Решение от 26 мая 2021 г. по делу № А20-3260/2015

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3260/2015
г. Нальчик
26 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена «24» мая 2021г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.В. Выборнова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик

Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М.Кокова», г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98», г. Нальчик

о взыскании 16 328 466 руб. 92 коп., с учетом уточнений

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.08.2020;

от соистца: ФИО3 по доверенности от 06.11.2019

УСТАНОВИЛ :

Территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – «Управление») с учетом уточненных требований обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» (далее – «Общество») о взыскании задолженности в размере 8 579 600 руб. 74 коп., из которых: 8 465 833 руб. 24 коп. – долг по арендной плате, 113 767 руб. 50 коп. - пени.

Решением от 04.03.2016 суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования истца от 29.02.2016, взыскал с общества в пользу территориального управления 6 576 927 рублей задолженности по арендной плате и пени в размере 55 884 рубля 63 копейки. Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 апелляционная жалоба на решение от 04.03.2016 по делу № А20-3260/2015 обществу возвращена, его ходатайство о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование отклонено. Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 по делу № А20-3260/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Определением Арбитражного суда КБР от 19.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» (далее – «Университет»).

Решением Арбитражного суда КБР от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018, взыскано с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР98» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике 702 139 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате, в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2018 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2018 по делу № А20-3260/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Указанным определением установлена необходимость правовой оценки договора аренды и распоряжения Управления от 23.12.2014 № 226-р, правомерности предоставления Обществу в аренду для целей строительства земельного участка, закрепленного за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования, установления обстоятельств возведения объектов незавершенного строительства, оценки начисления арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения, установления использования обществом земельного участка в период, предшествовавший подписанию сторонами акта его приема-передачи, правильного определения подлежащего применению порядка расчета арендной платы (неосновательного обогащения), соответствующего Правилам, утвержденных постановлением Правительства РФ № 582. Кроме того, установлена необходимость рассмотрения и дачи правовой оценки отчетам независимого оценщика о размере арендной платы, имеющимся в материалах дела независимых оценщиков, и которые являлись основой для установления размера арендной платы.

Определением Арбитражного суда КБР от 07.02.2019г. ходатайство Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике о назначении судебно-оценочной экспертизы удовлетворено, проведение судебно-оценочной экспертизы поручено эксперту ИП ФИО4, на разрешение эксперта поставлен вопрос: - Какова рыночная стоимость аренды земельного участка площадью 11 177 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, в период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г.

Указанным определением производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда КБР от 08.04.2019г. производство по делу возобновлено.

Управлением подано ходатайство от 02.07.2019г. об уточнении исковых требований в котором просило взыскать с ответчика 18 093 821 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г. и пени в размере 1 372 334,56 руб. за период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г.

Определением Арбитражного суда КБР от 03.07.2019г. уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда КБР от 08.11.2019г. ходатайство ООО ПСФ «Дар-98» о назначении судебно-оценочной экспертизы удовлетворено, проведение экспертизы поручено ООО «Оценка Консалтинг Аудит».

Указанным определением производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда КБР от 13.11.2020г. производство по делу возобновлено.

Ходатайством от 15.02.2021г. Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» заявило о замене процессуального статуса заявителя, о вступлении в качестве соистца и об исключении его из числа третьих лиц.

Определением Арбитражного суда КБР от 17.02.2021г. ходатайство Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» удовлетворено, Университет привлечен в качестве соистца, исключен из числа третьих лиц.

В судебном заседании представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике поддержал исковые требования, с учетом уточнений, в полном объеме.

Представитель Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М.Кокова» поддержала заявленные требования в полном объеме, а так же заявила ходатайство о восстановлении срока исковой давности.

При рассмотрении материалов дела, с учетов правовой позиции представителей сторон, судом установлено следующее.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике от 05.05.2009 № 77 земельный участок закреплен за Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования университета на земельный участок зарегистрировано 06.08.2009г. На основании инвестиционного контракта от 14.03.2008, заключенного учреждением и обществом, последнее начало строительство многоквартирного жилого дома.

Распоряжением Управления от 25.06.2014 № 110-р земельный участок изъят у Университета и передан в казну Российской Федерации.

На основании распоряжения управления от 23.12.2014 № 226-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства до 30.06.2019. На земельном участке имелись объекты незавершенного строительства – блоки здания жилого назначения (пункт 1.2). Размер годовой арендной платы установлен в размере 4 925 000 рублей (пункт 3.1) в год. Размер арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 составил 2 720 000 рублей (пункт 3.2). Арендная плата подлежала внесению не позднее 10-го числа текущего месяца, а арендная плата за предшествовавший заключению договора период – в течение трех месяцев с момента подписания договора (пункт 3.3). Участок считается переданным арендатору с 01.07.2014 (пункт 2.4). Размер арендной платы должен ежегодно изменяться пропорционально уровню инфляции, установленному федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год (пункт 3.6).

Местная администрация городского округа Нальчик выдала обществу разрешение от 21.01.2015 № RU 07301000-08 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями со сроком действия до 01.02.2017. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 31.01.2015 зарегистрировало право собственности общества на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом (шесть блоков с литерами А, Б, В, Г, Д, Е) со встроенными помещениями общей площадью застройки 4252,6 кв. м. со степенью готовности 95 % (свидетельство о государственной регистрации права серии 07-АВ № 474385).

Управлением в адрес Общества направлена претензия от 02.07.2015 № 01-04/1608 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности. Претензия оставлена Обществом без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Начисление арендной платы за период с 01.09.2012 по 23.12.2014 является необоснованной, так как в этот период между истцом и ответчиком отсутствовали какие-либо взаимоотношения. Согласно распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 11.01.2007 № 1 указанный земельный участок находился у Университета в постоянном (бессрочном) пользовании. Согласно акта приема-передачи от 15.10.2014 Университет передал земельный участок в казну Российской Федерации во исполнение распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 25.06.2014 №110-р. Общество приняло в аренду земельный участок только 23.12.2014 по акту приема-передачи, подписанному с Управлением во исполнение договора аренды № 350 от 23.12.2014.

Согласно пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи истцом по акту приема-передачи спорных земельных участков ответчику.

Таким образом, судом установлено, что фактическая передача земельного участка Обществу произошла 23.12.2014, следовательно, начисление арендной платы за период предшествующий фактической передаче земельного участка Обществу является необоснованным.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 07-301000-48-2017 от 19.06.2017г. жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:27.

Кроме того, как указано ответчиком, и подтверждается определением Арбитражного суда КБР от 29.03.2018 по делу № А20-4665/2015, сданный многоквартирный жилой дом заселен, документы, подтверждающие права собственности граждан и факт заключения договоров купли-продажи, наличествуют в материалах дела № А20-4665/2015.

Более того, требования о признании договора аренды недействительными (ничтожным) Истцом не заявляются, Управление в своих требованиях исходит из факта действительности и заключенности договора аренды, и строит свою правовую позицию исходя из указанных фактов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что признание договора аренды земельного участка от 23.12.2014 № 350 (а также распоряжения Управления от 23.12.2014 № 226-р) недействительным нарушит права и законные интересы неопределенного круга лиц, и не повлечет восстановления прав и законных интересов Управления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлены правила и порядок расчета арендной платы за земельные участки, при предоставлении их в аренду пользователям земельных участков.

В соответствии с п. 6 указанного постановления ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

На основании указанного пункта, в соответствии с отчетом ИП ФИО6 № 01АЗ/07-14 от 04.07.2014г. Управление установило арендную плату в договоре аренды земельного участка в размере 4 925 000 рублей в год.

В соответствии с отчетом № 02АЗ/06-14 от 04.07.2014г. установлена рыночная величина задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09 0104019:27 на период с 19.06.2008г. по 30.06.2014г.

Однако, при проверке указанного отчета на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298; «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, судом установлено, что в отчете №02АЗ/06-14 оценщиком в достаточной мере не описывается земельный участок, не приложены фотографии объекта. На странице 34 отчета оценщиком указаны аналоги, осуществить проверку которых не представляется возможным, отсутствуют ссылки на техническое состояние объекта оценки, в отчете не представлено описания объекта оценки. Кроме того, к отчету об оценке не приложены данные кадастрового паспорта объекта.

Оценщиком в указанном отчете применяется затратный подход, однако описывается для использования в отчете сравнительный подход, что нарушает достоверность расчетов.

Кроме того, расположение земельного участка отлично от аналогов, которые указаны в отчете, аналоги находятся в другом районе города и имеют иное (отличное) назначение земельного участка, и иную площадь. Корректировка на местоположение по аналогу № 2 составляет 70%, что является недопустимым процентом корректировки. Интервал корректировки в соответствии с ФСО не может превышать 15-20%.

Объем исследований должен определяться оценщиком исходя из принципа достаточности, однако указанному принципу данный отчет не соответствует.

На странице 37 отчета указано, что использован только один подход - сравнительный, в тоже время на стр. 33 оценщиком указано, что он отказывается от данного подхода. Указанное обстоятельство ставит под сомнение способ расчёта размера арендной платы.

Более того, в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, необходимость которого предусмотрена п.п. «в» п.11. ФСО №7.

Ввиду изложенного суд приходи к выводу, что условие о размере арендной платы, установленное на основании названного отчета независимого оценщика от № 01АЗ/07-14 не соответствует требованиям законодательства, в частности требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО №7.

В целях установления рыночного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 07:09:0104019:27 судом, по ходатайству Управления, определением от 07.02.2019г., назначена судебно-оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ИП ФИО4, перед экспертом поставлен вопрос:

«Какова рыночная стоимость аренды земельного участка площадью 11 177 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, в период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г.?»

По результатам судебно-оценочной экспертизы, проведенной ИП ФИО4, установлено, что рыночная стоимость аренды земельного участка площадью 11 177 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, в период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г. составляет 18 093 821 руб.

В тоже время, судом установлено, что экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства в части обоснованности и достаточности сведений, указанных в отчете. В частности экспертом, при проведении экспертизы, не использован ни метод сравнения продаж, ни доходный подход. Аналоги земельных участков, указанные в отчете эксперта, являются предложениями по продаже земельных участков, а не сдаче в аренду земельных участков. Экспертом не предприняты необходимые меры для получения необходимой информации, не направлены необходимые запросы. Кроме того, в качестве аналогов в экспертом заключении используются земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Экспертиза должна проводиться в соответствии с законодательством и в порядке, исключающем сомнения в ее объективности, в том числе с участием сторон (при наличии их желания), а экспертное заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Экспертное заключение, не соответствующее указанным требованиям, не может считаться допустимым доказательством.

При проведении экспертизы, эксперты-оценщики обязаны руководствоваться следующими стандартами и правилами:

- «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;

- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р. Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В соответствии с Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В рамках сравнительного подхода к оценке имущества экспертом ФИО4 не использован метод сравнения продаж.

Указанный метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

- период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

-необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

Эксперт обязан описать объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. Из чего можно сделать вывод, что в качестве аналогов должны подбираться участки, которые находятся в аренде, а не в продаже. При этом необходимо учитывать, что рынок аренды муниципальной, а также федеральной земли достаточно хорошо развит в городе Нальчике уже много лет. В тоже время, оценщиком не было предпринято никаких мер, в целях получения указанной информации (направление необходимых запросов о ставке арендной платы в городе Нальчике в соответствующие государственные и муниципальные органы: ТУ Росимущества по КБР, Управление Росреестра по КБР, Администрация г.о. Нальчик).

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

- должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

- должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков, единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;

- должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Однако в представленном экспертном заключении единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок не содержит полных и достоверных сведений о сделках с аналогичными участками, что ставит под вопрос полноту и объективность проведенной оценки. Кроме того, ссылка эксперта на отсутствие сведений или данных (стр. 16 Заключения), без указания направленных запросов, грубо нарушает методологические рекомендации. Использование в экспертном заключении анализа спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами недостаточно для полного и объективного рассмотрения вопроса о рыночной стоимости аренды земельного участка. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, которая не выявляет реальную стоимость объекта и отражающейся в данных соответствующих служб.

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Одним из основных факторов стоимости земельного участка, согласно «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), рассматриваются права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке).

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).

Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Корректировка по данному фактору для здания равна нулю, тогда, когда и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности объектом недвижимости.

Все подобранные аналоги находятся в частной собственности в отличии от оцениваемого объекта, что является существенным отличием, однако поправка по данному пункту оценщиком не применена, что существенно исказило итоги оценки. Имущественные права в экспертном заключении рассматривались как собственность, (стр.18-19, 33, 34, 35 и т.д. заключения), а значит наличие различных обременений (в т.ч. аренда, ипотека, сервитут, арест) не учитывались, в отчете не отображены.

В Заключении на странице 33 эксперт в качестве ценообразующего фактора приводит «Передаваемые имущественные права (собственность аренда сервитут)», при этом в расчете данный фактор проигнорирован. Необходимая поправка так же не была применена. Если земельный участок предоставлен в аренду под строительство многоквартирного жилого дома, следует учитывать, что по окончании строительства данный земельный участок перейдет в собственность жильцов данного дома, а не арендатору.

Кроме того, важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Однако в данной оценке, в нарушение требований ФСО № 3 и 7, оценщик использовал объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами: по площади, по разрешённому использованию, по фактическому использованию, по востребованности.

Экспертом не указаны причины, по которым он не использовал участки, которые по площади наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на конкретную дату. Общеизвестно, что чем меньше участок, тем выше его стоимость и наоборот, чем больше участок, тем ниже стоимость. В заключении в качестве аналогов взяты участки, имеющие площадь от 10 до 22 соток, при площади исследуемого участка более 111 соток, что является существенной разницей. Использование таких аналогов нарушают правила и требования ФСО, в которых основным принципом является принцип сопоставимости.

В отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:

- согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»

- согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

А) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Согласно п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В заключении взяты в качестве аналога земельные участки, которые схожи с оцениваемым только по одному фактору - месторасположение (стр. 17, 18, 19, 22 Заключения).

Однако, согласно пп. 11 п. «б» ФСО № 7 определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Следовательно в качестве аналогов можно использовать участки других районов. По всем остальным характеристикам: имущественные права, обременения, вид разрешенного использования, площадь, земельные участки существенно отличаются (стр.19, 20, 22 Заключения)

Согласно определению ФСО 7 п. 22 «Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений».

В представленной суду оценке аналоги подобраны из архивной информации, имеющейся у оценщика в наличии (стр.32, 33), при этом не предпринято никаких действий для получения дополнительной информации по данному вопросу, не проведен анализ рынка, необходимая и достаточная информация по рынку не собрана, тем самым проигнорирован п. 19 ФСО № 1, где указано, что оценщик должен провести тщательный анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого все средства и методы.

Доходный подход, был проигнорирован экспертом (стр.16 Заключения), что существенно снижает объективность оценки, т.к., земельный участок предоставлен в аренду под определенные цели, на определенный срок, по истечении которого арендатор лишается прав на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если земельный участок предоставлен в аренду под строительство многоквартирного жилого дома, следует учитывать, что по окончании строительства данный земельный участок перейдет в собственность жильцов данного дома.

Ввиду изложенного судом, по ходатайству Общества, назначена повторная судебно-оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Оценка Консалтинг Аудит» ФИО7. Перед экспертом поставлен вопрос:

«Какова рыночная стоимость аренды земельного участка площадью 11 177 кв.м.с кадастровым номером 07:09:0104019:27,расположенного по адресу: <...>/ФИО5, в период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г.?»

По результатам судебно-оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Оценка Консалтинг Аудит», установлено, что рыночная стоимость аренды земельного участка площадью 11 177 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, в период с 01.09.2012г. по 13.03.2017г. составляет 3 727 582 руб., в том числе: с 01.09.2012 по 31.12.2012 - 129 432 рублей; 2013 год - 682 314 рублей; 2014 год - 758 126 рублей; 2015 год - 888 007 рублей; 2016 год - 1 006 408 рублей; с 01.01.2017 по 13.03.2017 - 263 295 рублей.

На экспертное заключение ООО «Оценка Консалтинг Аудит» поступили замечания Управления, изложенные в возражении от 23.12.2020г., после изучения которых суд приходит к выводу, что нарушения, изложенные в возражении не влияют на результаты проведенной экспертизы, основаны на неверном толковании фактических данных, в том числе касающихся данных о личности эксперта, а также на субъективной интерпретации Управлением фактических обстоятельств дела, а также норм права.

Суд, при изучении отчета эксперта в порядке 71 АПК РФ, каких-либо нарушений, позволяющих сделать вывод о его недостоверности, не выявил. Заключение эксперта ООО «Оценка Консалтинг Аудит» - ФИО8 соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, является полным, каких-либо противоречий не содержит, и позволяет суду доверять указанному заключению.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая представленные материалы дела доказательства, а также позицию сторон, суд, принимая во внимание отчет эксперта ООО «Оценка Консалтинг Аудит» - ФИО8, приходит к выводу, что взысканию с Общества в пользу Управления подлежит задолженность по арендной плате за период с 23.12.2014г. (дата подписания договора аренды № 350 и акта приема-передачи земельного участка) по 19.06.2017г. (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 07-301000-48-2017) в размере 2 534 777,26 руб.

Взысканию также подлежат пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, за каждый календарный день просрочки, за период с 10.01.2015 по 01.12.2018 в размере 682 462 рублей 94 копейки.

Исковые требования Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании своих требований Университет ссылается на факт того, что в период с 01.09.2012г. по 15.10.2014г. земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:27 находился в постоянном (бессрочном) пользовании ФГОУ ВПО «Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия», в связи с чем у ООО ПСФ «Дар-98» возникла обязанность по возмещению неосновательного обогащения за период фактического пользования земельным участком до момента изъятия земельного участка у ФГОУ ВПО «Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия». Размер неосновательного обогащения согласно расчёту Университета составил 6 870 723 рубля.

Представителем ООО ПСФ «Дар-98» в судебном заседании заявлено ходатайство о пропуске Университетом сроков исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судебное разбирательство по настоящему делу возбуждено на основании определения Арбитражного суда КБР от 17.09.2015г.

Определением Арбитражного суда КБР от 19.10.2016г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Университет. Следовательно соистец знал о рассмотрении настоящего дела с 19.10.2016г.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Таким образом, Университетом, с учётом изъятия земельного участка 15.10.2014г., привлечения соистца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований 19.10.2016г., при условии подачи ходатайства о взыскании неосновательного обогащения 15.02.2021г. пропущен срок исковой давности по взысканию неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Суд приходит к выводу, что у ФГОУ ВПО Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия» отсутствуют уважительные причины, которые могут повлечь восстановление судом сроков исковой давности.

Таким образом, исковые требования ФГОУ ВПО Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия» удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике 2 534 777 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате за период с 23.12.2014 по 19.06.2017 и пени за просрочку платежей за период с 10.01.2015 по 01.12.2018 в размере 682 462 рубля 94 копейки.

В удовлетворении остальной части требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике отказать.

В удовлетворении требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М. Кокова» о взыскании с ООО ПСФ «Дар-98» неосновательного обогащения в размере 6 870 723 рублей отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» в доход федерального бюджета государственную пошлину сумме 19 888 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья А.В. Выборнов