Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А53-36284/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36284/19
09 июня 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 г. Полный текст решения изготовлен 09 июня 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аверс» ИНН <***>, ОГРН <***> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Правительства Ростовской области, администрации Боковского района о признании незаконным решения,

в отсутствие участвующих в деле лиц

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аверс» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании недействительным отказ в регистрации права собственности от 10.07.2019г. № 61/001/007/2019-54391 на объект: земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:187 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв.м; признании недействительным отказ в регистрации права собственности от 10.07.2019г. № 61/00/007/2019-54398 на объект: земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:163 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Межмуниципальный отдел по Боковскому, Каширскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:163 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га за Обществом с ограниченной ответственностью «Аверс» ОГРН <***> ИНН <***>; обязании Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Межмуниципальный отдел по Боковскому, Каширскому, Советскому районам) зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером: 61:05:0600009:187 расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв.м за Обществом с ограниченной ответственностью «Аверс» (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, настаивает на требованиях в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве основаниям.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

Согласно отзыву администрации Боковского района принятие решения оставляет на усмотрение суда.

Согласно отзыву Правительства Ростовской области мотивированных возражений не заявлено.

Согласно отзыву Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области договор купли- продажи от 12.08.2013 № 34, заключен ООО «Аверс» и ООО «Грата» с нарушением требований закона, поскольку при заключении сделки не были извещены в письменной форме соответствующие органы власти субъекта Российской Федерации, что является нарушением положений статьи 8 Федерального закона от 24.07.2020 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте).

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 04.06.2019 ООО «Аверс» обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью: 41,5 га.

В качестве документа-основания представлен договор купли-продажи земельного участка от 19.08.2013 № 34, согласно которому ООО «Грата» (продавцом) продет, а ООО «Аверс» (покупатель) покупает земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,8 км от п. Стожки по направлению запад, площадью 83000 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Боковский район, примерно в 5,76 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Стожки, площадью 41,5 га.

Стоимость имущества составляет 220 00 рублей (п. 2.1 договора).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 указано на то, что заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

ООО «Аверс» направило составленное им в администрацию Боковского района письмо от 20.06.2019 № 12 о намерении продажи земельного участка ООО «Грата»и

намерения администрации приобретения земельных участков в 2013 г. Письмом от 28.06.2019 администрация сообщила об отказе в преимущественном праве покупки указанных земельных участков.

Данные письма направлены в Управление Росреестра.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.07.2019 № 61/001/007/2019-54398 ООО «Аверс» отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.07.2019 № 61/001/007/2019-54391 ООО «Аверс» отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав указано, что заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение правил отказа от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в нарушение положений п. 2 ст. 8 Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ). Так, земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи 23.12.2013, тогда как направленное извещение о намерении продать земельный участок администрации Боковского района датировано 16.04.2014, Правительству Ростовской области 24.042014. Уполномоченным органом на территории Ростовской области по рассмотрению вопросов преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в даты заключения договора купли-продажи являлось Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, однако уведомления о продажи земельных участков в адрес Минимущества не направлялось.

Кроме того, извещение о намерении продать земельные участки не соответствовало требованиям п.2 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ, так как не указан срок расчета по договору купли-продажи; законодательством не предусматривался порядок извещения о продаже нескольких земельных участков с предложением общей цены.

Кроме того, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности не представлено заявление продавца (правообладателя).

Полагая, что данными отказами нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Аверс» обратилось в суд с заявлением.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 указанной статьи, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).

По правилу пункта 3 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ, в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме

продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Как следует их материалов дела, договор купли-продажи заключен 12.08.2013. При согласованном в п. 2.3 договора порядке оплаты по договору до 01.04.2014, акт приема- передачи земельных участков подписан сторонами 23.12.2013. Изменение о намерении продать земельные участки направлено в адрес администрации Боковского района 16.04.2014, в адрес Правительства Ростовской области – 28.04.2014.

В соответствии с п. 4 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (в редакции от 08.07.2014) к компетенции Правительства Ростовской области в сфере регулирования земельных отношений относится, в том числе, определение органа исполнительной власти Ростовской области, уполномоченного на реализацию преимущественного права Ростовской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его продажи (подп. 4.3 п.4 Областного закона Ростовской области).

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области являлся специализированным органом, уполномоченным на рассмотрение извещений граждан и юридических лиц о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; готовит проекты распоряжений Правительства Ростовской области о покупке в государственную собственность Ростовской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 2.1.52 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 15 декабря 2011 г. N 521).

Согласно отзыву Минимущества Ростовской области, 05.05.2014 в канцелярию Правительства Ростовской области поступило извещение ООО «Грата» о намерении продать спорные земельные участка. Письмом от 03.06.2014 Минимущество Ростовской области уведомило об отказе в покупки в государственную собственность Ростовской области указанных земельных участков.

Тем самым, сделка по продаже земельного участка, совершена с нарушением преимущественного права покупки, что противоречит требованиям ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ, поскольку извещения о намерении продать земельные участки направлены после совершения сделки с учетом полной оплаты по договору 23.12.2013 и 11.04.2014.

Тем самым, договор купли-продажи от 12.08.2013 № 34 является ничтожной сделкой в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ. Ничтожная сделки не может служить основание для регистрации права за покупателем.

Управление Росреестра, проведя правовую экспертизу представленных на регистрацию прав собственности документов, обоснованно отказал в совершении регистрационных действий прав по ничтожной сделке. Довод заявителя об отсутствии возражений по действительности сделки со стороны продавца, не изменяет правомерности выводов заявителя. Аналогичные выводы и по факту отсутствия у уполномоченных органов намерения преимущественного права приобретения земельных участков, поскольку в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации рассматриваются такие обстоятельства как соответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также соблюдение права и законные интересы заявителя.

Поскольку суд пришел к выводу о соответствии действий Росреестра требованиям закона, оснований для признании незаконным оспоримых отказов в регистрации права собственности на спорные земельные участки не имеется.

При этом изложенный в сообщениях довод отказа в регистрации права собственности об отсутствии заявления продавца земельных участков не основан на законе, поскольку 21.08.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Грата».

Заявленный в отзыве заинтересованным лицом довод о правомерности приостановления регистрации права в связи с имеющимся ограничением (обременением) имущества ООО «Грата» в виде ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, не является определяющим при рассмотрении требований, поскольку приостановление регистрации права не оспаривается. Более того указанный арест не явился основанием отказа регистрации права собственности на спорные земельные участки. Согласно Выписке из Федеральной службы судебных приставов арест снят 19.05.2019.

Управление Росреестра по Ростовской области обосновало правомерность отказа ООО «Аверс» в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:163 и на земельный участок с кадастровым номером 61:05:0600009:187. При указанных обстоятельствах оснований считать требования ООО «Аверс» о признании незаконным сообщения об отказе в регистрации права собственности на указанные земельные участки обоснованными у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко