Решение от 31 мая 2017 г. по делу № А32-18362/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-18362/2015

г. Краснодар«31» мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 31 мая 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Чегаевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-18362/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Австралия» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части установления размера годовой арендной платы,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - ООО «АМСО»,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи - ФИО1 (по доверенностям от 20.12.2016, 14.12.2016), представителя ООО «АМСО» - ФИО2, (по доверенности от 01.02.2016),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Австралия» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: <...>, а также об обязании департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 10.05.2011 №4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения №1 от 19.02.2015, изложив пункты 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564,69 рублей».

Исковые требования мотивированы следующим. Пунктом 3.2 заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по ул. Пластунская, 147/2 в Центральном районе города Сочи, стороны предусмотрели. Что размер годовой арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика от 29.04.2011 №006/58-2011 и составляет 100 466 рублей. В феврале 2015 года администрация предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, указав в нем размер арендной платы в сумме 156 289 рублей на основании отчета от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014 об оценке годовой арендной платы, подготовленного независимым оценщиком. Общество сданным размером арендной платы не согласно. По мнению общества, при отсутствии оценки рыночной стоимости земельного участка арендная плата должна определяться на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.2007 №791, то есть с применением базовых ставок.

Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «АМСО» - оценочная организация, выполнившая оспариваемый обществом отчет об оценке.

Общество обратилось с заявлением об отказе от иска в части требования о признании недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014.

Общество также заявило об уточнении исковых требований, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 05.05.2016 заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014 удовлетворено. Производство по делу в указанной части исковых требований прекращено. ООО «АМСО» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Тем же определением по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза по следующему вопросу:

- какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по состоянию на 22.01.2015?

Определением от 12.09.2016 производство по делу возобновлено.

В заявлении об уточнении исковых требований от 08.11.2016 общество изложило исковые требования в следующей форме: «Обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ООО «Австралия» в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Краснодарского края в законную силу дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 10.05.2011 №4900006716, изложив пункт 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции:

- 3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 64 401 рубль».

Заявление мотивировано тем, что экспертизой, проведенной ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» по определению суда, величина рыночной стоимости земельного участка определена в размере 2 164 000 рублей, а рыночный размер годовой арендной платы установлен в сумме 64 401 рубль.

Определением от 10.11.2016 ходатайство об уточнении исковых требований принято к рассмотрению.

Определением от 15.12.2016 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено.

В судебном заседании 31.01.2017 представитель администрации муниципального образования город-курорт Сочи просил в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель ООО «АМСО» также просил в удовлетворении заявления отказать. Представитель истца в судебное заседание 31.01.2017 не явился.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Австралия» заключен договор от 10.05.2011 №4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования земельного участка – кафе. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 №006/58-2011 и составляет 100 446 рублей.

Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение №1 от 19.02.2015, в котором установила срок действия договора аренды до 26.12.2019, а также предложила установить размер годовой арендной платы за участок в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 рублей.

Не согласившись с данным порядком расчета, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В уточненных исковых требованиях общество просило изложить пункт 3.2 договора аренды земельного участка, указав размер годовой арендной платы в сумме 64 401 рубль.

При этом общество исходит из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которыми рыночный размер годовой арендной платы составил 64 401 рубль.

Определением от 05.05.2016 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по следующему вопросу:

- какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.01.2015.

Проведение экспертизы было поручено сотруднику ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» ФИО3.

В соответствии с заключением эксперта ФИО3 №014/СЭ-2016 от 23.06.2016 величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по состоянию на 22.01.2015 составляет 2 164 000 рублей.

Вместе с тем, как указывает эксперт, поскольку суть возражений сторон кроется не в рыночной стоимости земельного участка, а рыночной величине арендной платы, то эксперт в качестве экспертной инициативы определяет в рамках данного заключения рыночный размер годовой арендной платы земельного участка.

Рыночный размер годовой арендной платы определен экспертом как процент от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки капитализации 2,976%. Данная процентная ставка определена экспертом как ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2030 году. По состоянию на дату определения стоимости она составляла 2,976%. При этом эксперт указывает, что подтверждением корректности величины используемой ставки капитализации служат рыночные показатели и мнение авторитетных авторов, а также ставки капитализации, полученные на основании установленного государством срока капитализации для земельных участков, которые варьируются в диапазоне от 2% до 3%.

Какие-либо объекты-аналоги для определения рыночной стоимости годовой арендной платы экспертом применены не были. Сведения об объектах-аналогах, отобранных для определения рыночного размера годовой арендной платы, в данной части экспертного заключения отсутствуют. Не применены экспертом и методики определения рыночной стоимости (сравнительный, затратный, доходный подходы).

При таких обстоятельствах суд не может считать определенный экспертом размер рыночной стоимости годовой арендной платы достоверно установленным.

Кроме того, требование общества об установлении в договоре аренды земельного участка рыночной стоимости годовой арендной платы отличается от предложенного администрацией проекта дополнительного соглашения (пункт 3.2) только размером (администрация предлагает установить 156 289 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014, общество предлагает установить 64 401 рубль годовой арендной платы на основании отчета об оценке эксперта ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» ФИО3 №014/СЭ-2016 от 23.06.2016).

Предложение обществом на основании другого отчета об оценке иного размера рыночной стоимости годовой арендной платы само по себе не является основанием для указания такого размера в договоре аренды земельного участка, если отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный по заказу администрации, не оспорен и не признан недостоверным или не соответствующим Федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности.

Суд отмечает, что предложенный обществом вариант пункта 3.2 договора аренды земельного участка, предполагающий установление в договоре определенного экспертным путем рыночного размера годовой арендной платы, не может быть признан обоснованным, поскольку, как неоднократно было подтверждено арбитражной практикой по аналогичным спорам, арендная плата в данном случае подлежит определению в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», действовавшим на дату спорного дополнительного соглашения к договору аренды (19.02.2015), был определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления №210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определялся на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления №210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применялся порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления №210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 категориям не относится, арендную плату за его использование следовало определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 постановления №210).

Таким образом, согласно постановлению №210 размер арендной платы по договору должен определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы (1,5%) и соответствующего коэффициента.

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы подлежала применению ставка арендной платы - для прочих земельных участков (1,5%).

Соответствующий правовой подход выражен, например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2015 по делу №А32-31248/2014.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о несоответствии исковых требований установленному порядку нормативного регулирования арендной платы за земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Арбитражный суд также не может принять и предложенный в заключении ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от 23.06.2016 №014/СЭ-2016 размер рыночной стоимости земельного участка, определенный оценщиком ФИО3 в сумме 2 164 000 рубля.

Как следует из данного оценочного заключения, осмотр исследуемого объекта не производился, поскольку, как указано в отчете, дата определения стоимости (22.01.2015) и дата определения о назначении экспертизы (05.05.2016), сильно разнятся между собой, за этот период времени исследуемый земельный участок мог подвергнуться изменениям.

Сведения о рыночной стоимости земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования (под кафе, общественное питание, эксплуатация кафе, под строительство кафе, магазина) экспертом не использовались, поскольку, как указал эксперт, земельные участки расположены на значительном удалении от объекта исследования.

Вместо таких земельных участков экспертом применены сведения о земельных участках с разрешенным использованием – для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, многофункциональный комплекс с благоустройством прилегающей территории.

При выборе конкретных объектов-аналогов эксперт главным образом ориентировался, как сказано в заключении, на месторасположение.

Суд не может признать достоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную посредством объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования.

При этом затратный и доходный подход экспертом не применялся.

Таким образом, суд не может признать доказанной иную рыночную стоимость земельного участка по сравнению с той рыночной стоимостью, которая определена в отчете об оценке, предложенном администрацией и выполненным в рамках муниципального контракта ООО «АМСО».

Доказательств того, что отчет об оценке от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014, подготовленный ООО «АМСО» на основании муниципального контракта с администрацией, выполнен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик – не представлено.

Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка вовсе не свидетельствует о недостоверности одного из них по сравнению с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета об оценке ООО «АМСО» от 22.01.2015 №1-14/ОЗ-2014 истец ходатайство не заявил.

Поскольку представленный администрацией отчет оценщика не оспорен и не может считаться недостоверным, а полученный в рамках судебной экспертизы отчет оценщика не может быть положен в основу решения об установлении арендной платы за земельный участок в виде указанных выше недостатков, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

О проведении дополнительной или повторной экспертизы истец также не ходатайствовал.

Кроме того, окончательно сформулированные исковые требования не могут быть признаны корректными с правовой точки зрения, поскольку направлены на установление рыночного размера годовой арендной платы, определенной оценочным путем, тогда как надлежащим требованием в таком случае является определение годового размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, установленной оценщиком, с применением соответствующей процентной ставки.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отказе в иске.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков