Решение от 8 января 2025 г. по делу № А39-7906/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-7906/2024

город Саранск09 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 января 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖилКоммунЭксплуатация" (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Лига» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия,

при участии:

от истцов: ФИО1, представителя по доверенности,

от ответчика (Администрации): ФИО2, представителя по доверенности,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "ЖилКоммунЭксплуатация" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск о признании недействительными открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса.

Определением суда от 24 сентября 2024 г. в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Лига», привлечено к  участию  в деле  в  качестве  третьего лица,  не  заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерство жилищно - коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия.

Определением суда от 26 ноября 2024 г. общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-Девелопмент» привлечено к участию в деле в качестве соистца.

Администрация исковые требования не признала, представила письменный отзыв, указав на то, что на дату проведения конкурса ей не было известно о состоявшемся решении собственника помещений многоквартирного дома по выбору управляющей организации.

Застройщику (ООО «М - Девелопмент») Администрацией городского округа Саранск выдано разрешение от 17 ноября 2023 г. №13-23-50-2023, в соответствии с которым введен в эксплуатацию объект капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом по улице Мордовская 35 в г.Саранске» (1 этап строительства), адрес объекта: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...>.

Администрацией городского округа Саранск 18 ноября 2023 г. утверждена Конкурсная документация открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> корп.200А, размещено на сайте www/torgi/gov/ru извещение по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, предмет конкурса: заключение договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, дата проведения конкурса – 22.12.2023.

Как следует из Протокола рассмотрения заявок на участие к открытом конкурсе по извещению №22000161750000000046 от 22 декабря 2023 г. Конкурсной комиссии Департамента городского хозяйства Администрации городского округа Саранск, заявка ООО УК «Лига» признана соответствующей установленным требованиям, ООО УК «Лига» признано участником торгов. Как единственному участнику торгов ООО УК «Лига» предписано заключить договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> корп.200А.

18 декабря 2023 г. обществом с ограниченной ответственностью «М-Девелопмент», являющимся на данную дату собственником всех помещений многоквартирного дома согласно представленным выпискам из ЕГРН, принято решение об избрании формы управления многоквартирным домом управляющей компанией, об избрании ООО «ЖилКоммунЭксплуатация» управляющей организацией и о заключении с ней договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (протокол №1 общего собрания от 18.12.2023).

18 декабря 2023 г. между ООО «ЖилКоммунЭксплуатация» и собственниками помещений многоквартирного дома, от лица которых выступал ФИО3, заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...>, корп.200А (срок действия договора – 5 лет).

25 декабря 2023 г. ООО «ЖилКоммунЭксплуатация» уведомило Администрацию городского округа Саранск о заключении договора управления многоквартирным домом, представив протокол №1 общего собрания собственников от 18 декабря 2023 г. и сам договор управления.

26 декабря 2023 г. ООО «ЖилКоммунЭксплуатация» обратилось в Управление государственной жилищной инспекции Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности в части включения в число многоквартирных домов, находящихся под управлением, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, корп.200А.

Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, рассмотрев заявку ООО «ЖилКоммунЭксплуатация», приняла решение об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов по многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>, корп.200А ввиду несоответствия заявления и документов установленным требованиям, поскольку в заявке о заключении договора управления в системе ГИС размещены не все приложения к протоколу общего собрания, а именно, реестр собственников помещений, объявление о проведении собрания, список приглашенных на собрание лиц, список присутствующих на собрании (заключение от 14 февраля 2024 г.).

Посчитав, что Администрацией при проведении конкурса по выбору управляющей организации в отношении многоквартирного дома, собственник помещений которого выразил волю по заключению договора управления с иной организацией, нарушены нормы действующего жилищного законодательства, истцы обратилось в суд защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также доказательства нарушения прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно пункту 13 статьи 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила №75), устанавливающие порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 3 Правил №75 конкурс проводится, в частности, если в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (подпункт 4).

В силу пункта 39 Правил № 75, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

То есть, в силу положений частей 2 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, и изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом собственников помещений такого дома.

Из материалов дел следует, что во исполнение требований жилищного законодательства в части выбора способа управления многоквартирным домом и выбора управляющей организации, собственником помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, принято решение об избрании способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией ООО "ЖилКоммунЭксплуатация», что подтверждается протоколом №1 общего собрания от 18 декабря 2023 г.

Также в целях реализации выбранного способа управления, между собственником помещений в многоквартирном доме и ООО "ЖилКоммунЭксплуатация» заключен договор управления от 18 декабря 2023 г., направлено 25 декабря 2023 г. уведомление в адрес Администрации о заключении договора управления, направлена 26 декабря 2023 г. в адрес Минэнергетики и ЖКХ РМ заявка для включения спорного многоквартирного дома в число находящихся под управлением ООО «ЖКЭ» многоквартирных домов.

Таким образом, Администрация городского округа Саранск не вправе была проводить конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом, поскольку способ управления спорным домом уже был выбран единственным собственником помещений самостоятельно при проведении собрания, в связи с чем после проведения проверки факта заключения договора управления и его реализации, орган местного самоуправления обязан был отказаться от проведения конкурса в силу пункта 39 Правил. Доказательств о том, что Администрация осуществляла какие-либо мероприятия по выяснению информации о выборе собственниками помещений способа управления и управляющей организации, о реализации такого способа управления, в материалы дела не представлено.

Отсутствие в реестре лицензий сведений об управлении истцом МКД не может рассматриваться в качестве основания вывода о нереализованности выбранного способа управления МКД, исходя из положений пункт 39 Правил, и опровергать утверждение истца о реализации выбранного способа управления со ссылкой на оформление протокола общего собрания и заключение договора управления.

При этом, поскольку основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан, проведение конкурса в такой ситуации привело к нарушению прав не только управляющей организации, но и собственника, который своим решением выбрал иную управляющую организацию и заключил с ней договор управления.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

Пункт 70 постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" указывает, что с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Как разъяснено положениями пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 101, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

С учетом изложенного, поскольку открытый конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом проведен ответчиком (Администрацией городского округа Саранск) в нарушение положений постановления Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", исковые требования о признании недействительным открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, проведенного Администрацией городского округа Саранск 22 декабря 2023 г., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Между тем, в материалы дела не представлено доказательств о заключении договора управления по результатам проведенного Администрацией конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>. Как пояснили истцы и ответчики, договор управления обеими сторонами не подписан. В связи с чем суд не считает обоснованными требования о признании недействительным договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>. В данной части суд принимает решение об отказе в иске.

На основании статьи 110 АПК РФ с Администрации городского округа Саранск в пользу каждого из соистцов подлежат взысканию судебные расходы в размере 3000 руб. (каждому).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина в размере 44000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-Девелопмент» как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недействительным открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, проведенный Администрацией городского округа Саранск 22 декабря 2023 г.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЖилКоммунЭксплуатация" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) уплаченную по платежному поручению от 27.11.2024 №538 госпошлину в размере 44000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев