Решение от 22 января 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-113530/25-1-505
г. Москва
23 января 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2026года

Полный текст решения изготовлен 23 января 2026 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ комбинированным «Траст-Риэлти» (119270, <...>, этаж, антресоль 4, ком 27, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Спирит Корп" (115114, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Даниловский, наб. Дербеневская, д. 7, стр. 23; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: <***>) о взыскании 1199935 руб. 50 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды № А21-08-02 от 06.10.2021

при участии представителей сторон: от истца – ФИО2 по дов. от 15.07.2025, ФИО3 по дов. от 22.10.2025; от ответчика – ФИО4 по дов. от 05.03.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 1199935 руб. 50 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды № А21-08-02 от 06.10.2021. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 15, 309-310, 393, 622 ГК и основаны на том, что арендованное ответчиком помещение возвращено с повреждениями, стоимость устранения которых составила спорную сумму.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснив, что расчет убытков произведен по смете, перечень повреждений признан арендатором в Акте возврата помещения, повреждения устранялись новым арендатором, в счет возмещения затрат которого предоставлены арендные каникулы (освобождение от арендных платежей), сумма неполученной арендной платы превысила стоимость работ по смете.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на завышенный расчет стоимости устранения повреждений.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что 06 октября 2021 г. между Арендодателем (ООО «УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Траст-Риэлти» в ред. Соглашения о передаче прав и обязанностей Арендодателя от 21.11.2023, Дополнительного соглашения № 6 от 12.08.2024) и ООО «Спирит Корп» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № А21-08-02, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: <...> дом. 5 офис № 503Б, помещение № VI, комнаты №№ №№ 111, 111а, 112г, 112д, 112е, 113, 114, 115, 116, 118, 119, 119а, 1196, общей площадью 245,0 кв. м.

Передача Ответчику во временное владение и пользование Помещения в надлежащем состоянии подтверждается подписанным сторонами Актом приема-передачи нежилого помещения от 06.10.2021.

13 февраля 2025 г. Арендодатель отказался от исполнения Договора в одностороннем порядке (Уведомление об одностороннем отказе от Договор исх. № 646-259/25-ИСХ от 13.02.2025), а 23 февраля 2025 г. Арендатор возвратил, а Арендодатель принял Помещение по Договору, что подтверждается подписанным между Арендодателем и Арендатором Актом приема-передачи (возврата) Помещения от 27.02.2025.

Согласно п. 9.4 Договора помещение должно быть передано в удовлетворительном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, в том числе с работающими системой вентиляции, кондиционирования, сантехническими устройствами, электрическими слаботочными сетями, включая электрические розетки, светильники. Внутренняя отделка Помещения, в том числе элементы архитектуры, створки открывающихся окон, входные и офисные двери, должны соответствовать состоянию, в котором находились на дату передачи Помещения, с учетом их естественного износа. Локальное устранение повреждений, нарушающее единую целостность, цвет и вид Помещения, не допускается.

В подписанном сторонами Акте приема-передачи (возврата) помещения сторонами установлено, что при возврате помещения были обнаружены видимые повреждения, не связанные с нормальным износом, требующие проведения ремонтно-восстановительных работ, которые зафиксированы в Приложении 1 к Акту, а именно:

1. Повреждение потолочных плит (царапины отверстия от снятого оборудования «Армстронг» - 33 шт. 2. Не горят лампы в светильниках «Армстронг» – 13 шт. 3. Не работает светильник «Армстронг» – 1 шт. 4. Отсутствуют ключи от замковых личинок (утеряны в ходе эксплуатации) - 2 шт. 5. Отсутствует дверной наличник (Серверная) -3 шт. 6. Не работает привод управления жалюзи в перегородки – 1 шт. 7. Требуется замена напольного покрытия с частичным ремонтом напольного основания – 175 м2 8. Требуется замена напольной плитки (столовая) – 4 шт. 9. На стенах и углах колонн сколы, потертости, отверстия от снятых полок (требуется покраска) – 271,2 м2 13. Отсутствует нащельник алюминиевой перегородки - 1 м. 14. Требуется замена замка входа в сан. узел (пом.113) – 1 шт. 15. Требуется установка замковой ответной планки (пом. 119) – 1 шт. 16. Требуется установка шторы (пом. 112 г) – 1 шт. 17. Требуется перекладка настенной плитки – 5,2 м2. 18. Требуется покраска декоративных вставок в алюминиевых перегородках – 50,2 м2.

Кроме того, в Приложении к Акту также указаны результаты диагностики СКС: 1. Розеточные группы СКС в неработоспособном состоянии (отсутствуют кабельные линии) – 18 шт. 2. Розеточные группы СКС с битыми кабельными линиями – 7 шт. 3. Необходимо демонтировать не подключенные кабельные линии в серверной (пом. 119а согласно плана БТИ) – 23 шт. 4. Розеточные группы, подключенные со стороны розеток, но не подключенные к патчпанели – 14 шт. 5. Отсутствие 1 рамки СКС розеток 6. Отсутствие маркировки на розетках – 2 шт.

Подписывая данный Акт, ответчик (арендатор) согласился с тем, что все зафиксированные в нем повреждения не связаны с нормальным износом. Таким образом, на момент подписания арендатором Акта возврата у сторон не имелось разногласий в оценке состояния помещения, а зафиксированные повреждения признаны не относящимися к нормальному износу.

В связи с чем арендодателем составлена смета на устранения повреждений, согласно которой стоимость ремонтных работ составила 1199935 руб. 50 коп.

Пунктом 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ, пунктом 3.3 и 9.4 Договора установлены обязанности арендатора по сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии, возврату имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Доводы ответчика о завышении объемов работ отклоняются судом, поскольку пунктом 9.4 договора стороны согласовали недопустимость локального устранения повреждений. В связи с чем повреждения пола, стен, панелей не могли быть устранены путем исключительно ремонта непосредственно поврежденной площади, что также не привело бы к восстановлению помещения в состояние с нормальным износом, т.к. остались бы неустранимые следы такого локального устранения.

Суд соглашается с доводом истца о том, что замена ковролина на части помещения также в целях сохранения единой целостности (цвета и вида) помещения производится с использованием аналогичного, ранее уложенного в помещении ковролина (иначе потребовалась бы замена пола во всем помещении) по цвету, толщине и характеристикам. Истец (Арендодатель) не мог заменить потолочные плиты типа Армстронг (33 шт.) любыми плитами (ориентируюсь исключительно на цену), так как это привело бы к нарушению единой целостности (цвета и вида) Помещения, что противоречит п. 9.4 Договора. В связи с этим, замена потолочных плит производилась на аналогичные, ранее установленные в Помещении (иначе потребовалась бы замена всего потолка). Многочисленные потёртости стен, пола, дефекты в виде трещин плитки нельзя считать эксплуатационными или естественными износом, так как на практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильной эксплуатации объекта.

Доказательств, подтверждающих, что составленная истцом смета, не соответствует отраженным в Акте повреждениям, с учетом необходимой технологии их устранения, а также с учетом недопустимости локального устранения, ответчиком не представлено. Истцом же представлены в материалы дела доказательства (договор аренды № А25-02-03 от 13.02.25, дополнительное соглашение к нему №1, фисирующее уменьшение арендных платежей новому арендатору в связи с проводимым ремонтом, Акт КС, - согласно которым стоимость работ, произведенных новым арендатором составила 2 664 426 руб., а предоставленная истцом новому арендатору скидка по арендной плате на период выполнения работ - 1 469 290,16 рублей, которые в совокупности свидетельствуют о том, что рассчитанная в смете стоимость устранения повреждений не превышает недополученную арендодателем арендную плату за период ремонта помещения новым арендатором, а также стоимость фактически проведенных в помещениях ремонтных работ новым арендатором.

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Указанные правовые позиции отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

До возврата помещения арендатор обязан был принять меры к приведению помещения в состояние, предусмотренное ст. 622 ГК РФ. Арендатор не воспользовался данным способом возмещения ущерба, причиненного помещению.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спирит Корп" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Абсолют Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ комбинированным «Траст-Риэлти» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2019, ИНН: <***>) 1199935 руб. 50 коп. долга и 60998 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова