Решение от 24 декабря 2020 г. по делу № А84-918/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-918/20
24 декабря 2020 г.
город Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 17 декабря 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 декабря 2020 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь,

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРХОВИНА», ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь,

индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 315920400053551,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Общество с ограниченной ответственностью «ОМЕГАСТРОЙХОЛДИНГ»,

о взыскании задолженности и расторжении договора,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРХОВИНА» (далее – общество) и просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.06.2018, (зарегистрированный 15.11.2018 под № 91:02:001002:196-01/001/2018-2), заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью «Верховина» в отношении земельного участка общей площадью 1,7639 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса;

- обязать ООО «Верховина» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 1,7639 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Верховина» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.06.2018, (зарегистрированный 15.11.2018 под №91:02:001002:196-01/001/2018-2) за период с 15.11.2018 по 31.10.2019 в размере 3736 774,14 рублей, 151 921,30 рублей пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, индивидуальный предприниматель ФИО2 и Общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГАСТРОЙХОЛДИНГ".

22.10.2020 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований привлечении индивидуального предпринимателя ФИО2 к участию в деле в качестве соответчика. Ходатайство о привлечении соответчика мотивировано тем, что между ООО «Верховина» и индивидуальными предпринимателем ФИО2 18.10.2019 заключен договор уступки права аренды земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды земельного участка от 26.06.2018.

Определением от 27.10.2020 индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

В порядке статьи 49 АПК РФ к рассмотрению принят уточненный иск.

Предприниматель в отзыве на иск возражал против удовлетворения требований истца.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием «Верховина» (арендатор) заключен договор аренды от 21.08.2003 земельного участка, общей площадью 1,7639 га по адресу: г. Севастополь, Бухта Омега, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса. Договор аренды зарегистрирован 10.03.2004 под № 35.

Впоследствии договор перезаключен – между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Верховина» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2018. Предметом данного договора выступает переданный в рамках договора аренды от 21.08.2003 (регистрационный № 35 от 10.03.2004) земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17 639 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, районе Бухты Омега (пляж «Омега»). Категория земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 6.1 договора последний заключен сроком на 2 года и 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 2.1 договора нормативная цена земельного участка составляет 105 544 367, 62 руб.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере: 5% от нормативной цены земельного участка (п. 2.2 договора)

Как указано в пункте 2.3 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле, указанной в договоре и, согласно расчету, составляет: 105 544 367,62 х 0,05 = 5277218,38 руб. (за период с 15.11.2018 по 18.04.2019).

Согласно пункту 2.7 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.1 договора все обязательства по договору аренды земельного участка от 21.08.2003 (регистрационный № 35 от 10.03.2004) за арендатором сохраняются.

Разрешенное использование земельного участка – для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

Согласно п. 4.2.5 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию) (п.4.2.6 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора в случае нецелевого использования Участка арендатор несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В рамках предоставленных полномочий Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 22.11.2019 осуществлено обследование Земельного участка, по результатам которого составлен акт проверки земельного участка № 10708.

Согласно данному акту, обстоятельства, установленные в ходе проверки: объект земельных отношений - огорожен, на нем размещены:

- одноэтажный капитальный объект № 5 - в соответствии с выпиской из ЕГРН № 91/011/008/2018-107 от 30 марта 2018 года - нежилое здание, имеющее кадастровый номер 91:02:001002:232 и общую площадь 320.30 кв. м, являющееся зданием кафе, на праве собственности, принадлежим ООО «Верховина» эксплуатация которого не осуществляется;

- часть капитального объекта № 4, незавершённого строительством – в соответствии с выпиской из ЕГРН № 91/011/008/2018-104 от 30 марта 2018 года, проектируемое назначение - нежилое здание, имеющее кадастровый номер 91:02:001002:409 и степень готовности 75%. Являющееся фундаментом на праве собственности принадлежащим ООО «ВЕРХОВИНА» строительство которого не осуществляется. Основная часть которого размещена на земельном участке, имеющем кадастровый номер 91:02:001002:9835, общей площадью 1203 кв. м, вид разрешённого использования – гостиничное обслуживание и расположенном по адресу: город Севастополь, пляж «ОМЕГА».

В соответствии пунктом 4.2.5 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать земельный участок строго по целевому назначению.

22.11.2019 департамент направил в адрес общества предупреждение (претензию) о необходимости исполнения обязательств по договору.

Претензия получена ответчиком 27.11.2019, факт получения претензии ответчиком подтвержден почтовым уведомлением о вручении письма, имеющимся в материалах дела.

Ответ на претензию истцом не получен, что явилось основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 № 36-ФЗ. 21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 закона № 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2017 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Согласно пункту 3 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 № 7156 «О статусе города-героя Севастополя» деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом. Пунктом 6 указанного решения предусмотрено, что государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.

В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 № 56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя» от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя. Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» последнее в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.

Таким образом, в связи с прекращением на территории города Севастополя деятельности органа, уполномоченного управлять имуществом, переданным в аренду заявителю – Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и г. Севастополе, Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с предоставленными ему полномочиями.

Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 6-ЗС «О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя» и Уставом города Севастополя Правительство Севастополя наделено полномочиями на формирование органов исполнительной власти и определение их полномочий.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, Департамент – исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве может иметь место на основании закона.

Из изложенного следует, что после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на департамент на основании действующих нормативных актов.

В силу статьи 12 Закона № 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В части первой статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 52-ФЗ) закреплено правило о том, что условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статей 5 Федеральных законов от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения его в действие, Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

При этом в статье 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Факт наличия и размер задолженности и обоснованность начисления пени обществом не оспорены.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Данные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требования департамента о взыскании с общества задолженности, образование которой допущено данным ответчиком, и пени на указанную задолженность.

В то же время после образования задолженности ООО «Верховина» и предприниматель заключили договор уступки права аренды земельного участка 18.10.2019, зарегистрированный 01.11.2019, согласно которому общество уступает предпринимателю право аренды земельного участка, с кадастровым номером 91:02:001002:196 площадью 17 639 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе бухты «Омега».

С момента регистрации указанного договора уступки и перемены лиц в спорном обязательстве имеет место восстановление систематичности внесения арендной платы; на земельном участке возобновлены работы по благоустройству – произведена замена ограждения, производятся земляные и археологические работы, разрабатывается проектная документация, получаются технические условия энергоснабжающих оргаизаций, разрабатывается проект сохранения объекта культурного наследия «Усадьба надела № 7», который находится на земельном участке.

Из изложенного следует, что после перемены лиц в обязательстве имеет место вступление во владение объектом платежеспособного лица, возобновившего освоение и надлежащее использование земельного участка – в том числе в части своевременности внесения арендной платы.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Требования уполномоченного органа о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по основанию невнесения арендной платы более двух раз, а также нецелевого использования объекта аренды направлено на обеспечение реализации данным органом функции эффективного и рационального использования публичных земель путем передачи участка более эффективному пользователю.

В рассматриваемом случае данная цель достигнута самими участниками спорных правоотношений путем передачи прав на земельный участок исправному арендатору и устранения обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском – восстановления систематичности внесения арендных платежей и освоения земельного участка.

Истец обратился с иском в арбитражный суд уже после наступления данных обстоятельств, вследствие чего к нему подлежат применению последствия, предусмотренные в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в виде утраты права на расторжение договора аренды по устраненным исправным новым арендатором основаниям до обращения с иском в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды надлежит отказать.

Государственная пошлина по иску подлежит отнесению на ответчика пропорционально части удовлетворенных требований.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРХОВИНА», ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь, в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь, 3 736 774,14 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.06.2018 за период с 15.11.2018 по 31.10.2019 и 151 921,30 рублей пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРХОВИНА», ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь, в доход федерального бюджета 42 444 рубля государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

А.Ю. Смоляков