Решение от 30 декабря 2021 г. по делу № А45-19537/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19537/2021
г. Новосибирск
30 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 27 декабря 20-21 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пигеевой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метаинжиниринг» (ИНН <***>), г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений (ИНН <***>), г. Новосибирск о взыскании 23387487 рублей 40 копеек убытков,

третьи лица: 1) Департамент строительства и архитектуры Мэрии <...>) Департамент финансов и налоговой политики Мэрии г. Новосибирска; 3) ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 12.11.2021, паспорт, диплом;

ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.12.2020, служебное удостоверение, диплом; ФИО4 по доверенности от 22.12.2020, служебное удостоверение, диплом,

третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности от 22.12.2020, служебное удостоверение, диплом; 2) не явилось, извещено; 3) ФИО5 по доверенности от 29.03.2021, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Метаинжиниринг» (далее по тексту - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о взыскании убытков в размере 15700292 рублей 58 копеек.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска, Департамент финансов и налоговой политики Мэрии г. Новосибирска, ФИО1.

Судом принято заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором истец просит взыскать с мэрии г. Новосибирска всего 23387487,40 руб., в том числе, убытки, понесённые истцом на освоение земельного участка в сумме 10514212,40 рублей.

В обоснование исковых требований истец ссылается, в том числе, на установленные судебными актами фактами злоупотребления со стороны мэрии г. Новосибирска, выразившиеся в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:157, не соответствующего требованиям земельного законодательства с существенными недостатками в целях его использования для целей, указанных в договоре аренды – строительства; несение истцом существенных эконмических затрат на освоение, по сути непригодного для строительства земельного участка. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении, дополнительных письменных пояснениях по делу.

Мэрия г. Новосибирска против удовлетворения исковых требований возражает, указав, в частности, на пропуск срока исковой давности; на неоплату арендных платежей, взысканных решениями Арбитражного суда Новосибирской области; на осведомлённость истца о препятствиях в виде пролегающей через весь земельный участок ливневой канализации № 102; на восстановление прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032770:157. Подробно доводы мэрии г. Новосибирска изложены в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части. При принятии решения суд исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств спора.

Из материалов дела следует, что 25 июня 2008 года между мэрией г. Новосибирска и ООО «Главновосибирскстрой-2» был заключен договор аренды № 82947 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:157 (далее - земельный участок) «для строительства здания общественного назначения с подземной автостоянкой».

Дополнительным соглашением № 2 от 1 марта 2012 года к договору аренды вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для строительства многофункционального здания с автостоянкой по ул. Галущака».

Арендатором указанного земельного участка являлось ООО «МетаИнжиниринг» (далее - истец) на основании договора уступки прав аренды от 04 февраля 2016 года.

Так как вид разрешенного использования указанного земельного участка сформулирован не в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, истцом неоднократно в мэрию г. Новосибирска подавались заявления о смене вида разрешенного использования в целях приведения договора в соответствие с ПЗЗ г. Новосибирска и получение условно разрешенного вида использования.

В соответствии с условиями Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 54:35:032770:157 площадью 3626 кв.м. был предоставлен в аренду первоначально сроком до 25.06.2011 с целевым назначением: для строительства здания общественного назначения с подземной автостоянкой по ул. Галущака. Срок аренды неоднократно продлялся и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с условиями договора аренды и Дополнительных соглашений к нему размер арендной платы исчислялся исходя из всей площади земельного участка- 3626 кв.м.

В соответствии с Дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2012 целевое назначение земельного участка изменено на «для строительства многофункционального здания с автостоянкой по ул. Галущака». Ни в договоре аренды, ни в Дополнительных соглашениях к нему не имелось информации о наличии ограничений на использование всей площади земельного участка, а именно: Ливневая, канализация: Сооружение 54:35:032770:9104, ливневая канализация №102 ул. Кропоткина - ул. Галащука, год завершения строительства 1988 год, дата внесения сведений в ЕГРН: 14.10.2020.

Указанный объект недвижимости делит Земельный участок пополам и накладывает ограничения на возможность использования. Имеется система водопровода, проходящая с западной границы участка.

Кроме того, согласно постановлению мэрии города Новосибирска «О подготовке проекта межевания территории, предназначенного размещения линейного объекта транспортной инфраструктуры местного значения - автомобильной дороги общего пользования по ул. Галущака в Заельцовском районе в границах проекта планировки центральной части города Новосибирска» № 5703 от 13.12.2016 определено подготовить проект межевания территории, предназначенный для размещения линейного объекта транспортной инфраструктуры местного значения - автомобильной дороги общего пользования по ул. Галущака в Заельцовском районе в границах проекта планировки центральной части города Новосибирска, согласно схеме.

Указанные ограничения не были указаны в договоре аренды и/или дополнительных соглашениях к нему. Более того, из имеющихся в материалах дела сведений Градостроительного плана от 15.04.2014 № 3199, а также Градостроительного плана от 13.08.2008 экспликация допустимого размещения объекта не содержит информации о наличии вышепоименованных ограничений, в связи с чем, информация, предоставленная арендодателем при заключении договора аренды является несоответствующей действительности.

Таким образом, предоставленный по договору аренды земельный участок не соответствовал данным, указанным в договоре аренды, и, следовательно, не мог быть использован в соответствии с его целевым назначением.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Между тем, мэрия города Новосибирска, не исполнив обязанность по передаче имущества по договору аренды, пригодного для использования арендатором, прилагала усилия для неправомерного получения арендной платы за участок, который использоваться не мог, и, более того, взыскав арендную плату, расторгла договор, что, безусловно, свидетельствует о недобросовестном поведении Мэрии города Новосибирска, которая обогатилась за счет должника.

Указанные фактические обстоятельства установлены Арбитражным судом Новосибирской области в определении по делу № А45-8286/2020 от 21.09.2021, поддержаны Седьмым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 29.11.2021, по которому требования конкурсного управляющего удовлетворены и сделка, оформленная Уведомлением № 31/19/105/8 от 09.08.2019 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды признана недействительной. Суд восстановил право ООО «Метаинжиниринг» по договору аренды № 82947 от 25.06.2008 заключенному между мэрией г. Новосибирска и ООО «Метаинжиниринг» на тех же условиях, на неопределенный срок, а также восстановил в ЕГРН регистрационную запись № 54-54/001- 54/001/805/2016-636/2 от 20.02.2016.

Учитывая, что судами установлен факт незаконного требования мэрией г. Новосибирска в части арендных платежей, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца по взысканию с мэрии г. Новосибирска сумм убытков истца, составляющих арендную плату, взысканную в рамках судебных дел №№ А45-6769/2017, А45-39746/2017, А45-42270/2018, А45-35454/2019, что составляет сумму 12873275 рублей 06 копеек, в том числе, основной долг 11756358 рублей по арендной плате, 943933 рубля 88 копеек неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы.

Отклоняются доводы мэрии г. Новосибирска о пропуске срока исковой давности.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Действительно, по судебным делам № А45-6769/2017, А45-39746/2017 суммы арендной платы и неустойки в общем размере 5620902 рубля 09 копеек взысканы за пределами трёхлетнего срока исковой давности.

Между тем, из разъяснений, изложенных в пунктах 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая изложенные разъяснения, суд отказывает мэрии в защите права путём отказа в применении срока исковой давности.

Кроме того, судебными актами двух инстанций по делу №А45-8286/2020 при рассмотрении заявления конкурсного управляющего о признании односторонней сделки недействительной, установлено, что запись в ЕГРН о регистрации ливневой канализации № 102 ул. Кропоткина – ул. Галущака, год завершения строительства 1988 год, внесена только 14.10.2020.

Представленный в материалы дела мэрией г. Новосибирска Градостроительного плана от 13.08.2008, в подтверждение доводов об осведомлённости арендатора об обременении земельного участка наряду с Градостроительным планом от 14.04.2014 в графической части содержит пятно застройки допустимого размещения объекта без учёта ливневой канализации, что соответствует условиям договора, но при этом противоречит фактическим обстоятельствам. Указанное признаётся судом ненадлежащим доказательством осведомленности арендатора о расположении на арендуемом земельном участке ливневой канализации до регистрации её в ЕГРН 14.10.2020.

В части исковых требований истца в размере 10514212 рублей 40 копеек, понесённых обществом и связанных с освоением арендуемого земельного участка, в том числе,

911200 рублей за инженерно-геологические работы

1361379 рублей 31 копейка за услуги техзаказчика, требования по которым включены в реестр требований кредиторов

166586,37 рублей расходы на ограждение территории

15000 рублей расходы за экспертизу проектной документации

8060046,67 рублей расходы на приобретение и оформление прав по договору аренды

Суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания 911200 рублей за инженерно-геологические работы и суммы 1361379 рублей 31 копейка за услуги техзаказчика, требования по которым включены в реестр требований кредиторов, поскольку результаты этих работ непосредственно связаны с освоением земельного участка, действительны ограниченное время и в будущем общество не сможет воспользоваться результатами оказанных услуг и проведенных для него работ. В любом случае при освоении спорного земельного участка обществу необходимо будет нести расходы на услуги и работы, но по новым строительным правилам.

В части расходов в размере 8060046,67 рублей на приобретение и оформление прав по договору аренды, суд исковые требования отклоняет, не установив наличие причинно-следственной связи между бездействием по не уведомлению нового арендатора о существенных ограничениях при освоении земельного участка и приобретением обществом права аренды по договору.

Расходы на ограждение территории в сумме 166586,37 рублей, в любом случае ценны для общества, поскольку право аренды общества на спорный земельный участок восстановлено, земельный участок осваивается и в целях безопасности неопределённого круга лиц, подлежит ограждению.

Сумма 15000 рублей за экспертизу проектной документации также не может быть отнесена на ответчика, поскольку сама проектная документация не представлена, её разработка не доказана, расходы на её приобретение не заявлены. В связи с чем, суд признаёт не доказанным наличие причинно-следственной связи между расходами 15000 рублей и действиями ответчика.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению части.

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК РФ распределяется пропорционально удовлетворенным требованиям.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Метаинжиниринг» (ИНН <***>) убытки в сумме 15145854 рубля 37 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Метаинжиниринг» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 45193 рубля.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Булахова