Решение от 4 октября 2022 г. по делу № А03-5593/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-5593/2022
04 октября 2022 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 28 сентября 2022 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 04 октября 2022 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ОГРНИП 316222500058856, ИНН <***>) к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула и Управления имущественных отношений Алтайского края, о признании права собственности на офисное здание, общей площадью 398,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>/2,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 16.12.2021 года, диплом ВСВ № 1531797,

от ответчика и третьих лиц – не явились, извещены,


У С Т А Н О В И Л:


Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Барнаул Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края, о признании права собственности на офисное здание, общей площадью 398,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>/2.

В обоснование исковых требований истец указал, что после приобретения незавершенного строительством объекта недвижимости со степень готовности 60% своими силами и за счет собственных средств завершил строительство офисного здания в конце 2019 года. В связи с тем, что офисное здание было полностью завершено строительством, истцом было принято решение обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отсутствие зарегистрированного права аренда на земельный участок не позволяло ФИО2 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимости (офисное здание). В связи с тем, что истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию офисного здания, то единственно возможным способом защиты права является признание права собственности на данное здание в судебном порядке. Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращении истца в суд в порядке ст. 12, 222 ГК РФ в целях признания права собственности на офисное здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула и Управление имущественных отношений Алтайского края.

Определением суда от 10.06.2022 года производство по настоящему делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория экспертизы и оценки «СтройТехЭкспо», эксперту ФИО4.

Судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу было назначено на 21.07.2022 года.

Определением о замене судьи по арбитражному делу от 28.06.2022 года произведена замена судьи Атюниной М.Н. путем автоматизированного распределения программным комплексом «Судебно-арбитражное делопроизводство», дело передано в производство судьи Захаровой Я.В.

Определением от 29.08.2022 года производство по делу было возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3,5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Истец ходатайствовал о приобщении к материалам дела акта осмотра отмостка.

Суд приобщил к материалам дела акт осмотра, представленный истцом.

Истец на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме.

В материалах дела имеется отзыв ответчика на исковые требования, в котором Администрация города Барнаула Алтайского края указала, что истцом строительство объекта было завершено, однако ответом комитета от 26.01.2022 года в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано по причине не предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок; спорный объект является самовольной постройкой; вид разрешенного использования земельного участка при возведении офисного здания не нарушен; в тоже время, заявителем не представлены доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью, соблюдения противопожарных и градостроительных норм, соответствие объекта требованиям Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данные заключение не подтверждает соответствие постройки градостроительным нормами правилам в полном объеме, поскольку, при проведении исследования не было применено постановление Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 №815, которым утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем право на самовольную постройку не может быть признано судом. Данный вывод подтверждается обзором судебной практики Верховного Суда Российской федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017. В рассматриваемом случае заявитель использует право на обращение в суд с заявление о признании за ним самовольной постройку с целью миновать установленную законом процедуру оформления возведенного объекта капитального строительства, при этом доказательств, объективно свидетельствующих о невозможности соблюдения процедуры представлено не было. Ответчик считает себя ненадлежащим ответчиком по данному делу, исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме (л. д. 121-124, т. д. 1).

Третье лицо – Управление имущественных отношений Алтайского края в своем отзыве на исковое заявление указало, ФИО2 10.10.2019 обратился в Алтайкрайимущество с заявлением о предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 22:63:030504:31, площадью 3907 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства офисного здания, в соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Решением, выраженным в ответе от 08.11.2019 № 48/11418, было отказано ФИО2 в предоставлении данного участка в аренду без торгов сроком на 3 года для завершения строительства офисного здания. Вышеуказанный земельный участок в настоящее время на праве аренды не предоставлен. При таких обстоятельствах, Алтайкрайимущество возражает относительно удовлетворения требований, указанных в исковом заявлении (л. д. 89-90, т. д. 1).

Также в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление со стороны третьего лица (Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края), в котором комитет возражает против заявленных требований в полном объеме, ввиду отсутствия в материалах дела подтверждения того, что по состоянию на сегодняшний день сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть спорный объект возведен в соответствии со строительными, градостроительными и техническими нормами, противопожарными правилами и нормативами. Также комитет указал, что Управлением имущественных отношений Алтайского края 08.11.2019 отказано ФИО2 в предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 22:63:030504:31, расположенного по адресу: <...>/2, для завершения строительства офисного здания. Срок действия договора аренды № 4480-3 от 19.10.2015, в соответствии с которым ООО «Раут ЛТД» был предоставлен вышеуказанный земельный участок для завершения строительства офисного здания, истек осенью 2018 года. Согласно представленной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 28.10.2021 в указанном реестре отсутствуют сведения о зарегистрированном праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 22:63:030504:31. Таким образом, у истца отсутствует право аренды на земельный участок, на котором размещен спорный объект самовольного строительства. Вид разрешенного использования земельного участка по адресу: <...>/2 допускает размещение на нем офисного здания. Согласно сведениям из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок по адресу: <...>/2 расположен в границе третьего пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; частично расположен в санитарно-защитной зоне, расположен в третьей, четвертой, пятой и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Барнаул (Михайловка), утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) от 04.12.2018 №1005-П (г. Москва), (в ред. от 19.05.2021 №321-П). На основании изложенного Комитет возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме (л. д. 98-98, т. д. 1).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07.10.2021 года № КУВИ-999/2021-942152, объект незавершенного строительства офисное здание (проектируемое) с кадастровым номером 22:63:030504:135, расположенный по адресу <...>/2, площадь застройки - 135,1 кв.м., со степенью готовности объекта 60 %, является собственностью ФИО2, регистрационная запись № 22:63:030504:135-22/001/2019-8 от 04.09.2019 года 16:42:25.

Право собственности у истца возникло на основании следующего, 02.08.2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Раут ЛТД» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 1775-ОАОФ (далее – договор купли-продажи), по условиям которого настоящий договор заключается по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества, принадлежащего продавцу, находящемуся в процедуре конкурсного производства (признан несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Алтайского края от 26.07.2018 года по делу № А03-20141/2016). Предмет торгов является объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 22:63:030504:135. Назначение - офисное здание (проектируемое), площадь застройки - 135,1 кв.м., степень готовности - 60%. Объект расположен на земельном участке, госсобственность на который не разграничена, кадастровый номер 22:63:030504:31. Адрес: Россия, АК, <...>. Сообщение о проведении торгов № 54030495138размещено в газете «Коммерсантъ» № 107 от «22» июня 2019 года, на сайте ЕФРСБ № 3887496 «23» июня 2019 года. В связи с тем, что на участие в торгах допущен только один участник, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися, о чем составлен протокол о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Раут ЛТД» № 1775- ОАОФ/1 от «27» июля 2019 года. Настоящий договор заключается с покупателем, как с единственным участником открытых торгов в форме аукциона. Порядок, сроки и условия продажи имущества определены в соответствии со ст.ст. 110, 111,139 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», а также порядком и условиями проведения открытых торгов в форме аукциона по реализации имущества ООО «Раут ЛТД» (пункт 1.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 22:63:030504:135. Назначение - офисное здание (проектируемое), площадь застройки - 135,1 кв.м., степень готовности - 60%. Адрес: Россия, АК, <...>. Указанное в настоящем пункте недвижимое имущество, принадлежит продавцу на праве собственности и расположено на земельном участке, сведения о котором указаны в п. 2.1 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи, указанное в разделе 1 настоящего договора, недвижимое имущество расположенное по адресу: Россия, <...>/2, на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 22:63:030504:31.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи определено, что заключение договора аренды земельного участка с Управлением имущественных отношений Алтайского края для продолжения строительства производится покупателем.

Указанный договор купли продажи имущества № 1775-ОАОФ от 02.08.201 года зарегистрирован в установленном законом порядке – 04.09.2019 года, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно акту приема-передачи объекта незавершенного строительства от 27.08.2019 года, в соответствии с договором купли-продажи № 1775-ОАОФ от 02 августа 2019 года продавец передал, а покупатель принял следующее имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 22:63:030504:135. Назначение -офисное здание (проектируемое), площадь застройки - 135,1 кв.м., степень готовности - 60%. Объект расположен на земельном участке, госсобственность на который не разграничена, кадастровый номер 22:63:030504:31. Адрес: Россия, АК, <...>.

Состояние имущества соответствует результатам осмотра покупателем, проведенным перед подачей заявки на участие в торгах № 1775-ОАОФ по реализации имущества должника. Купля-продажа осуществлена строго в соответствии с требованиями упомянутого договора. Условия п.4.2. договора выполнено, окончательный расчет покупателем произведен полностью. Претензий к продавцу, в том числе имущественных, покупатель не имеет (пункт 2 акта приема-передачи объекта незавершенного строительства от 27.08.2019 года).

На основании акта от 27.08.2019 года конкурсный управляющий ФИО5 передал, а ФИО2 принял документацию.

В соответствии с техническим заключением № 8123-з/к/08-04 от 20.10.2011 года Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула согласовал функциональное назначения объекта и разрешенное использование земельного участка для строительства офисного здания со строительством объектов вспомогательных видов разрешенного использования.

27.12.2012 Постановлением Администрации города Барнаула № 3882 утвержден градостроительный план земельного участка.

08.11.2013 года Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула ООО «Раут ЛТД» было выдано разрешение на строительство офисного здания по адресу: <...>/2 сроком действия до 31.12.2014. Срок действия указанного разрешения 23.01.2015 продлен до 12.11.2015.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030504:31 по адресу: <...>, площадь земельного участка 3907 кв.метров; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения; по документу: для строительства офисного здания.

Ранее, 26.06.2012 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Райт ЛТД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 48-а, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030504:31, местоположение: <...>/2 (далее – участок) (пункт 1.1 договора).

На основании пунктов 1.2 – 1.3 договора аренды, площадь участка составляет 0,3907 га или 3907 кв.м. Участок предоставляется для строительства офисного здания. Указанное в настоящем пункте описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «целевое назначение».

Пунктом 2.1 договора аренды, строк аренды устанавливается на три года с момента подписания настоящего договора.

Указанный договор аренды зарегистрирован 16.07.2012 года, о чем имеется отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

19.10.2015 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Райт ЛТД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4480-з (далее – договор аренды) по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030504:31, местоположение: <...>/2 (далее – участок) (пункт 1.1 договора).

На основании пунктов 1.2 – 1.3 договора аренды, площадь участка составляет 0,3907 га или 3907 кв.м. Участок предоставляется для завершения строительства офисного здания. Указанное в настоящем пункте описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «целевое назначение».

Пунктом 2.1 договора аренды, строк аренды по договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу.

Указанный договор аренды зарегистрирован 29.10.2015 года, о чем имеется отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

После продажи спорного объекта истцу, с учетом того, что договор аренды для завершения строительства был предоставлен до октября 2018 года, то для возможности завершения строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект, ФИО2 обратился в Управление с заявлением о возможности заключения договора аренды участка.

08.11.2019 года Управление отказало ФИО2 в заключении договора аренды, поскольку данный участок уже был однократно предоставлен в аренду для завершения строительства спорного объекта бывшему собственнику объекта. Действующего земельное законодательство не предусматривает возможность повторного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в том числе последующему собственнику объекта (подп. 5 п. 2 и подп.1, 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Истец после приобретения незавершенного строительством объекта недвижимости со степень готовности 60% своими силами и за счет собственных средств завершил строительство офисного здания в конце 2019 года.

На спорный объект недвижимости истцом представлен технический план здания, из которого следует, что спорное офисное здание имеет общую площадь 398,8 кв. м. и расположено по адресу: <...>/2.

Работы по завершению строительства офисного здания выполнялись на основании проектной документации, разработанной ООО «СтройГАЗ-Проект».

В связи с тем, что офисное здание было полностью завершено строительством, истцом было принято решение обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

20.01.2022 года истец обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (далее - Комитет) с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством офисного здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 398,8 кв.м.

26.01.2022 года Комитет отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что заявителем не представлены документы, предусмотренные п. 1,3-8 части 3 ст. 55 ГрК РФ, а именно правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на строительство здания, акт приемки объекта капитального строительства, акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, и другие документы. Также Комитетом было указано, что офисное здание является самовольной постройкой.

Ранее, 12.01.2022 года Комитет в ответном письме сообщил истцу, что право собственности на уже построенный объект капитального строительства без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возможно признать только в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Отсутствие зарегистрированного права аренда на земельный участок не позволяло ФИО2 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимости (офисное здание).

В связи с тем, что истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию офисного здания, по мнению истца, единственный возможный способ защиты права является признание права собственности на данное здание в судебном порядке.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращении истца в суд в порядке ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях признания права собственности на офисное здание.

Кроме того, по ходатайству истца в ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Лаборатория экспертизы и оценки «СтройТехЭкспо» ФИО4

На разрешение эксперта при проведении экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1. В границах какого земельного участка расположено нежилое здание общей площадью 398,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/2? Находится ли нежилое здание в границах земельного участка с кадастровым номером 22:63:030504:135?

2. Соответствует ли строительным, градостроительным нормам и правилам, противопожарным нормам и требованиям безопасности, санитарным, экологическим нормам и требованиям нежилое здание, общей площадью 398,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/2? Возможно ли сохранение здания и его безопасная эксплуатация по назначению? Если нет, то какие строительные, градостроительные нормы и правила, противопожарные нормы и требования безопасности, санитарные, экологические нормы и иные требования нарушены при возведении данного здания, являются ли они существенными и неустранимыми? Если нарушения не являются существенными и неустранимыми, то возможно ли их устранить либо при их наличии безопасно эксплуатировать здание?

3. Нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан нежилое здание общей площадью 398,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/2?

Согласно выводам эксперта по данным публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru) нежилое здание общей площадью 389,8 кв.м, по адресу: <...> находится в границах земельного участка с кадастровым номером 22:63:030504:31.

В результате проведённого экспертного осмотра и замеров установлено, что фактическое месторасположение исследуемого здания с кадастровым номером 22:63:030504:135 по отношению к границам земельного участка по адресу: <...>, соответствует данным публичной кадастровой карты, то есть находится в границах земельного участка с кадастровым номером 22:63:030504:31.

На дату проведения экспертного осмотра выявлено частичное отсутствие отмостки по периметру здания, что не соответствует п.6.26. СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий», что, как правило приводит к проникновению дождевых и талых вод в основание фундаментов и влечёт за собой необходимость более часто проводить ремонтные работы. Данный дефект является устранимым, так как его устранение технически возможно и экономически целесообразно, и малозначительным, так как он существенно не влияет на использование здания по назначению и его долговечность, его безопасная эксплуатация по назначению технически возможна.

Каких-либо других несоответствий требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и иных норм и правил возведённого здания по адресу: <...> не установлено.

В результате проведённого исследования по первому вопросу установлено, что здание общей площадью 389,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и иным норм и правил, а также требованиям эксплуатационной надежности, угроза внезапного разрушения (обрушения) конструкций отсутствует, его общее техническое состояние, в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как исправное, следовательно, не создают угрозу для жизни и здоровья человека, а также не влияет на права и охраняемые законом интересы других лиц.

Кроме того, в результате исследования установлено, что административное здание расположено на производственной территории и предназначено непосредственно для обслуживания производственной деятельности, следовательно, относится к основному виду разрешенного использования земельного участка, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для данного объекта капитального строительства не установлены.

Согласно картам градостроительного зонирования: «Карта с отображением границ с особыми условиями использования территорий», «Карта с отображением санитарно-защитных зон», «Карта с отображением санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (3 пояс)», земельный участок, на котором расположено исследуемое здание, располагается в приаэродромной территории (3, 5, 6 подзоне), в санитарно-защитной зоне и зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (3 пояс).

Исследуемое здание, располагающиеся в приаэродромной территории (3, 5, 6 подзоне), имеет высоту в самой высокой части около 9 метров, что не превышает высоту соседних зданий и не создаст помех авиатранспорту, при этом чёткие требования к высоте зданий в 3-й подзоне отсутствуют.

В соответствии с приложением №1 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», исследуемый объект не относится к опасным производственным объектам, что не противоречит его размещению в 5-й подзоне приаэродромной территории.

Водоснабжение исследуемого объекта централизованная, канализация предусмотрена в выгребной колодец, расположенный в непосредственной близости к зданию, следовательно, какое-либо негативное влияние на качество источников водоснабжения исключено, что не противоречит размещении. Объекта в зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (3 пояс).

В части соответствия объекта капитального строительства требованиям экологических норм.

В данном случае исследование на соответствие экологическим нормам и правилам проводилось с точки зрения эксперта-строителя, исходя из действующих нормативов, определяющих порядок строительства и реконструкции строительных объектов.

Строительство исследуемого здания не противоречит закону Алтайского края от 01 февраля 2007 года № З-ЗС «Об охране окружающей среды в Алтайском крае» в части статьи 9 «Требования в области охраны окружающей среды на территории Алтайского края», так как исследуемое здание расположено за пределами особо охраняемых природных территорий, федерального, регионального и местного значения, объекты культурного наследия на участке строительства отсутствуют, участок расположен за пределами водоохранных зон ближайших поверхностных водных объектов.

В судебном заседании истцом представлен акт осмотра здания по адресу: <...>/2 от 06.09.2022 года, согласно при осмотре было установлено следующее:

Двухэтажное здание с подвалом и мансардой по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:030504:135 расположено на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030504:31. В ходе проведения осмотра внешнего состояния цоколя здания и отмостки выявлено устройство отмостки по периметру здания площадью 40 м2. Отмостка плотно примыкает к цоколю здания, выполнена путем сплошного бетонирования по металлической сетке с уклоном 5%. Отмостка здания соответствует п. 6.26. СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий»: Отмостки по периметру зданий должны плотно примыкать к цоколю здания. Уклон отмосток должен быть не менее 1% и не более 10%....Выполненная отмостка по периметру здания препятствует проникновению дождевых и талых вод в основание фундамента здания и не влечёт за собой необходимость проводения работы по текущему ремонту цоколя здания. Дефект в виде частичного отсутствия отмостки по периметру здания, указанный в экспертном заключении ООО Лаборатория экспертизы и оценки «СтройТехЭкспо», устранен.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

В п. 2 Определения № 595-О-П от 03.07.2007 года Конституционный Суд РФ разъяснил, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Исходя из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на реконструкцию объекта, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления Пленума № 10/22).

Разрешение на строительство, как следует из п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 143 от 09.12.2010 года «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в котором разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство (реконструкцию), наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта.

Из материалов дела следует, что до подачи искового заявления, истец обращался с заявлением в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула для получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, на что ему был дан отказ.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что поскольку строительство объекта недвижимости осуществлялось без получения разрешения, то в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что земельный участок, на котором размешен спорный объект самовольного строительства, был предоставлен истцу на праве аренды, при этом срок действия договора истек, судом отклонены в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 1.3 договора аренды установлено, что участок предоставляется для завершения строительства офисного здания, из чего следует выражение воли собственника земельного участка для возведения строения соответствующего целевого назначения и разрешение на его строительство.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сам по себе факт прекращения владения данным участком на обязательственном праве - праве аренды, не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

В «Обзоре судебной практики по делам связанным самовольным строительством», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственности может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что спорное здание находится на земельном участке, ранее принадлежавшем ООО «Раут ЛТД» на обязательственном праве аренды, постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, построена с соблюдением всех строительных норм и правил, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отказ в признании права собственности на самовольную постройку, согласно абзацу 11 пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143, допускается только в случае, когда лицо, осуществившее постройку, не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ.

Истцом предпринимались меры по легализации вновь созданного объекта недвижимости путем обращения в Комитет по строительству с запросом на получение разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Исследовав представленные в материалы дела документы, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенных обстоятельств, суд считает возможным заявленные требования удовлетворить.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом, при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина, а также понесены расходы на проведение судебной экспертизы.

Судебные расходы связаны с намерением истца в судебном порядке признать право собственности на спорный объект и не обусловлены установлением факта нарушения прав со стороны ответчика, то есть эти расходы не являлись следствием неправомерных действий администрации (Определение Верховного суда Российской Федерации от 12 июля 2016 года №22-КГ16-5).

Таким образом, понесенные истцом расходы не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края на офисное здание, общей площадью 398,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>/2.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Я.В. Захарова