Решение от 24 июня 2022 г. по делу № А56-91359/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91359/2021
24 июня 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Статус Рес Групп» Д.У. (197110, <...>, литер А, помещение 25-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

ответчик: акционерное общество «Заубер Банк» (197198, <...> литер А, Помещение 9Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

о взыскании убытков

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 28.05.2021;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 06.08.2021;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Статус Рес Групп» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Лениградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Заубер Банк» (далее – ответчик) с требованием о взыскании 114 512,00 рублей убытков.

Определением суда от 14.10.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 09.12.2021 суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства.

В настоящее судебное заседание стороны явились. Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела заявлял об оставлении искового заявления без рассмотрения применительно к основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2021 по делу № А56-55029/2021 ответчик ликвидирован, полномочия ликвидатора возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Суд отклоняет данное ходатайство, как основанное на неверном понимании действующего законодательства и рассматривает дело по существу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом, действующим на основании договора доверительного управления № 05/10 от 0110.2010, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор аренды №51/20 от 16.08.2020 (далее - договор аренды), на основании которого арендодатель предоставляет арендатору за определенную договором плату во временное владение и пользование - часть нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер: 78:07:0314301:1004, 4 этаж - помещения № 412,413а, 413П общей площадью 85 кв.м., в целях использования под офис (пункт 1.1 договор).

Договор заключен сроком на 11 месяцев до 31.07.2021.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязался прокладку скрытых и/или открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование объекта, а также осуществление иных отделимых и неотделимых улучшений объекта осуществлять только с предварительного согласия арендодателя при условии передачи арендодателю проектной и технической документации. В случае обнаружения таковых - должны быть ликвидированы арендатором, а помещение должно быть приведено в прежний вид за его счет.

В период действия договор арендатор за подобными согласованиями к арендодателю не обращался.

Из искового заявления следует, что в связи с окончанием договора аренды №51/20 от 16.08.2020 в адрес ликвидатора ответчика был направлен вызов на приемку-передачу помещений 412, 412а, 413в общей площадью 85,0 кв.м. Осмотр помещений осуществился при участии приглашенного эксперта. В назначенные дату и время (02.08.2021 в 11.00) стороны явились на приемку-передачу. Для осмотра передаваемого помещения была приглашена экспертная организация, о чем ответчик был поставлен в известность заблаговременно.

По результатам осмотра в передаваемых по окончанию договора аренды помещениях были выявлены существенные нарушения, которые возникли в период действия договора. Арендодатель отразил указанные повреждения в акте приема-передачи, однако представитель арендатора от подписания акта отказался.

Согласно выводам специалиста, отраженным в отчете №3654-08.21 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков (реального ущерба), возникшего при повреждении отделки помещении, в результате арендной эксплуатации, расположенных по адресу: <...>, лит. А, пом. 412, 413а, 413б, признаками искусственного износа помещения являются: монтаж перегородки с дверным проемом; замена напольного покрытия после демонтажа перегородки с дверным проемом; восстановление поверхности стен после демонтажа перегородки с дверным проемом; монтаж отсутствующих панелей Армстронг после демонтажа перегородки; отсутствует порог входной двери; замена плинтуса после демонтажа перегородки; глубокие царапины/вмятины/отверстия на стенах; вытертый до основания ламинат, продавленный ламинат с поломкой примыкающих замков; глубокие царапины/вмятины/отверстия на стенах; вытертый до основания ламинат, продавленный ламинат с поломкой примыкающих замков; глубокая сквозная вмятина на двери; глубокие царапины/вмятины/отверстия на стенах; демонтирован пластиковый кабельканал; глубокие царапины/вмятины/отверстия на стенах.

Рыночная стоимость убытков (реального ущерба), возникшего при повреждении помещения при арендной эксплуатации объекта аренды на 05.08.2021, согласно указанного выше отчета, составляет 213 262,00 рубля.

Согласно пункту 4.5 арендодатель имеет право удерживать из суммы обеспечительного платежа, уплачиваемого за последний месяц аренды, указанного в пункте 3.1 договора, в свою пользу все суммы, которые обязан выплатить арендатор в качестве арендной платы по договору; компенсаций убытков, понесенных арендодателем в результате нарушения арендатором обязательств по настоящему договору; сумм начисленной неустойки (штрафов, пени); любых предусмотренных законом и/или настоящим договором процентов в случае предварительного письменного уведомления арендатора. О всех возможных вычетах, которые арендатор планирует произвести из суммы обеспечительного платежа, арендодатель уведомляет арендатора с предоставлением расчетов, счетов и прочих документов, которые могут подтвердить обоснованность вычета. Арендатор обязан в 5 (пяти) рабочих дней с момента произведенных арендодателем вычетах восстановить сумму обеспечительного платежа до первоначального размера.

При наличии предусмотренной пунктом 4.5. договора задолженности арендатора на дату окончания срока действия настоящего договора, его прекращения или досрочного расторжения арендодатель вправе в одностороннем порядке обратить взыскание на сумму обеспечительного платежа, произведя соответствующее удержание суммы задолженности из суммы обеспечительного платежа. Оставшаяся после погашения задолженности часть суммы обеспечительного платежа по заявлению арендатора подлежит возврату арендодателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня полного исполнения арендатором всех обязательств перед арендодателем по настоящему договору (пункт 4.6 договора)

По смыслу пункта 4.7. договора в случае, если сумма задолженности арендатора перед арендодателем превышает сумму обеспечительного платежа, сумма задолженности в части, не покрываемой суммой обеспечительного платежа, должна быть оплачена арендатором путем безналичного перечисления денежных средств на счет арендодателя в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем соответствующего счета.

На основании пункта 4.1 договора в обеспечение исполнения обязательств по договору аренды арендатор произвел арендодателю обеспечительный платеж в размере 114 750,00 рублей, 1 (один) размер арендной платы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора). Данная сумма обеспечительного платежа является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

Ущерб помещению, причиненный в результате искусственного износа при его арендной эксплуатации (213 262,00 рубля), а также расходы на проведение его оценки (16 000,00 рублей) истец частично удержал из суммы обеспечительного платежа, о чем он уведомил ответчика. В части убытков, не покрытых суммой обеспечительного платежа, размер которых составил 114 512,00 рублей, истец направил ответчику претензию с требованием уплатить указанную сумму. Требование, изложенное в претензии, оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 393 ГУ РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом, убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 данной нормы под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на то, что акт приема-передачи к договору аренды, на основании которого арендодатель передал арендатору объект аренды, не содержат сведений о степени износа внутренней отделки принимаемых арендатором нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 10.1, 10.2 договора аренды, по окончании срока действия настоящего договора стороны договариваются в день его прекращения освободить объект и осуществить передачу/приемку объекта в том состоянии, в котором оно было передано арендатору (с учетом естественного износа) по акту сдачи-приемки объекта.

Если состояние объекта окажется хуже предусмотренного пунктом 10.1 настоящего договора, арендатор обязан в полном объеме возместить арендодателю причиненные этим убытки в соответствии с составляемой сторонами дефектной ведомостью. При отказе арендатора от подписания дефектной ведомости она составляется с участием представителя незаинтересованной организации по выбору арендодателя.

То есть из буквального толкования положений договора аренды следует необходимость составления отдельного документа - дефектной ведомости, в случае если состояние возвращаемого помещения хуже нормативного.

Дефектная ведомость при передаче имущества от арендатора к арендодателю 02.08.2021 не составлялась, и истцом в материалы дела не представлена.

Истцом в качестве доказательства размера причиненного ущерба представлен отчет № 3654-08.21 от 05.08.2021г. «Об установлении характера износа, полученного помещениями при их арендной эксплуатации» (далее - Отчет об установлении характера износа). Однако определение такого характера износа не является оценочной деятельностью согласно положению ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), согласно которой под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Представленный истцом Отчет об оценке характера износа, в силу наличия у последнего пороков, не может являться доказательством подтверждающим размер причиненного ущерба.

Согласно частей 1, 2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно статьи 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в РФ», основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком, с которым оценщик заключил трудовой договор, в материалах дела он отсутствует.

Согласно пункту 21 раздела IV - Задание на оценку Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки, должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки.

Согласно пункту 3 раздела II - Требования к составлению отчета об оценке (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В п. 2, п. 3 раздела II (ФСО N 3) указывается, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки».

В пункте «е» статьи 8 раздела III - Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО N 3) отражено, что в разделе основных фактов и выводов должны содержаться основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.

Кроме того, в статье 10 (ФСО N 3) в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки".

В Отчете об оценке характера износа не содержится договора на проведение оценки и задания на проведение оценки. Задание на оценку описано на стр. 5 Отчета о характере износа, однако источник данного задания определить не представляется возможным, так как данное задание не является документом, подписанным заказчиком, а является частью текста отчета.

Статья 11 Закона об оценочной деятельности содержит Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Согласно данной норме закона, отчет об оценки наряду с другой поименованной в данном Законе информацией, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В нарушение перечисленных положений Закона об оценочной деятельности, из содержания страницы 2 Отчета об установлении характера износа следует, что отчет подготовлен в соответствии с Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года и Федеральных, стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297, 298, 299 (ФСО№1,ФСО№2, ФСО№3) от 20.05.2015 года, а также №611 (ФСО№7) от 25 сентября 2014 года. Однако, перечисленные Федеральные стандарты не имеют отношения к определению характера износа, а касаются вопросов определения рыночной стоимости имущества. Федеральный стандарт оценки характера износа не установлен.

Из буквального толкования выводов оценщика, изложенных на странице 2 Отчета об установлении характера износа следует, что оценщиком произведена оценка характера износа, полученного помещениями при их арендной эксплуатации, расположенными по адресу: <...>, лит. А, пом 412,41 За,4136. и он пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки - права требования возмещения убытков (реального ущерба), возникшего при получении искусственного износа помещениями при их арендной эксплуатации, расположенными по адресу: <...>, лит. А, пом. 412, 413а, 4136 на 5 августа 2021 г. составляет: 213 262 (Двести тринадцать тысяч двести шестьдесят два) рубля. Таким образом, объект оценки не совпадает с ее содержанием, и результаты имеют двоякое толкование.

Из содержания отчета нельзя однозначно установить, в каких помещениях были сделаны фото повреждений, так как фотографии, включенные в отчет, не содержат описания помещений, в которых они сделаны, номера помещений на сфотографированных дверях отсутствуют.

Несмотря на то, что согласно стр. 5 текста Отчета об оценке характера повреждений договор на оценку был заключен истцом 28 июля 2021 г., то есть до передачи имущества от арендатора к арендодателю 2 августа 2021 г., оценщик в совместном осмотре участия не принимал, что подтверждается Актом приема-передачи от 2 августа 2021 г. (Приложение к иску № 12). Сведения о повреждениях помещений, указанных в отчете, не соответствуют изложенным в Акте приема-передачи имущества от 2 августа 2021 г. В частности, в Акте приема-передачи имущества от 2 августа 2021 г. не указано на отсутствие дверного порога, который имеется в отчете (стр. 13).

Содержащаяся в выводах рыночная стоимость права требования определена с нарушением ст. 3 Закона об оценочной деятельности, так как для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В нашем случае, оценщиком для определения рыночной стоимости права требования был применен затратный метод, который обычно не применяется, согласно п. 4.2.2. «Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости прав требования задолженности» МР-1/17 от 11 января 2017 г., утвержденных Председателем Экспертного совета Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (далее - Методические рекомендации), членом которой является оценщик ФИО4, составивший Отчет об оценке характера износа. Из пункта 4.3. Методических рекомендаций следует, что вывод о невозможности применения сравнительного или доходного подхода к оценке в связи с отсутствием необходимой информации рекомендуется сопровождать описанием источников информации, проанализированных оценщиком, а также пояснением, какой именно информации не хватает. Такого вывода, описаний и пояснений в отчете не содержится.

Следует также отметить, что при проведении оценки оценщиком не были учтены нормативные сроки для эксплуатации отделочных материалов, а функциональный износ всех поверхностей на момент передачи имущества в аренду был определен путем визуального осмотра в размере 20 % (стр. 12 Отчета об установлении характера износа). При этом оценщиком у Заказчика не были запрошены документы, подтверждающие время проведения ремонтных работ в помещениях, так же перечень материалов, использованных при проведении ремонта.

Согласно пункту 4.2.1. "СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (утв. Приказом Минстроя России от 27.02.2017 N 128/пр), расчетный срок службы изоляционных и отделочных материалов следует определять в соответствии с требованиями действующих нормативных документов (или утвержденных в установленном порядке методик) для конкретных групп материалов, регламентирующих проведение ускоренных испытаний по определению прогнозируемого срока службы, а при их отсутствии - в соответствии с приложением А.

Офисное здание по адресу <...>, литер А является многофункциональным, с расположенными в нем помещениями различного назначения, что в соответствии с приложением 1 к СНиП 2.08.02-85 относит его к категории общественных зданий. Ведомственные строительные нормы «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88 (р) (Утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) (далее - ВСН 58-88), в силу пункта 1.1, распространяются в том числе и на общественные здания, включенные в перечень, установленный СНиП 2.08.02-85.

Приложение 3 к ВСН 58-88 устанавливает сроки эксплуатации элементов зданий, в том числе внутренней отделки помещений. К примеру, срок эксплуатации окрашенной водным составом внутренней стены общественного здания составляет два года. И даже при условии, что окраска стен производилась накануне передачи имущества Арендатору, нормативный износ окрашенных стен за год эксплуатации составлял бы 50 %, а не 20%, определенных оценщиком путем визуального осмотра.

В приложенных к исковому заявлению документах, равно как и в Отчете об оценке характера износа, отсутствуют сведения о том, когда и какими материалами производилась отделка помещений до их передачи в аренду и по какой причине при расчете стоимости работ оценщик применял стоимость дорогостоящих импортных материалов. Соответствовали ли данные материалы степени износостойкости, позволяющей использовать их в коммерческих помещениях, и были ли они надлежащего качества? Была ли при проведении ремонтных работ соблюдена технология укладки или нанесения данных материалов? Иными словами, ни в Отчете об оценке характера износа, ни в других приложенных к исковому заявлению документах нет ни каких доказательств, указывающих на наличие вины Арендатора в причинении повреждений, описанных в Акте приема-передачи или Отчете об оценке характера износа.

Согласно Отчету об оценке характера износа, основной объем работ связан с демонтажем перегородки из гипсокартона, отсутствующей на плане передаваемого помещения, и якобы возведенной Арендатором без согласования с Арендодателем. Однако сведения о затратах на проведение такого рода работ, а также о затратах на подготовку проекта возведения перегородки за счет Ответчика в документах бухгалтерского учета АО «Заубер Банк» отсутствуют, ликвидатору не передавались.

Из содержания пункта 2.2.6 договоров аренды следует, что перепланировка и переоборудование объекта производятся арендатором с предварительного согласия арендодателя при условии передачи арендодателю проектной и технической документации.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок и переоборудования, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый арендодателем.

Пункт 2.4.2 договора аренды предусматривает возможность арендатора иметь доступ на Объект в соответствии с Правилами внутреннего распорядка, являющимися Приложением № 2 к Договору аренды. Данными правилами предусмотрена возможность доступа в помещение бизнес центра сотрудниками арендатора только при использовании электронных карт доступа. Третьи лица допускаются в сопровождении сотрудника арендатора с предъявлением удостоверения личности и занесением в журнал регистрации.

Согласно пункта 2.4.3. договора аренды, проведение дополнительных работ по ремонту, отделке и содержанию Объекта возможно с письменного согласия Арендодателя.

Запросы от Арендатора в адрес Арендодателя о предоставлении разрешения на проведение ремонтных работ, пропуск грузов или строительных рабочих в период действия договора аренды в документах банка отсутствуют. Также отсутствуют договоры строительного подряда и договор на разработку проекта возведения перегородки. Доказательств направления арендодателем в адрес арендатора требований о ликвидации самовольных перепланировок в порядке п. 2.2.6 договора аренды истцом не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что износ внутренней отделки принятого им помещения является преждевременным по сравнению с нормативным сроком ее эксплуатации (естественным износом), и оно не соответствует характеристикам, указанным в п. 10.1 Договора аренды.

Таким образом, документ, который должен быть составлен в соответствии с условиями договора при ненадлежащем техническом состоянии помещения, а именно - Дефектная ведомость, не составлялся. Приложенный в качестве доказательства размера причиненных убытков Отчет об установлении характера износа не может быть использован в качестве доказательства, так как составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки и содержит двоякие толкования объекта оценки, а также не содержит обязательных выводов и приложений.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы по делу истец при рассмотрении спора не заявлял.

Таким образом, с учетом отсутствия информации о состоянии помещений на момент их передачи в аренду, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что состояние возвращенного арендодателю помещения хуже того, в котором оно было передано арендатору с учетом естественного износа.

Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, истец, в нарушение указанных выше требований процессуального закона достоверных и допустимых доказательств факта нарушения арендатором условий договора и причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, не представил.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.