Решение от 18 декабря 2018 г. по делу № А46-16347/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16347/2018
19 декабря 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зеленая долина" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Инжиниринг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011, в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074, при участии в деле в качестве третьего лица Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.11.2017, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.08.2018, паспорт,

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (далее – ООО «Зеленая доля», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» (далее – ООО «Строй-Инжиниринг», ответчик) о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011г., в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074, заключенный между ООО «Зеленая долина» (ОГРН <***>, субарендодатель) и ООО «Строй-Инжиниринг» (ОГРН <***>, субарендатор).

В обоснование заявленного требования истец указал, что субарендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор должен быть расторгнут досрочно.

Протокольным определением суда от 15.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также возражениям на отзыв.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, отметив, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют, истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора арендатором.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что 07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0573.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3).

Соглашением от 01.12.2010 все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Зелёная долина».

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (субарендодатель) и ФИО3 (субарендатор) заключён договор субаренды земельного участка, в соответствии с которым субарендодатель передаёт за плату, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер 55:36:00 00 00:0573 площадью - 302 629 кв.м, сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды был изменён ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 двенадцати земельных участков: 55:36:11 02 01:3921, 55:36:11 02 01:3922, 55:36:11 02 01:3923, 55:36:11 02 01:3924, 55:36:11 02 01:3925, 55:36:11 02 01:3926, 55:36:11 02 01:3927, 55:36:11 02 01:3928, 55:36:11 02 23:2274, 55:36:11 02 23:2275, 55:36:11 02 23:2276 и 55:36:00 00 00:151295. Соответствующие изменения внесены и в договор субаренды.

28.03.2012 г. ФИО3 на основании соглашения о перенайме по Договору субаренды передал свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «МанросИнвест».

28.11.2013 г. ООО «МанросИнвест» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору - ООО «Маркус Райзен».

15.01.2014г. ООО «Маркус Райзен» передало свои права и обязанности по Договору субаренды новому субарендатору ИП ФИО3

ИП ФИО3 на основании соглашения о перенайме от 10.02.2014г. по Договору субаренды передал свои права и обязанности субарендатора в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3922 новому субарендатору - ООО «Строй-Инжиниринг».

28.05.2014г. между ООО «Строй-Инжиниринг» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к Договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011г. о продлении срока аренды до 04.04.2020г.

18.03.2016 между ООО «Строй-Инжиниринг» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011г., согласно которому ООО «Строй-Инжиниринг» принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4074, площадью 12 285 кв.м.

Как следует из пункта 1.3 договора субаренды, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4074 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

Пунктами 3.2.1 и 3.2.1.1 сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке.

Согласно пункту 3.2.1.3.1 договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

Ввиду непоступления указанных документов ООО «Зелёная долина» пришло к выводу о существенном нарушении ООО «Инвест-Строй» условий договора субаренды земельного участка земельного участка, что и явилось причиной обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

08.08.2018г. ООО «Зеленая долина» направило в адрес ООО «Строй-Инжиниринг» по его юридическому адресу письменную претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору субаренды б/н от 12.01.2011г., касающихся целевого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074 с соблюдением срока окончания строительства не позднее окончания срока действия договора субаренды. Кроме того, претензия содержала:

- предложение ООО «Строй-Инжиниринг» в срок до 20 августа 2018г. предоставить копии разрешений на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 55:36:110201:4074 объектов недвижимого имущества, с учетом разрешенного целевого использования земельного участка, выкопировку проектной документации на строительство указанных объектов, а также иные документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее окончания срока действия Договора субаренды.

- предложение, в случае неисполнения вышеуказанного требования, расторгнуть Договор субаренды земельного участка от 12.01.2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 55;36:110201:4074, по истечении 30-дневного срока, со дня направления настоящей претензии.

Следовательно, ООО «Зелёная долина» исполнило возложенную на него обязанность по уведомлению ответчика о расторжении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, ответ на указанную претензию получен не был.

Таким образом, поскольку на предложение ООО «Зелёная долина» расторгнуть договор ответ ООО «Строй-Инжиниринг» в адрес истца направлен не был, суд убеждён, что истец в полном объёме принял меры по досудебному урегулированию данного спора с ответчиком.

Пунктом 2.2.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) установлено право субарендодателя досрочно расторгнуть договор субаренды в судебном порядке в случае использования субарендатором земельного участка не по целевому назначению (пункт 1.3).

Как ранее отмечалось, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4074 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов (пункт 1.3 договора субаренды).

При этом сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1 и 3.2.1.1).

Т.е. истец, заключая указанный договор, преследовал цель приобрести в собственность объекты недвижимого имущества, возведённого на переданном участке.

По смыслу пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор субаренды датирован 12.01.2011 и заключён сроком до 04.04.2020, как и договор аренды.

Как указывает ответчик, за это время ответчиком проведены необходимые исследования, которые позволили застройщику сделать те или иные выводы о технологиях строительства, возникновении возможных проблем и рисков при застройке жилого квартала.

Вместе с тем, более чем за 7 лет действия договора проект строительства объектов, предполагаемых к размещению на земельном участке, ответчиком не разработан, разрешение на строительство не получено.

Судом установлены существенные нарушения положений договора, кроме того суд соглашается с доводом ООО «Зелёная долина» о том, что к установленному сроку – 04.04.2020 ответчик, учитывая темпы его деятельности, не построит объекты недвижимости, на долю в которых претендует истец.

Т.е. последний лишается того, на что рассчитывал при заключении договора субаренды.

Расторжение же договора предоставит ООО «Зелёная долина» возможность передать земельный участок в субаренду иному лицу для его освоения.

При этом ООО «Строй-Инжиниринг» в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишено права после прекращения договора требовать возмещения стоимости не отделимых улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074, заключённого между сторонами, подлежащим удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда Омской области от 09.06.2018 по делу № А46-21649/2017, оставленном без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018, а также в решении Арбитражного суда Омской области от 17.03.2018 по делу № А46-4636/2018, оставленном без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу 644043, <...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 31.12.2008) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированным по адресу 625002, <...>; зарегистрированным в качестве юридического лица 26.11.2013).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированным по адресу 625002, <...>; зарегистрированным в качестве юридического лица 26.11.2013) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу 644043, <...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 31.12.2008) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков