Решение от 24 мая 2019 г. по делу № А43-6212/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-6212/2018

г. Нижний Новгород 24 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 мая 2019 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-135),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

по иску Администрации г.Н.Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Паркинг-Центр», г.Н.Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору №069/05 от 05.10.2012 о развитии застроенной территории в сумме 17 860 000 рублей

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Паркинг-Центр», г.Н.Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к Администрации г.Н.Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора №069/05 от 05.10.2012 о развитии застроенной территории

При участии представителей:

Истца: ФИО2. по доверенности от 25.12.2018

Ответчика: ФИО3 по доверенности от 20.03.2018

установил:

Администрации г.Н.Новгорода обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО «Паркинг-Центр», а ООО «Паркинг-Центр» обратился со встречным иском к Администрации г.Н.Новгорода с вышеуказанными требованиями.

Истец в обоснование своей позиции указал, что 05.10.2012 г. между Администрацией г.Н.Новгорода и ООО «Паркинг-Центр» заключен договор о развитии застроенной территории № 069/05, предметом которого является развитие застроенной территории, расположенной на участке в границах улиц Баумана, Правдинская в Ленинском районе города Нижнего Новгорода, площадью 7,89 га.

Срок действия договора установлен с момента подписания в течение 7 лет (п.4.1 договора).

В соответствии с п.2.1 договора цена права на его заключение составляет 35720000 рублей.

В соответствии с п.2.3.1 договора ответчик обязан внести первоначальный платеж в размере 17860000 рублей (50 процентов от цены права на заключение договора).

На основании п. 2.3.2 договора оставшийся платеж вносится в течение 14 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию последнего объекта строительства, но не позднее истечения 5 лет с момента заключения договора.

Ответчик свои обязательства в части внесения оставшегося платежа в установленный срок не исполнило.

Истец направил ответчику претензию с требованием выплатить оставшийся платеж, однако претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик не согласен с требованиями истца, указывая, что у него отсутствует фактическая возможность исполнить обязательства по договору по причинам, которые от него не зависят, в связи с чем, обратился в суд со встречным иском о расторжении вышеуказанного договора.

В обоснование встречного искового заявления, ООО «Паркинг-Центр» указывает, что, несмотря на заключенный сторонами договор 23 сентября 2013 года, Администрацией города Нижнего Новгорода было вынесено постановление № 3624 «Об утверждении схемы расположения земельных участков № 1, № 2 на кадастровой карте, выбираемых для строительства газопровода среднего и низкого давления, расположенных: земельный участок № 1 - город Нижний Новгород, Ленинский район, от точки врезки в существующий газопровод среднего давления по ул. Матросская до точки врезки в газопровод низкого давления по ул. В. Котика, земельный участок № 2 - город Нижний Новгород, Ленинский район, от точки врезки в газопровод низкого давления от жилого дома № 5 до жилого дома № 11 по ул. 2-я линия затона», которым утверждена схема расположения земельных участков для строительства газопровода.

Согласно данной схеме газопровод проходит по проектируемой ООО «Паркинг-Центр» территории.

По причине принятия Администрацией города Нижнего Новгорода данного постановления, ООО «Паркинг-Центр» не имело возможности приступить к исполнению договора № 069/05 от 05.10.2012 до марта 2014 года, когда ОАО «Газпром газораспределение Нижний Новгород» согласилось с изменением схемы расположения газопровода среднего и низкого давления.

18.09.2014 Постановлением администрации города Нижнего Новгорода №3703 был утвержден Проект планировки и межевания территории (далее - Проект), подготовленный ООО «Паркинг-Центр», которым были определены границы, площадь и вид разрешенного использования земельных участков под 8 очередей строительства, порядок образования таких участков.

Согласно Проекту земельный участок под 1-ую очередь строительства, образуется, в том числе из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050281:2, расположенного по адресу: <...>.

Комиссией по инвестиционной политике и земельным отношениям Администрации города Нижнего Новгорода было принято решение согласиться с предоставлением ООО «Паркинг-Центр» данного земельного участка площадью 63 кв.м., в собственность, предусмотрев компенсацию за снос муниципальных объектов, изменив разрешенный вид использования.

Указанные обстоятельства давали ООО «Паркинг Центр» основания полагать, что обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории отсутствуют.

Однако было установлено, что договор аренды трансформаторной подстанции №2062 №3/1183 от 30.10.2007 между Администрацией г.Н.Новгорода и ООО «Зефс-Энерго» расторгнут не был и последний продолжал на праве аренды пользоваться нежилым зданием.

Между тем снос трансформаторной подстанции №2062, расположенной на данном земельном участке, не может быть произведен, поскольку не было произведено переподключение абонентов от трансформаторной подстанции №2062 к новой.

В письмах Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами г.Н.Новгорода №20-07/1-923/15ис и Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации г.Н.Новгорода № 12-16-60/15/ис от 29.01.2015 было указано, что вынос трансформаторной подстанции в иное место возможен силами ООО «Паркинг Центр» и за свой счет.

На основании технического задания от 19.07.2016 №53 о выносе трансформаторной подстанции, направленного ООО «Зефс-Энерго», ООО «Паркинг Центр» разработало проект выноса трансформаторной подстанции №2062 и установило новую трансформаторную подстанцию в ином месте.

Несмотря на то, что согласие на переключение существующих нагрузок с трансформаторной подстанции -2062 на вновь построенную было получено и прект выноса сетей согласован, переподключение выполнено не было до настоящего времени, что не позволяет ООО «Паркинг Центр» снести трансформаторную подстанцию-2062 и осуществить строительство на данном земельном участке.

Кроме того, ООО «Паркинг Центр» указывает, что предоставленные ему, в рамках реализации договора № 069/05 от 05.10.2012, безвозмездно в собственность земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050283:7, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Матросская, 24 и земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050284:45, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Магаданская, 13, расположены в зоне санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс).

В связи с чем, ООО «Паркинг Центр» было дважды отказано в приобретении в собственность вышеуказанных земельных участков.

При этом, в схеме размещения застроенной территории, подлежащей развитию, указанной в приложении №1 к постановлению №2027 «О развитии застроенной территории в границах улиц Баумана, Правдинская в Ленинском районе»Информация о наличии зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс) отсутствовала.

Учитывая неразрешенность до настоящего времени вопроса о предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность, ООО «Паркинг-Центр» лишено возможности осуществлять строительство на них.

Помимо этого, ООО «Паркинг Центр» также указало, что Администрацией при проведении аукциона в цену права на заключение договора, в нарушение Временной методики определения начальной цены права на заключение договоров о развитии застроенных территорий (утв. Распоряжением главы Администрации города от 07.11.2008г. №458-р), была включена стоимость расселения домов в сумме 28296144 рубля, что не было указано в извещении о проведении аукциона от 22.08.2012.

В связи с чем, ООО «Паркинг Центр» полагало, что площадь возводимых объектов в границах застроенной территории составляет 357 200 м2 , однако в ходе подготовки Проекта планировки и межевания территории им было установлено, что она составляет 84937,6 м2.

На запрос ООО «Паркинг Центр» о причинах такого расхождения, Администрация предоставила определение начальной цены, утвержденное Заместителем директора департамента строительства, в соответствии с которым цена права на заключение Договора составляет 35 720 000,00 руб., в том числе 28 296 144 руб. за расселение муниципальным образованием дома №41 по ул.Правдинская, дома №26 по ул. Матросская, дома №8 по ул. Кутузова, домов №№5,7,9 по ул.Магаданская.

В связи с изложенным, ООО «Паркинг Центр» полагает, что было введено Администрацией г.Н.Новгорода в заблуждение относительно площади возводимых объектов в границах застроенной территории.

Таким образом, учитывая то, что ООО «Паркинг Центр» до настоящего времени не получило в собственность земельные участки для осуществления строительства, по причинам независящим от него, срок договора истекает в 2019 году, а в продлении срока ему было отказано, ООО «Паркинг Центр», обратилось в суд с требованием о расторжении договора.

В судебном заседании истец поддержал заявленное требование и возражал против удовлетворения встречного требования.

Ответчик возражает против удовлетворения иска и поддерживает встречное исковое заявление.

Рассмотрев представленные в дело документы, выслушав представителей сторон, суд находит встречные требования ООО «Паркинг Центр» подлежащими удовлетворению, а в исковых требованиях Администрации г.Н.Новгорода считает возможным отказать исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда толькопри существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Однако из материалов дела следует, что Администрация г.Н.Новгорода в извещении о проведении аукциона не указала о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050281:2, в виде договора аренды нежилого здания – трансформаторной подстанции, а также о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:0050283:7 и 52:18:0050284:45 расположены в зоне санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс), в связи с чем, ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность и, таким образом, не поставила в известность ООО «Паркинг Центр».

Несмотря на это, ООО «Паркинг Центр» совершались действия направленные на устранение препятствий исполнения своих обязательств по договору.

ООО «Паркинг Центр» была установлена новую трансформаторную подстанцию в ином месте своими силами и за свой счет, получило согласие на переключение существующих нагрузок с трансформаторной подстанции-2062 на вновь построенную, а также согласовало проект выноса сетей.

Однако до настоящего времени переподключение существующих нагрузок так и не было выполнено, что не позволяет ООО «Паркинг Центр» снести трансформаторную подстанцию-2062 и осуществить строительство на данном земельном участке.

В то же время Администрация г.Н.Новгорода какого-либо содействия по устранению препятствий исполнения обязательств ООО «Паркинг Центр», последнему не оказала.

Вышеуказанные обстоятельства привели к тому, что ответчик не смог приступить к строительству в сроки, позволяющие исполнить обязанности по договору к моменту окончания его действия – октябрь 2019 года. В частности, ответчик лишен права приобрести и начать осваивать земельные участки в соответствии с очередностью документации по планировке территории (данное право предусмотрено п.3.3.2 договора).

Указанное право ответчика обусловлено исполнением истцом обязанностей, которые предусматриваются как договором, так и законом. В частности, обязанность по предоставлению участка в собственность ответчику в настоящем случае предусмотрена пунктом 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанная ситуация возникла по независящим от ответчика обстоятельствам, в силу того, что он не был осведомлен истцом до проведения аукциона об обстоятельствах, препятствующих освоению участка, несмотря на то, что такие сведения истец был обязан включать в аукционную документацию, согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны истца имело место существенное нарушение условий договора, выразившееся в несоздании условий для его реализации (п.1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу, что встречное требование подлежит удовлетворению.

Так как договор №069/05 от 05.10.2012 о развитии застроенной территории расторгается судом, суд отказывает Администрации г.Н.Новгорода в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в сумме 17 860 000 рублей.

Государственная пошлина в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации со встречного требования относится на Администрацию г.Н.Новгорода и взыскивается в пользу ООО «Паркинг-Центр».

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Администрации г.Н.Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), в иске отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор №069/05 от 05.10.2012 о развитии застроенной территории

Взыскать с Администрации г.Н.Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Паркинг-Центр», г.Н.Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>), расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд. Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда апелляционной инстанции или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Окороков Д.Д.