Решение от 18 июня 2019 г. по делу № А58-3224/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3224/2019
18 июня 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 18.06.2019 Мотивированное решение изготовлено 18.06.2019 Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Кайдаш Н. И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования «Кобяйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «СК- Высота» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.2.10 договора аренды земельного участка от 31.10.2018 № 97, пункта 6.1 в части возможности расторжения договора досрочно в судебном порядке в случае предоставления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности № 8-15-2018 от 22.06.2018, служебное удостоверение;

установил:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее – истец, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Кобяйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «СК- Высота» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) пункта 3.2.10 договора аренды земельного участка от 31.10.2018 № 97, пункта 6.1 в части возможности

расторжения договора досрочно в судебном порядке в случае предоставления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 168, 422, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Как следует из искового заявления, содержание пунктов 3.2.10, 6.1 указанного договора противоречат пункту 2 статьи 615 ГК РФ, пунктам 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ в части ограничения права арендатора на передачу свих права и обязанностей по договору третьему лицу. Поскольку оспариваемый договор является типовым, его заключение на условиях противоречащих законодательству, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Тем самым, оспариваемые пункты договора нарушают права неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов земельного участка.

Отзывы на исковое заявление не поступили.

Администрация и общество, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело на основании части 5 статьи 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал. Из материалов дела судом установлено следующее.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 97 от 31.10.2018, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:13:030002:1187, расположенный: РС (Я), Кобяйский улус, с. Сайылык, ул, Советская, д. 51, корпус 1, площадью 295 кв.м. Участок предоставляется под связь (пункты 1.1, 1.2).

Срок действия договора с 31.10.2018 по 30.10.2028 (пункт 2.1).

Пунктом 3.2.10 договора установлено, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставной капитал предприятия) без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случае предоставления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) пункта 3.2.10 и пункта 6.1 договора и полагая, что договор в оспариваемой части нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, прокуратура обратилась в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующему.

Части 1 и 3 статьи 52 АПК РФ предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Оспаривая сделку, совершенную указанными в части 1 статьи 52 АПК РФ лицами, прокурор должен не только обосновать ее противоправность (несоответствие закону или иному нормативному акту), но и доказать наличие нарушения прав неопределенного круга лиц либо иных публичных интересов (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон,

кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и

обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом собственника.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника

земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Судом установлено, что оспариваемый договор заключен на 10 лет, следовательно, применительно к рассматриваемому случаю для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям оспариваемого пункта необходимо получить разрешение арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В связи с указанным, учитывая, что содержащиеся в пунктах 3.2.10, 6.1 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, оспариваемые пункты в части обязанности арендатора получить письменное разрешение арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу и права арендодателя досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случае предоставления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя по смыслу статей 168, 180 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Содержащиеся в пунктах 3.2.10, 6.1 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, намеревающихся заключить договор субаренды земельного участка. Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий,

противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При указанных обстоятельствах требования прокурора являются обоснованными, а иск прокурора – подлежащим удовлетворению.

Прокурор, администрация освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит уплате в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным с ответчика ООО «СК-Высота» в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункт 3.2.10 и пункт 6.1 договора аренды земельного участка от 31.10.2018 № 97 заключенного между администрацией муниципального образования «Кобяйский улус (район)» Республики Саха (Якутия)» и обществом с ограниченной ответственностью «СК-Высота» в части возможности расторжения договора досрочно в судебном порядке в случае представления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК-Высота» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Кайдаш Н. И.