Решение от 9 февраля 2025 г. по делу № А33-31381/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


10 февраля 2025 года


Дело № А33-31381/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 10 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Стогней Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

(до и после перерыва) ФИО1, личность удостоверена паспортом,

(до перерыва) от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 21.08.2024,

(до и после перерыва) от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности № 478-Д от 19.06.2024,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатенко В.Ю.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик, ПАО «Сбербанк России», банк) о расторжении договора аренды от 25.06.2019 № 2905306.

Определением от 15.10.2024 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании 10.12.2024 суд в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Протокольным определением от 10.12.2024 судебное заседание отложено на 20.01.2025.

В судебном заседании 20.01.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 27.01.2025.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали иск, просили о расторжении договора аренды со ссылкой на существенно изменившиеся обстоятельства.  

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве, указал на недоказанность такого существенного изменения обстоятельств, при котором возможно расторжение договора.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

25.06.2019 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) по результатам электронного аукциона по продаже нежилого помещения в г. Железногорске Красноярского края, принадлежащего ПАО «Сбербанк России», заключен договор купли-продажи № 2905364, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя за 18 163 264,68 руб. нежилое помещение общей площадью 2 655 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, ЗАТО <...>.

Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости истец на основании указанного договора является собственником нежилого помещения, площадью 2 655 кв.м, кадастровый номер 24:58:0000000:39939, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Ленина, д.48а, пом.23.

В пункте 3.1.6 договора купли-продажи установлена обязанность покупателя объекта недвижимости – ИП ФИО1, заключить с ПАО «Сбербанк России» договор долгосрочной аренды проданного объекта недвижимости на срок не менее 10 лет с установленной стоимостью аренды за 1 кв.м, с возможностью ежегодного повышения стоимости аренды на индекс потребительских цен, но не более 5 %.

Во исполнение условий указанного договора 25.06.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды будущей вещи (нежилого помещения) № 2905306, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество площадью 1012,5 кв.м, расположенное на 1-м и 2-м этажах в составе нежилого помещения общей площадью 2 655 кв.м с кадастровым номером 24:58:0000000:39939, расположенного по адресу: <...> а, пом. 23, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором.

Объект аренды согласно пункту 1.1 договора состоит из:

- расположенных на 1 этаже комнат: № 1 площадью 16,8 кв.м; № 2 площадью 15,5 кв.м; №3 площадью 49,3 кв.м; № 4 площадью 236,1 кв.м; № 5 площадью 10,4 кв.м; № 6 площадью 3,3 кв.м.; № 7 площадью 6,4 кв.м; № 8 площадью 6,4 кв.м; № 9 площадью 3,3 кв.м; № 10 площадью 28,9 кв.м, № 11 площадью 1,5 кв.м; № 12 площадью 16,8 кв.м; № 13 площадью 22,2 кв.м; № 14 площадью 17,3 кв.м; № 15 площадью 1,3 кв.м; № 16 площадью 1,3 кв.м; № 17 площадью 1,3 кв.м; № 18 площадью 4,2 кв.м; № 19 площадью 10,9 кв.м; № 20 площадью 19,5 кв.м; № 21 площадью 17,9 кв.м; № 22 площадью 33,7 кв.м; части комнаты № 24 площадью 4,2; № 25 площадью 7,1 кв.м; № 26 площадью 5,4 кв.м; № 27 площадью 8,8 кв.м; № 28 площадью 16,8 кв.м; № 29 площадью 25,9 кв.м; № 30 площадью 3,1 кв.м; № 31 площадью 2,0 кв.м; № 32 площадью 1,8 кв.м; № 33 площадью 1,9 кв.м; № 34 площадью 1,7 кв.м; № 35 площадью 11,1 кв.м; № 36 площадью 3,0 кв.м; № 37 площадью 7,4 кв.м; № 38 площадью 8,3 кв.м; № 39 площадью 5,9 кв.м; № 40 площадью 7,2 кв.м; № 41 площадью 4,8 кв.м; № 42 площадью 13,0 кв.м; № 43 площадью 2,8 кв.м; № 44 площадью 36,9 кв.м; № 45 площадью 57,9 кв.м; № 46 площадью 17,3 кв.м; № 47 площадью 4,8 кв.м; № 48 площадью 16,8 кв.м; № 49 площадью 2,0 кв.м; № 50 площадью 5,4 кв.м; № 51 площадью 3,4 кв.м; № 52 площадью 3,5 кв.м; части комнаты № 55 площадью 14,3 кв.м; № 61 площадью 15,6 кв.м; № 62 площадью 6,4 кв.м.; № 63 площадью 11,3 кв.м; № 64 площадью 8,2 кв.м; № 65 площадью 2,4 кв.м; № 66 площадью 2,0 кв.м; № 67 площадью 7,8 кв.м; № 68 площадью 11,0 кв.м; № 145 площадью 5,6 кв.м;

- расположенных на 2 этаже комнат: № 70 площадью 36,5 кв.м; № 71 площадью 4,7 кв.м; части комнаты № 72 площадью 15,7 кв.м; № 73 площадью 56,5 кв.м.

Согласно пункту 3.7 договор заключен сторонами одновременно с заключением договора купли-продажи от 25.06.2019 № 2905364 о передаче арендатором арендодателю в собственность здания, частью которого является объект.

Срок аренды – 10 лет. Течение срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта в аренду и прекращается в день возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи (возврата) объекта (пункт 1.7 договора).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за пользование объектом (постоянная арендная плата) составляет:

-   271,72 руб. за 1 кв.м. помещений 1-го этажа объекта площадью 804,3 кв.м, НДС не облагается на основании статьи 346 II (12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения;

-   98,02  руб. за 1 кв.м помещений гаража 1-го этажа объекта площадью 94,8 кв.м, НДС не облагается на основании статьи 346 II (12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения;

-   284,47 руб. за 1 кв.м помещений 2-го этажа объекта площадью 113,4 кв.м, НДС не облагается на основании статьи 346 II (12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Арендная плата включает в себя платежи за пользование объектом и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади (за исключением платы за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию систем жизнеобеспечения здания), за размещение радиооборудования и антенно-фидерных устройств, находящихся в помещении, а также за размещение информационных конструкций и изделий на фасаде помещения.

В случае если стоимость услуг будет признана подлежащей обложению НДС, ее величина остается неизменной и считается включающей в себя сумму НДС. Об изменении налогового режима арендодатель уведомляет арендатора в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия соответствующего решения.

Арендная плата за месяц за всю площадь объекта составляет 260 095,60 руб.

Согласно пункту 4.3 договора постоянная арендная плата начисляется со дня передачи объекта арендатору по акту приема-передачи по день возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

Постоянная арендная плата за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор уплачивает арендодателю постоянную арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи.

За последующие месяцы – не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый следующий за ним рабочий день (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 4.6. арендная плата по договору может ежегодно по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, начиная со 3-го года срока аренды, увеличиваться в размере на величину, не превышающую индекс потребительских цен, сложившийся за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации www.gks.ru, но не более 5% от величины арендной платы.

Согласно пункту 4.9. переменная арендная плата представляет собой возмещение расходов за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением, канализацией и услуги по эксплуатации объекта (за исключением услуг, перечисленных в пункте 4.2 договора). Размер переменной арендной платы определяется сторонами ежемесячно в соответствии с расчетом, составленным по форме Приложения № 4 к договору, на основании счетов на возмещение расходов соответствующего вида коммунальных и эксплуатационных услуг с предоставлением со стороны арендодателя заверенных копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы (счет; счет-фактура; платежное требование; платежное поручение, подтверждающее осуществление арендодателем платежа).

Арендатор производит оплату ежемесячно в течение 5 рабочих дней с момента получения счета и расчета, составленного по форме Приложения № 4 к договору, с приложением копий первичных документов, подтверждающих фактически произведенные затраты.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Договор может быть изменен по письменному соглашению сторон (пункт 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор: использует объект не по назначению, либо с неоднократным существенным нарушением правил пользования объектом; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Дополнительными соглашениями стороны вносили в договор изменения по составу имущества, переданного в аренду, а также в части размера арендной платы за имущество.

Дополнительным соглашением № 1 от 31.07.2019 увеличен состав имущества, переданного в аренду – 1 046,6 кв.м (786,9 кв.м помещений 1-го этажа, 94,8 кв.м помещений гаража 1-го этажа, 164,9 кв.м помещений 2-го этажа); арендная плата за месяц за объект составила 270 017,87 кв.м.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.08.2020 стороны изменили состав имущества, переданного по договору аренды, его состав уменьшен. Площадь переданных помещений составила 668,3 кв.м (503,4 кв.м помещений 1-го этажа, 164,9 кв.м помещений 2-го этажа); арендная плата за месяц за всю площадь объекта составляет 183 692,95 руб.

В последующем состав имущества также изменился, в аренду переданы помещения общей площадью 554,9 кв.м (503,4 кв.м помещений 1-го этажа, 51,5 кв.м помещений 2-го этажа). Дополнительным соглашением № 5 от 08.08.2022 стороны установили размер арендной платы в месяц за указанную площадь в сумме 159 007,59 руб.

Дополнительным соглашением № 7 от 07.09.2023 стороны увеличили размер арендной платы в месяц за 554,9 кв.м площади переданного по договору имущества до 166 960 руб.

Дополнительным соглашением № 8 от 14.10.2024 стороны увеличили размер арендной платы в месяц за 554,9 кв.м площади переданного по договору имущества до 175 308,45 руб.

Как указывает истец, в связи с повышением уровня инфляции за период с даты заключения договора до настоящего времени сдавать спорное имущество в аренду по стоимости, предусмотренной договором, ему стало невыгодно; в связи с необходимостью проведения капитального ремонта кровли его расходы по содержанию имущества увеличиваются. Условия пункта 4.6 договора аренды позволяют увеличить размер арендной платы по соглашению сторон на величину индекса потребительских цен, но не более чем на 5% от размера арендной платы ежегодно, что истец считает несоответствующим реальной экономической обстановке в стране. Ссылается на то, что рыночная стоимость размера арендной платы за 1 кв.м спорных помещений составляет 990 руб.

В обоснование рыночной стоимости размера арендной платы за 1 кв.м спорных помещений истец представил отчет № 294 об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы одного квадратного метра общей площади в месяц нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск г. Железногорск, ул. Ленина, д.48А, по состоянию на 26.08.2024, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, справка № 436 от 24.12.2024 о рыночной стоимости ставки арендной платы, по которым величина рыночной стоимости арендной платы 1 кв.м в месяц нежилого помещения на 1-м этаже составляет 990 руб.

Также истцом представлен договор подряда от 09.12.2024 в обоснование довода о необходимости проведения капитального ремонта кровли здания по спорному адресу.

11.07.2024 в адрес ответчика была направлена претензия, согласно которой истец просит рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы до 1 000 руб. за 1 кв.м в срок до 01.09.2024.

В письме № СИВ-8646-01-02-исх/167 от 16.08.2024 ответчик возражал относительно увеличения размера арендной платы, со ссылкой на отчет об оценке независимого аккредитованного оценщика от 29.07.2024 № О-1502/2024, согласно которому рыночная ставка аренды за право пользования и владения объектом оценки (с учетом НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей) составляет: 1-й этаж - 667 руб. за 1 кв.м. и 2-й этаж – 842 руб. за 1 кв.м, что значительно ниже испрашиваемой истцом ставки в размере 1 000 руб. за 1 кв.м. Кроме того ответчик ссылался на дисконт дисконт к стоимости объекта при его продаже истцу до заключения договора аренды и на наличие подписанного между сторонами дополнительного соглашения № 7 от 07.09.2023 об увеличении размера арендной платы в соответствии с условиями пункта 4.6 договора аренды.

На требование истца о расторжении договора и освобождении помещений от 16.09.2024 банк письмом от 26.09.2024 ответил отказом, что подтверждается письмом № Сиб-8646-01-08-исх/196 от 26.09.2024.

Отказ ответчика увеличить размер арендной платы исходя из указанных истцом расценок, по мнению предпринимателя, является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела истец ссылался на то, что основанием для расторжения договора в судебном порядке является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Существенным обстоятельством предприниматель указывает повышение уровня инфляции за период с даты заключения договора до настоящего времени, которое он не мог предусмотреть при заключении договора.

Возражая против удовлетворения иска, банк ссылался на недоказанность истцом совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по мотиву существенно изменившихся обстоятельств, к которым не относятся инфляционные процессы. Ежегодное увеличение размера арендной платы предусмотрено пунктом 4.6 договора, дополнительные соглашения во исполнение названного пункта договора между сторонами ежегодно заключаются, арендная плата увеличивается. Обстоятельств, предусмотренных пунктом 7.2 договора и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, не установлено, нарушений ответчиком не допущено.

Также банк указывает на то, что действующая ставка арендной платы по договору аренды отличается от рыночной стоимости в связи с установленными истцу индивидуальными условиями к стоимости реализации данного объекта. При продаже нежилого помещения перед заключением договора аренды применен дисконт: цена продажи помещения составила 18 163 тыс.руб. (32,18% от рыночной стоимости), что в 3 раза ниже рыночной стоимости реализации аналогичных объектов. В этой связи был применен корректирующий коэффициент и к размеру арендной ставки по договору обратной аренды, что зафиксировано в аукционной документации, акцептовано участником торгов при подаче заявки на участие в аукционе и подписании документов/договоров. Приобретая помещение с последующей его передачей в аренду ответчику, истец достоверно знал о данных обстоятельствах и добровольно, осознавая риски изменения инфляционных процессов, согласился на данные условия.

В материалы дела представлена аукционная документация электронного аукциона по продаже нежилого помещения в г. Железногорске Красноярского края, принадлежащего ПАО «Сбербанк России», протокол о результатах электронного аукциона от 19.06.2019, договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 24:58:0000000:39939, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, ул. Ленина, д.48а, пом.23, заключенного между истцом и ответчиком.

Возражая против довода о продаже истцу помещения по цене, отличающейся от рыночной в сторону уменьшения, предприниматель представил справку частнопрактикующего оценщика ФИО4 № 444 от 26.12.2024 о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на май-июнь 2019 года с ценой в сумме 18 354 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.07.2024 в адрес ответчика была направлена претензия, согласно которой истец просит рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы до 1 000 руб. за 1 кв.м в срок до 01.09.2024. В случае отказа истец будет рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке.

В письме № СИВ-8646-01-02-исх/167 от 16.08.2024 ответчик возражал относительно увеличения размера арендной платы, со ссылкой на отчет об оценке независимого аккредитованного оценщика от 29.07.2024 № О-1502/2024, согласно которому рыночная ставка аренды за право пользования и владения объектом оценки (с учетом НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей) составляет: 1-й этаж - 667 руб. за 1 кв.м. и 2-й этаж – 842 руб. за 1 кв.м, что значительно ниже испрашиваемой истцом ставки в размере 1 000 руб. за 1 кв.м. Кроме того ответчик ссылался на дисконт дисконт к стоимости объекта при его продаже истцу до заключения договора аренды и на наличие подписанного между сторонами дополнительного соглашения № 7 от 07.09.2023 об увеличении размера арендной платы в соответствии с условиями пункта 4.6 договора аренды.

На требование истца о расторжении договора и освобождении помещений от 16.09.2024 банк письмом от 26.09.2024 ответил отказом.

Таким образом, истцом соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, сторонам договора предоставлено законное право требовать изменения или расторжения договора при наличии соответствующих к тому условий.

При этом, обращаясь в суд с иском об изменении или расторжении договора, истец должен представить доказательства одновременного наличия всех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что между предпринимателем и банком 25.06.2019 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных в нежилом помещении, приобретенном истцом у ответчика по договору купли-продажи от 25.06.2019. Все существенные условия договоров данного вида были согласованы, в том числе по сроку его действия и по цене, с учетом возможности ежегодного увеличения размера арендной платы по соглашению сторон; договор с момента его заключения и по настоящее время исполняется сторонами; размер арендной платы в соответствии с пунктом 4.6 договора ежегодно увеличивается путем заключения арендатором и арендодателем дополнительных соглашений.

Основанием для расторжения договора истец указывает изменение уровня цен на аренду недвижимости в период с даты заключения договора, увеличение его расходов по содержанию имущества, что он относит к существенно изменившимся обстоятельствам, которые предприниматель не мог предвидеть при заключении договора на указанных в нем условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.08.2012 № ВАС-10522/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823, инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, стороны должны были учитывать вероятность роста цен, потребительский спрос.

Доказательств наличия одновременно совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых невозможно предвидеть при заключении договора аренды, поскольку они являются объективным обстоятельством, оказывающим влияние на всех хозяйствующих субъектов.

Доказательств, свидетельствующих о том, что договор содержал в себе условия, являющиеся обременительными для истца и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а предприниматель был поставлен в положение, затрудняющее отказ от его заключения, то есть являлся слабой стороной договора, не представлено. При заключении договора истец возражений относительно каких-либо его условий не заявлял.

При таких обстоятельствах ссылка истца на то, что текущая экономическая ситуация, связанная с инфляционными процессами, произошла по независящим от него обстоятельствам, отклоняется судом.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Суд учитывает, что при приобретении нежилого помещения у банка истцу по состоянию на 29.04.2019 было известно о необходимости заключения договора долгосрочной аренды с конкретными ставками арендной платы (сообщение о проведении электронного аукциона по продаже нежилого помещения в г. Железногорске Красноярского края, принадлежащего ПАО «Сбербанк России»). Соглашение о цене договора аренды было сторонами достигнуто, договор подписан, исполняется.

Пунктами 3.1.4 – 3.1.9 договора аренды расходы на содержание помещения, его инженерных систем, проведение текущего и капитального ремонтов возложены на самого арендодателя. Об этом условии предпринимателю также было известно при заключении договора на изложенных в нем условиях.

Каких-либо возражений ИП ФИО1 по условиям договора не заявлял.

Стороны, вступая в договорные отношения, могли прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Невыгодность исполнения договора правового значения для дела не имеет. Получение прибыли является основной целью предпринимательской деятельности, которая предполагает элемент риска, когда исполнение обязательств может повлечь не прибыль, а убытки. В этой связи ссылки истца на то, что указанный в договоре аренды размер арендной платы был изначально занижен, также отклоняются.

Нарушение сроков заключения дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы, на которое указывает истец, не имеет правового значения для рассмотрения требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, исходя из условий договора конкретный срок (дата) заключения дополнительных соглашений не установлены, из имеющихся в деле доказательств следует, что, начиная с 2019 года размер арендной платы изменялся сторонами путем заключения дополнительных соглашений ежегодно, как на то указано в пункте 4.6 договора (не чаще одного раза в год).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанные ИП ФИО1 обстоятельства не могут быть приняты в качестве существенно изменившихся применительно к правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, не являются основаниями для расторжения договора в рассматриваемом случае.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Указанных нарушений со стороны арендатора при рассмотрении дела судом не установлено, арендодатель на них не ссылался.

Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по обстоятельствам, приведенным в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результата рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

Т.В. Стогней