объект: ангар адрес: г. Северодвинск, проезд грузовой 27 строение 2 инвентарный номер 3777, имеющаяся в приложениях к заключению эксперта №80/23 от 31.05.2023 и в который 24.10.2002 внесена запись о правообладателе – открытое акционерное общество «Мясные продукты», не соответствует подлиннику технического паспорта от октября 2002 года, представленному на обозрение суда, в котором какая-либо запись о правообладателе объекта отсутствует.

В техническом паспорте на здание ангара по состоянию на 20.04.2012 какая-либо запись о принадлежности объекта отсутствует, в связи с чем суд критически относится к записи о правообладателе – открытое акционерное общество «Мясные продукты» в копии технического паспорта, составленного по состоянию на 24.10.2002, имеющейся в приложениях к заключению эксперта №80/23 от 31.05.2023.

Таким образом, какими-либо иными документами права продавца на приобретенный Обществом объект не подтверждается.

Кроме того суд находит обоснованными доводы Управления о невозможности сопоставить и достоверно установить, что приобретенный Обществом ангар металлический сборно –разборный (инвентарный номер 010002), расположенный по адресу г. Северодвинск Архангельской области, проезд Грузовой, д. 27, является объектом - здание склада площадью 360,6 кв.м. по адресу: <...> инвентарный номер 3777 исходя из несоответствия в наименовании объекта, инвентарных номеров, отсутствия в договоре купли-продажи площади и иных характеристик объекта.

При этом суд учитывает, что на момент заключения договора купли-продажи от 26.12.2010 распоряжением администрации Северодвинска от 11.06.2003 №15-ру был присвоен почтовый адрес ангару: Грузовой проезд, 27 строение 2, однако в договоре купли-продажи адрес объекта указан иной: г. Северодвинск Архангельской области, проезд Грузовой, д. 27.

Общество ссылается на разъяснения, приведенные в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

При этом отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ, т.е. в порядке оспаривания решений и действия (бездействия) государственных органов, иных органов и организаций, наделенных публичными полномочиями.

Из пояснений сторон следует, что после приостановления регистрации по уведомлению от 19.05.2023 Управление в августе 2023 года вынесло решение об отказе в регистрации. Последнее решение сторонами в дело не представлено.

В рамках настоящего дела истцом не оспаривается отказ органа регистрации в совершении регистрационных действий в порядке главы 24 АПК РФ, как на то указано в разъяснениях в пункте 62 Постановления Пленума №10/22.

Таким образом, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Кроме того, по смыслу разъяснений, приведенных в пункте 62 Постановления Пленума №10/22, суд после проверки исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате удовлетворяет соответствующее требование покупателя, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

При этом отсутствие продавца в силу ныне действующего правового регулирования (часть 9 статьи 15 Закон о регистрации) не является препятствием для регистрации перехода права собственности в случае, если в ЕГРН имеются сведения о праве собственности ликвидированного продавца на объект недвижимости.

Материалы настоящего дела свидетельствуют, что отсутствие (ликвидация в 2015 году) продавца не является единственным препятствием для регистрации права собственности на объект, поскольку материалами дела не подтверждается как правомочия продавца как собственника объекта здание ангара общей площадью 360,6 кв.м., кадастровый номер 29:28:107313:38, расположенное по адресу: <...>, в том числе и на его отчуждение, так и соответствие объекта, приобретенного Обществом по договору купли-продажи от 26.12.2010 объекту, зарегистрировать право на который просит истец.

Кроме того суд согласен с позицией Управления о том, что описание объекта так как оно указано в договоре купли-продажи от 26.12.2010 (ангар металлический сборно –разборный) не соответствует критериям недвижимой вещи, установленным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Позиция ООО «Фактор», которое приобрело по договору купли-продажи от 22.12.2014 у ОАО «Мясные продукты» земельный участок площадью 52 753 кв.м. по адресу: г. Северодвинск, поезд Грузовой, д. 27 и два расположенных на нем объекта (здание основного корпуса и здание административно-бытового корпуса) об отсутствии правопритязаний ООО «Фактор» на здание металлического ангара, находящегося в границах производственной базы по указанному адресу, в данном случае не может служить основанием для удовлетворения иска.

В связи с отсутствием правовых оснований и ненадлежащим способом защиты суд в удовлетворении иска отказывает.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран