Решение от 29 января 2020 г. по делу № А63-13355/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-13355/2019
г. Ставрополь
29 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 января 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к закрытому акционерному обществу Строительное объединение «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности и пени,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Строительному объединению «Аксон Н» (далее - ЗАО СО «Аксон-Н», общество) о взыскании 770 088,82 рубля задолженности по договору аренды от 30.01.2006 № 50/06 за период с 01.10.2017 по 31.12.2018, пени в сумме 48 050,51 рубля за период с 26.12.2017 по 31.12.2018.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, ответчик отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований, документы, опровергающие наличие задолженности, контррасчет заявленных сумм не направил.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2018 по делу № А63-9618/2017 постановлением главы города Пятигорска от 27.01.2003 № 115 «О согласовании с ЗАО СО «Аксон-Н» земельного участка под строительство группы жилых домов со встроено-пристроенными общественными помещениями в районе пересечения пр. Калинина и ул. Первомайской» утвержден акт предварительного согласования места размещения группы жилых домов со встроено-пристроенными общественными помещениями в районе пересечения пр. Калинина и ул. Первомайской, согласовано место размещения объектов.

Постановлением администрации от 13.10.2003 № 3135 ЗАО СО «Аксон-Н» сроком на три года предоставлен в аренду для строительства земельный участок площадью 1 га в районе пересечения пр. Калинина и ул. Первомайской (пункт 1), обществу разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными общественными помещениями, пристроенным торговым центром и отдельно стоящими стоянками для автотранспорта (пункт 2).

23 марта 2004 года ООО «Кавминводское земельно-кадастровое бюро» оформило межевое дело ЗАО СО «Аксон-Н» на земельный участок под строительство жилых домов по пр. Калинина/ул. Первомайская в г. Пятигорске площадью 1 га (10 000 кв.м) и подготовило описание границ вновь образуемого земельного участка в местной системе координат. Обозначение и границы участка выделенного обществу под строительство по пр. Калинина/ул. Первомайская согласованы с ФИО2

18 июня 2004 года обществу выдан кадастровый план земельного участка площадью 10 000 кв.м, предоставленного ЗАО СО «Аксон-Н» в г. Пятигорске, в районе пересечения пр. Калинина и ул. Первомайской, с кадастровым номером 26:33:150314:0015, в котором указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

30 января 2006 года между Управлением имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации г. Пятигорска и обществом заключен договор аренды земельного участка № 50/06 (далее - договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:150314:0015, площадью 10 000 кв.м, расположенный в г. Пятигорске, в районе пересечения пр. Калинина и ул. Первомайской, под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями, пристроенным торговым центром и отдельно стоящими стоянками для автотранспорта в районе (пункты 1.1, 1.3, 1.4, 1.6 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 14.11.2006 (регистрационный номер 26-26-33/012/2006-112), что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выпиской из ЕГРН от 11.07.2018 № КУВИ-104/2018-32222.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.11.2003 по 30.10.2006.

Дополнительными соглашениями от 13.09.2006, от 31.01.2011 и от 15.01.2013 срок аренды продлевался до 30.12.2010, до 01.11.2011, до 01.11.2013 соответственно, также в договор внесены иные изменения.

Согласно пунктам 3.1.2 и 3.3 договора в редакции дополнительных соглашений от 31.01.2011 и 15.01.2013 арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы может изменяться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в связи с изменением муниципальных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за землю и порядок его исчисления.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013 (пункт 8), зарегистрированного 05.02.2013 (номер регистрации 26-26-28/012/2013-082), за нарушение срока внесения арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка арендатор выплачивает арендодателю соответственно пени или проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

После истечения срока аренды общество продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На спорном земельном участке находится многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными общественными помещениями с кадастровым номером 26:33:150314:267 (Блок № 2, секция 1) и с кадастровым номером 26:33:150314:363 (Блок № 2, секции № 2, № 3).

Постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края от 08.08.2014 № 2820 многоквартирному жилому дому ЗАО СО «Аксон-Н» со встроено-пристроенными общественными помещениями (Блок № 2, секция № 1), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150314:15 площадью 10 000 кв.м, присвоен адрес: <...>.

Разрешением от 08.08.2014 № RU26308000-0029/2014 указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

На основании постановления администрации г. Пятигорска от 28.12.2015 № 5972 ЗАО СО «Аксон-Н» выдано разрешение от 28.12.2015 № 26-RU26308000-0236-2013 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями (Блок № 2, секции № 2, № 3), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150314:15.

Кроме того, на указанном участке расположены объекты незавершенного капитального строительства, что подтверждается актами осмотра земельного участка от 12.10.2017, от 24.10.2019, письмом от 12.07.2017 № 3832 МУ «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска», пояснительной запиской ООО «Проектное Бюро Промышленного и гражданского строительства» от 25.01.2018 № 17, которые истец предоставил при рассмотрении дела № А63-16072/2019.

В связи с ненадлежащим исполнением ЗАО СО «Аксон-Н» обязательств по внесению арендной платы обществу в претензии от 13.03.2019 № 244 предложено погасить задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По условиям пункта 2.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не предусмотрено действующим законодательством. При возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств возврата обществом земельного участка арендодателю не представлено.

В связи с тем, что по истечении срока действия договора аренды (01.11.2013) ответчик не вернул арендодателю земельный участок, а администрация в свою очередь не возражала против того, что общество продолжает пользоваться земельным участком, договор аренды земельного участка от 30.01.2006 № 50/06 считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата за период с 01.10.2017 по 31.12.2018 рассчитана администрацией на основании Решения Думы города-курорта Пятигорска от 21.09.2017 № 34-14 РД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска», как произведение площади земельного участка (10 000 кв.м), кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка (4 100,4 рубля), ставки арендной платы от кадастровой стоимости (1,5%).

Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате в спорный период составила 770 088,82 рубля.

При этом в представленной по запросу суда выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 23.07.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-14564 указана площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:15 в размере 9 426 кв.м.

Кроме того судом учтены решения Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2018 по делу № А63-9618/2017 и от 04.12.2019 № А63-16072/2019, вступившие в законную силу, которыми с общества взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 30.12.2006 № 50/06 исходя из площади земельного участка 5 500 кв.м.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании постановлений администрации г. Пятигорска от 08.08.2014 № 2820 и от 28.12.2015 № 5972 ЗАО СО «Аксон-Н» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями по улице Первомайской, дом 2, корпус 2 в г. Пятигорске (разрешения на ввод в эксплуатацию от 08.08.2014 № RU 26308000-0029-2014 (Блок № 2, секция № 1) – на 92 квартиры (кадастровый номер 26:33:150314:267) и от 18.12.2015 № 26-RU 26308000-0236-2013 (Блок № 2, секции № 2, № 3) - на 126 квартир (кадастровый номер 26:33:150314:363).

После получения разрешений на ввод в эксплуатацию дольщики квартир обратились с заявлениями о признании права собственности на квартиры в указанном многоквартирном доме в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве № А63-3801/2012. Определения о признании права собственности за дольщиками (218 квартир) послужили основаниями для регистрации права собственности на квартиры.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Также названным пунктом разъяснено, что по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно имеющимся в деле выпискам из ЕГРН об объекте недвижимости 08.05.2015 зарегистрировано право собственности первого владельца квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> (Блок № 2).

Следовательно, с момента регистрации права собственности владельца в жилом доме на квартиру, земельный участок, находящийся под указанным домом и необходимый для эксплуатации дома, выходит из распоряжения органа местного самоуправления, даже если он не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, спорный земельный участок с 08.05.2015 не находился у ЗАО СО «Аксон-Н» в фактической аренде под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...> (Блок № 2).

С момента первой регистрации права собственности на помещение у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под вышеуказанным многоквартирным жилым домом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Между тем, после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (Блок № 2) обязанность ответчика по внесению арендной платы за оставшуюся часть земельного участка не прекратилась.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2018 по делу № А63-9618/2017, вступившим в законную силу, площадь земельного участка, используемая обществом, установлена в размере 5 500 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Документов, из которых бы следовало, что в спорный период фактически используемая площадь была иная, в материалах дела не имеется, стороны ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили, не представили письменные доказательства в виде экспертного заключения или заключения кадастрового инженера, иные документы, подтверждающие изменение площади земельного участка, арендуемого и используемого ЗАО СО «Аксон-Н» (5 500 кв.м). Учитывая изложенное, суд произвел расчет суммы задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2018 следующим образом:

41 004 000 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) / 9426 кв.м (площадь земельного участка) х 5 500 кв.м (площадь земельного участка) х 1,5% (ставка аренной платы) / 4 (количество кварталов в году) х 5 (количество кварталов в спорном периоде) = 448 603,6 рубля.

ЗАО СО «Аксон-Н» не представило документов, подтверждающих, что по истечении срока аренды общество обращалось с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка меньшей площади, при этом продолжило использование земельного участка площадью 5 500 кв.м в отсутствие возражений арендодателя. В связи с изложенным, у суда отсутствуют основания для расчета арендной платы исходя из иной площади.

Поскольку ответчик контррасчет арендной платы, а также документы, опровергающие или ставящие под сомнение расчеты истца, или доказательства внесения арендной платы не представил, задолженность в размере 448 603,6 рубля подлежит взысканию по решению суда.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013 (пункт 8), зарегистрированного 05.02.2013 (номер регистрации 26-26-28/012/2013-082), за нарушение срока внесения арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка арендатор выплачивает арендодателю соответственно пени или проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец начислил пени в размере 48 050,51 рубля за период с 26.12.2017 по 31.12.2018.

Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком принятых обязательств по внесению арендной платы, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным

Однако, в связи с неверным определением размера основного долга сумма пени также начислена неверно. Суд произвел перерасчет пени следующим образом:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

89 720,72

26.12.2017

Новая задолженность на 89 720,72 руб.

89 720,72

26.12.2017

11.02.2018

48

7.75

89 720,72 × 48 × 1/300 × 7.75%

1 112,54

89 720,72

12.02.2018

25.03.2018

42

7.5

89 720,72 × 42 × 1/300 × 7.5%

942,07

179 441,44

26.03.2018

Новая задолженность на 89 720,72 руб.

179 441,44

26.03.2018

25.06.2018

92

7.25

179 441,44 × 92 × 1/300 × 7.25%

3 989,58

269 162,16

26.06.2018

Новая задолженность на 89 720,72 руб.

269 162,16

26.06.2018

16.09.2018

83

7.25

269 162,16 × 83 × 1/300 × 7.25%

5 398,94

269 162,16

17.09.2018

25.09.2018

9
7.5

269 162,16 × 9 × 1/300 × 7.5%

605,61

358 882,88

26.09.2018

Новая задолженность на 89 720,72 руб.

358 882,88

26.09.2018

16.12.2018

82

7.5

358 882,88 × 82 × 1/300 × 7.5%

7 357,10

358 882,88

17.12.2018

25.12.2018

9
7.75

358 882,88 × 9 × 1/300 × 7.75%

834,40

448 603,60

26.12.2018

Новая задолженность на 89 720,72 руб.

448 603,60

26.12.2018

31.12.2018

6
7.75

448 603,60 × 6 × 1/300 × 7.75%

695,34

Сумма неустойки: 20 935,58

Неустойка в размере 20 935,58 рубля подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так как требования администрации удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 113 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2006 № 50/06 в размере 448 603,6 рубля, пени в размере в размере 20 935,58 рубля, всего 469 539,18 рубля.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 11 113 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель