Решение от 1 сентября 2025 г. по делу № А33-37498/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


02 сентября 2025 года


Дело № А33-37498/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 19.08.2025.

В полном объёме решение изготовлено 02.09.2025.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков,

по встречному иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

-общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «СИБСЕРВИС КРАСНОЯРСК» (ИНН <***>),

в присутствии:

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО2, представителя по доверенности от 15.08.2025, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой К.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Советский районный суд города Красноярска к акционерному общество «Сибагропромстрой» (далее – ответчик)

- о взыскании арендной платы в спорный период (с 01.03.2023 – 01.06.2023) в размере 136 000 руб.;

- о взыскании обеспечительного платежа в размере 34 000 руб., переданного ответчику в момент заключения договора;

- о расторжении договора аренды №467 от 09.02.2022;

- о взыскании убытков за испорченное имущество в размере 44 081 руб. 50 коп;

- о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 5341 руб.;

-о взыскании расходов на проведение строительно-технической экспертизы от 27.07.2023 №27/07-23/105 в размере 10 000 руб.

Определением от 12.09.2023 исковое заявление принято к производству Советского районного суда города Красноярска.

Определением Советского районного суда города Красноярска от 07.11.2023 гражданское дело №2-13922/2023 передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края.

Определением от 28.12.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 28.02.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

От ответчика поступило встречное исковое заявление (с учетом уточнений), в котором акционерное общество «Сибагропромстрой» просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате с 11.08.2023 по 30.08.2023 в размере 38 406 руб. 25 коп. и неустойку по договору за период с 11.08.2023 по 01.04.2024 в размере 17 980 руб. 44 коп.  руб.

Определением от 06.06.2024 встречное исковое заявление принято к производству суда.

В предварительном судебном заседании 13.08.2024 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 11.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (истца по встречному иску) привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «СИБСЕРВИС КРАСНОЯРСК».

Определением от 21.11.2024 судом принят отказ от иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части требования о расторжении договора аренды №467 от 09.02.2022. Производство по делу №А33-37498/2023 в указанной части прекращено.

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом приняты уточнения первоначального и встречного исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым:

1) индивидуальный предприниматель ФИО1 просит взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой»

- денежную сумму в виде уплаченной арендной платы в спорном периоде за 4 месяца, с 01 марта 2023 г. – по 30 июня 2023 г., в размере 136 000 руб.;

- обеспечительный платеж, составляющий 34 000 руб., переданный ответчику в момент заключения договора;

- суммы убытков за испорченное имущество истца в размере 44 081 руб. 50 коп.

-  расходы на оплату госпошлины в сумме 5341 руб.,

- расходы на проведение строительно-технической экспертизы от 27.07.2023 №27/07-23/105 в размере 10 000 руб.

2) акционерное общество «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1

- долг по арендной плате в размере 38 406 руб. 25 коп.,

- неустойку по договору за период с 10.08.2023 по 19.12.2024 в размере 38 966 руб. 71 коп. и, начиная с 20.12.2024, неустойку на сумму неоплаченного долга в размере 38 406 руб. 25 коп. по день фактической оплаты долга.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между АО «Сибагропромстрой» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 02.02.2022 № 467, согласно пункту 1.1 которого которому арендодатель передает во временное пользование арендатору нежилое помещение №464, общей площадью 68 кв.м., расположенное по адресу: <...>, цоколь, для использования под швейную мастерскую/ателье.

Согласно пункту 1.4. договора помещение передается в аренду сроком на 11 месяцев. Срок аренды исчисляется с момента фактической передачи помещения арендатору, оформляемой актом приема-передачи по форме (приложение № 1), до момента фактического возврата помещения арендодателю по акту возврата помещения (приложение № 6). Если стороны за 30 дней до истечения срока договора не заявят о желании расторгнуть договор, то настоящий договор считается продленным на тот же срок в порядке и на условиях согласованных сторонами, количество пролонгаций не ограничено.

В соответствии  с пунктом 2.1.1. договора арендодатель обязан передать во временное пользование арендатора указанное в пункте 1.1. договора помещение по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

В силу пункта 2.3.2 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора.

Пунктом 2.3.3. договора установлено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендодателю арендную плату, иные платежи, предусмотренные пунктом 3.14 и разделом 3 настоящего договора, а также производить пополнение обеспечительного платежа в случае уменьшения его размера в период пользования помещением.

В пункте 2.3.5. договора предусмотрена обязанность арендатора содержать помещение в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов, регламентирующих санитарное, противопожарное, гигиеническое состояние арендованного помещения, в том числе не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания (прилегающей к зданию территории), арендуемом помещении и мест общего пользования.

Из пункта 2.3.7. договора следует, что арендатор обязан не производить перепланировок, переоборудования помещения, капитальных ремонтных работ в помещении, иных неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного согласия арендодателя. К неотделимым улучшениям относятся работы по изменению схем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, а также работы по  установлению, замене и ремонту: дверных и оконных блоков с замками и запорами; электропроводки и электроприборов (выключателей, розеток, силовых щитов и т.д.); стенового покрытия (кафель, панели и т.д.); полового покрытия (линолеум и т.д.); сантехники и иных инженерных коммуникаций); внутренних сетей связи; пожарной и охранной сигнализации, неотделимых от помещения и т.д.).

Согласно пункту 2.3.8. договора по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от его конструкции, погасить задолженность по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором.

Размер и порядок внесения арендной платы предусмотрен в разделе 3 договора.

В пункте 3.1. договора стороны согласовали, что размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 34 000 рублей (в т.ч. НДС 20%), из расчета 500 рублей за 1 кв.м; арендатор уплачивает арендную плату с 11.04.2022; в период с 11.02.2022 по 10.04.2022 арендная плата не начисляется в связи с проведением арендатором текущего ремонта с использованием своих сил и средств кроме платежей указанных в пункте 3.2. договора с момента подписания акта приема-передачи; если в период арендных каникул текущий ремонт не произведен, арендатор уплачивает арендную плату с момента фактической передачи помещения арендатору.

В соответствии с пунктом 3.2. договора в стоимость арендной платы, указанной в пункте 3.1. договора не входят и оплачиваются (возмещаются) арендатором отдельно в порядке, предусмотренным данным разделом, затраты арендодателя на оплату коммунальных платежей, эксплуатационных и иных расходов, таких как: стоимость электроэнергии, стоимость услуг по теплоснабжению помещения, стоимость услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению; услуги по обращению с ТКО; доли арендатора в стоимости электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, потребляемой в местах общего пользования здания, в котором располагается помещение; телефония, Интернет; доли арендатора в стоимости эксплуатационных расходов на содержание общего имущества (коммунальные услуги).

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 10 числа расчетного периода путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо в кассу арендодателя (пункт 3.9 договора).

В пункте 3.11. договора предусмотрено, что счет на оплату авансового платежа по коммунальным услугам, предусмотренного пунктом 3.5.1. договора, оплачивается  арендатором в течение 3 рабочих дней с момента получения счета арендатором, но не позднее 25 числа расчетного месяца исходя из объема коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в предыдущем расчётном периоде; счет на оплату (возмещение) услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, на оплату (возмещение) стоимости фактически потребленного в расчетном периоде объема коммунальных услуг по энергоснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, на оплату иных коммунальных услуг оплачивается арендатором в течение 3 рабочих дней с момента получения счета арендатором, но не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным,

Из пункта 3.14. договора следует, что при заключении настоящего договора арендатор оплачивает обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1. договора. Оплату обеспечительного платежа арендатор производит в течение 3 банковских дней после подписания договора.

В силу пункт 3.16. договора  арендодатель и арендатор пришли к соглашению о том, что без ущерба какому-либо праву или средству правой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель имеет право производить зачеты  из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере всей суммы обеспечительного платежа без предварительного письменного согласия арендатора в следующих случаях: 3.16.1.: наличия задолженности по арендной плате и (или) коммунальным платежам на день расторжения договора вне зависимости от основания  прекращения договора; 3.16.2.: необходимости компенсации расходов арендодателя, связанных с нарушением арендатором установленных договором и действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации санитарных, противопожарных, гигиенических требований к помещению, к моменту возврата помещения из аренды по различным основаниям; 3.16.3.: неб ходимости компенсации расходов арендатора в связи с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, при  внесении арендатором не санкционированных изменений; 3.16.4.: необходимости компенсации иных убытков и расходов, возникших у арендодателя по вине арендатора; 3.16.5.: наличия просрочки внесения платежей, предусмотренных договором, сроком более 10 рабочих дней.

В соответствии с пунктом 4.2. договора  в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплату неустойки в размере 0,2 % от размера платежа, за каждый день просрочки платежа.

Согласно пункту 4.3. договора в случае несвоевременного перечисления коммунальных  платежей арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплату неустойки в размере 0,2 % от размера просроченной задолженности по коммунальным платежам за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 4.6. договора установлено, что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает виновную сторону от исполнения обязательств по настоящему договору.

В силу пункта 4.7. договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

Из пункта 5.1. договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, в связи с чем, договор считается расторгнутым в случае, если арендатор:

- нарушает сроки внесения арендной платы  и  (или) иных платежей  (в том числе платежа, предусмотренного пунктом 3.5.1. договора) более, чем на 30 календарных дней (подпункт 5.1.1. договора);

- предоставляет помещение в субаренду без согласия арендодателя или обременяет помещение правами третьих лиц (подпункт 5.1.2. договора);

- использует помещение не по назначению, либо с нарушениями  условий договора (подпункт 5.1.3. договора);

- существенно ухудшает имущество арендодателя (подпункт 5.1.4. договора);

- не производит текущий ремонт помещения в соответствии с пунктом  2.3.13. договора (подпункт 5.1.5. договора).

Согласно пункту 5.2. договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по основаниям, указанным в пункте  5.1 договора, путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении договора за 5 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

В силу пункта 5.3. договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в  любой  момент путем  направления  арендатору  уведомления расторжении договора за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом договор считается расторгнутым на 61 день с момента направления такого уведомления арендатору.

В соответствии с пунктом 5.4. договора аренды до истечения срока аренды, согласованного сторонами в пункте 1.4 договора, по инициативе арендатора договор может быть расторгнут по соглашению сторон при условии получения не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора арендодателем от арендатора письменного предложения о расторжении договора. При этом договор считается расторгнутым на 31 день с момента получения арендодателем такого предложения. При наличии на момент получения предложения арендатора о расторжении договора задолженности по договору, такое досрочное расторжение по инициативе арендатора не допускается.

В пункте 5.5. договора установлено, что арендатор обязан непосредственно в последний день срока аренды, а также при досрочном прекращении или расторжении настоящего договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего договора: возвратить арендодателю помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии, с улучшениями после текущею ремонта, произведенными арендатором в период арендных каникул и в соответствия с п. 2.3.13 договора; удалить все вывески, имущество арендатора, мебель и иные предметы из помещения и исправить любой причиненный таким образом ущерб; заменить любое поврежденное или пропавшее имущество арендодателя имуществом аналогичного качества; до возврата помещения арендатор обязуется при необходимости произвести текущий ремонт помещения и привести помещение в состояние более лучшее или соответствующее его состоянию при передаче его арендатору.

Согласно пункту 5.6. договора документом, подтверждающим надлежащее выполнение арендатором обязанности по возврату помещения, является акт возврата помещения (приложение №6), подписанный арендодателем и арендатором.

В пункте 5.7. договора предусмотрено, что в случае уклонения арендатора от составления акта возврата помещения арендодатель вправе составить акт с привлечением независимых лиц с описанием технического состояния помещения.

Арендодатель приняла нежилое помещение в аренду 11.02.2022 согласно акту приема-передачи от 11.02.2022. В акте приема-передачи указано, что помещение находится  в надлежащем санитарно-техническом состоянии, пригодно к использованию для целей, предусмотренных договором; замечаний к состоянию арендуемого помещения  у арендатора не имеется.

Арендатором оплачен арендодателю обеспечительный платеж в размере 34 000 руб.

Из содержания акта от 04.03.2022 проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, составленном сотрудником ООО УК «Сибсервис» ФИО3 (техник) и ФИО4 (мастер гарантийной службы АО «Сибагропромстрой») по результатам осмотра помещения: ул. Алексеева, д. 46 – цоколь, сан.узел, следует, что произведен ремонт и очистка канализационных насосов в количестве двух штук; в сан.узел цокольного этажа система канализационных насосов исправна, в рабочем состоянии.

Письмом от 18.03.2022 арендатор просил арендодателя о продлении арендных каникул до 11.05.2022, указав следующее: при первичном осмотре помещения на стенах выявлены недостатки (в виде проявления «солей»); ФИО5 пояснил, что проблема может быть быстро устранена с помощью специального средства; 11.02.2022 начат ремонт и закуплены все необходимые материалы; 12.02.2022 во время проведения ремонта в помещении обнаружена сырая стена, что препятствовало дальнейшему продолжению косметического ремонта (данная информация была доведена до ФИО5); 15.02.2022 ФИО5 направлена служебная записка в гарантийную службу для устранения причин течи; 22.02.2022 ФИО6 - старший мастер технической службы прибыл для осмотра помещения и дальнейших действий по устранению причин намокания стен, так как дом стоит на гарантийном обслуживании; 25.02.2022 данное помещение осмотрено и выявлена предположительная причина сырой стены протечка воды (дренажный насос); 28.02.2022 ФИО6 сообщил, что протечка устранена, после чего ремонтные работы силами технической службы продолжились; 02.03.2022 обработаны и зачищены стены помещения; 05.03.2022 приглашены представители управляющей компании, так как стены оставались влажные, были высказаны предположения, что причины протечки и намокания стен могут быть в подвале (отключено отопление, установлены тепловые пушки); 09.03.2022 ФИО6 установлена причина «течь в подвале» и «неправильная эксплуатация помещения» (непроветриваемое), заключение от технической службы выдать отказались; по состоянию на 17.03.2022 стена остается мокрой, вновь отштукатуренной, стоят тепловые пушки.

Письмом от 29.03.2022 № 804 арендодатель сообщил арендатору о продлении арендных каникул до 11.05.2022.

Сотрудником ООО УК «Сибсервис» ФИО3 (техник), заместителем директора ФИО7 и специалистом отдела аренды  АО «Сибагропромстрой» ФИО8 30.03.2023 проведен осмотр помещения: ул. Алексеева, д. 46 – пом. 464 (цоколь), по результатам которого составлен акт от 30.03.2023 № 27 проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, из содержания которого следует, что «помещение № 464 расположено в цокольном этаже в нежилой коммерческой части МКД; внутри помещения характер выявленных недостатков свидетельствует о некачественной гидроизоляции стен и пола вследствие наблюдаются выссолы внизу стен участками до 1 метра в высоту, внутри стен, где выявлены повреждения инженерных коммуникаций  не проходит. Арендатор помещения указывает, что ремонтные работы производились гарантийным отделом АО САПС в апреле 2022 года, но результата ремонт не принес. Сырость и вода поступают с грунта, распространяясь по внутренним стенам помещения.».

10.04.2023 арендатором направлено заявление арендодателю о предоставлении  арендных каникул с 01.04.2023 до момента окончания ремонта со ссылкой на невозможность использования арендуемого помещения в связи с сыростью, плесенью, грязью от осыпающейся штукатурки, с предоставлением по этому же адресу чистого свободного помещения для хранения оборудования и материалов на время проведения ремонта с учетом следующих обстоятельств: «16 марта 2023 года арендатор снова обратилась в отдел аренды с просьбой устранить недостатки в помещении, а именно отслоение штукатурного и красочного слоя из-за влажной стены, на участках есть плесень от низа плинтуса на высоту 120 см. по всему периметру стены. 03 апреля 2023г. приходила комиссия по обращению арендатора, но сроков устранения так и не установили и о результатах не известили.

В пояснениях от 06.04.2025 ФИО1 указала, что по результатам переписки с ФИО8 она обратилась в АО «Сибагропромстрой» с заявлением от 10.04.2023, в котором, в том числе, просила предоставить по этому же адресу чистое свободное помещение для хранения оборудования и материалов на время проведения ремонта, однако официальный ответ на указанное заявление от общества не поступил.

В обоснование указанного довода к пояснениям от 06.04.2025 истцом по первоначальному иску приложен скриншот переписки ФИО1 и ФИО8 следующего содержания:

- 21.04.2023 арендатор обращается к представителю арендодателя с вопросом по срокам ремонта и аренде, на что представитель арендодателя отвечает, что заявление арендатора находится у главного инженера ФИО9, который устно сказал, что в мае месяце приступят; арендатор указала, что не работает из-за отсутствия ремонта;

- 03.05.2023 арендатор сообщает представителю арендодателя, что по состоянию на 03.05.2023 «никаких движений нет», «Титов трубки не берет и не перезванивает», секретарь не отвечает; арендатор задает вопрос об ином помещении на время ремонта; представитель арендодателя сообщает, что иное помещение есть «цоколь, наискосок», на вопрос арендатора об официальном ответе на обращение сообщает арендатору о том, что на ответ дается 30 календарных дней; арендатор сообщает, что ему нужны даты ремонта (когда переезжать и насколько), на что представитель арендодателя сообщил, что ключи передадут, когда арендатор будет готов к переезду пока арендованное помещение не восстановят; арендатор сообщает представителю арендодателя, что стеллажи сделаны именно под арендованное помещение, а также что перенесет свои вещи на время ремонта, чтобы они «не испачкались», указала, что в новом помещении работать не сможет, о чем она сразу сообщала арендодателю; в сообщениях арендатор просила представителя арендодателя поднять вопрос по ремонту помещения на планерке;

- 12.05.2023: арендатор спросила у представителя арендодателя об официальном ответе на обращение от 10.04.2023, а также указала, что оплачивала коммунальные платежи, в связи с чем, просит проверить счета.

В связи с обнаруженными истцом во время производства текущего ремонта недостатками арендуемого помещения, что повлекло невозможность использовать помещение в целях аренды, истец обратился к ответчику с претензией от 29.06.2023 с требованиями в срок не превышающий 10 дней с момента получения претензии принять меры для устранения недостатков помещения № 464 общей площадью 68 кв.м. по адресу: <...>, а также предоставить арендные каникулы на период времени до полного устранения недостатков помещения и окончания ремонтных работ; вернуть арендатору ФИО1 денежные средства, выплаченные за аренду помещения за период с марта 2023 года по настоящее время в сумме 136 000 руб.; возместить ущерб за испорченные готовые комплекты детского постельного в сумме 60 000 руб.; возместить затраты на получение юридической консультации в размере 20 000 руб.

В ответ на претензию ответчик в письме от 11.07.2023 исх. № 1537 предложил истцу временно разместиться в другом аналогичном помещении до окончания ремонта, одновременно указав, что при заключении договора аренды истец (арендатор) осмотрел помещение и его качественное состояние устроило истца; в договоре условие о стерильности помещения не предусмотрено; перед проведением ремонтных работ арендодатель (ответчик) предлагал переехать в другое нежилое помещение, однако арендатор  (истец) отказался; проведение ремонтных работ само по себе не является препятствием для работы ателье; требование об оплате стоимости юридических услуг не обоснованно; требование о возмещении убытков в размере 60 000 руб. не подтверждено.

14.07.2023 ФИО10, ФИО11 и ФИО12 осуществлен осмотра помещения №464 по ул.Алексеева, д. 46 в цоколе здания, по результатам которого выявлено следующее: На стенах по низу высотой до 1 метра в некоторых местах свежая штукатурка, видны следы осыпания штукатурки на полу, на стенах по периметру помещения выступает «соль», похожая на плесень, стены по низу сырые, лакокрасочное покрытие по низу стен отслоилось в связи с сыростью. На полу куски линолеума, целлофана, строительный мусор. В коридоре в приямках вода. За окном, на балконе зеленая плесень. Вывезены все вещи арендатора кроме видеокамер (акт осмотра от 14.07.2023).

Претензией от 19.07.2023 истец потребовал от ответчика в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить убытки в  виде уплаченной в период с марта 2023 года по 17.07.2023 арендной платы по договору аренды от 09.02.2022 в размере 154 643 руб.; возврате обеспечительного платежа в размере 34 000 руб.; расходов на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., моральный вред в размере 30 000 руб.; расторгнуть договор аренды.

19.07.2023 (вх. номер 2503) АО «Сибагропромстрой» получено уведомление от ФИО1 о расторжении с 19.08.2023 договора аренды нежилого помещения от 09.02.2022 № 464 со ссылкой на положения пункта 5.4. договора аренды и статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и о необходимости обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя в целях возврата помещения и составления акта приема-передачи.

АО «Сибагропромстрой» направило ФИО1 уведомление № 1 от 25.07.2023 (номер почтового идентификатора 80081487584180) о задолженности по договору аренды от 09.02.2022 № 467 в размере 41 159 руб. 90 коп. с требованием об ее погашении.

В акте возврата помещения от 19.08.2023, подписанном со стороны арендодателя представителем отдела аренды ФИО8 арендатор (ФИО1) указала, что с формулировкой в акте о надлежащем состоянии помещения не согласна; замечания по состоянию помещения изложены  в претензии от 19.07.2023 вх. 2502 (пояснения арендатора датированы 04.08.2023).

АО «Сибагропромстрой» направил ФИО1 досудебное требование от 22.08.2023 № 1861 (номер почтового идентификатора 80081487584326) о погашении задолженности по договору аренды от 09.02.2022 № 467 в размере 38 406 руб. 25 коп.

С целью установления факта повреждений отделочных работ поверхности стен, намокания поверхности монолитных стен, истцом заключен договор с ООО «Строй Эксперт» на проведение строительно-технической экспертизы, по результатам выполнения которой ООО «Строй Эксперт» подготовлено  заключение эксперта от 27.07.2023 № 27/07-23/105, содержащее следующие выводы: в предъявленном эксперту помещении № 464, расположенном в подвале здания по адресу: г. Красноярск, ул. Алексеева, д. 46, произошло подтопление, намокание монолитных стен и порча отделочных работ вследствие поступления грунтовых и дождевых вод; также в результате ремонтно-восстановительных работ представителями застройщика АО «Сибагропромстрой» поврежден линолеум и плинтус, приобретенный за собственные средства арендатором помещения; для приведения помещения после затопления в соответствие с технологическим регламентом требуются ремонтно-восстановительные работы в объемах, указанных в таблице № 1 заключения; стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении № 464, расположенном по адресу: <...>, составляет 361 933 руб.

13.02.2024 ФИО1 в материалы дела представлены фотографии спорного помещения и видеозапись осмотра помещения на флеш-накопителе.

Ссылаясь на наличие в арендуемом помещении недостатков, исключающих возможность пользования им арендатором по назначению, индивидуальный предприниматель ФИО1 просит взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой»

- денежную сумму в виде уплаченной арендной платы в спорном периоде за 4 месяца, с 01 марта 2023 г. – по 30 июня 2023 г., в размере 136 000 руб.;

- обеспечительный платеж, составляющий 34 000 руб., переданный ответчику в момент заключения договора;

- суммы убытков за испорченное имущество истца в размере 44 081 руб. 50 коп.

-  расходы на оплату госпошлины в сумме 5341 руб.,

- расходы на проведение строительно-технической экспертизы от 27.07.2023 №27/07-23/105 в размере 10 000 руб.

В пояснениях от 10.09.2023 индивидуальный предприниматель ФИО1 указала на следующие обстоятельства:

- одновременно с официальной перепиской истец вел переписку посредством мессенджера WhatsApp с представителем ответчика: ФИО5 (руководителем отдела аренды) и с представителем гарантийной службы ФИО6;

- в период с 29.03.2022 по 10.04.2023  ФИО1 пыталась заниматься деятельностью, так как  силами ответчика была сделана гипсокартонная стена (короб), которая скрыла на время недостатки, но после того как от сырости испортилось готовое постельное белье, а также недостатки стали проявляться вновь, плесень и «соли» распространились выше короба, ФИО1, предполагая, что арендодатель предоставит иное чистое помещение, прекратила предпринимательскую деятельность в данном помещении (поскольку с  марта 2023 года вскрыты полы, появился строительный мусор, а на стенах вновь появилась плесень и «соли», штукатурка осыпалась, в помещении было сыро и грязно, что исключало любую возможность вести там деятельность в соответствии с целями договора аренды);

- в результате ремонтных работ по устранению недостатков помещения, представителями АО «Сибагропромстрой» испорчено имущество арендатора, приобретенное за собственные средства: поврежден линолеум и напольный плинтус, уложенный на поверхность пола, что подтверждается заключением эксперта №27/07-23/105 от 27.07.2023; таким образом, арендатору причинены убытки в размере стоимости поврежденного имущества – 44081 руб. 50 коп..(чек представлен в материалы дела).

В подтверждение указанных обстоятельств индивидуальным предпринимателем ФИО1 в материалы дела представлены копии документов:

- резюме проекта по осуществлению индивидуальной предпринимательской деятельности в рамках мероприятий программы социальной адаптации по заявлению ФИО1 на осуществление деятельности по производству детского дизайнерского постельного белья, одеял, пеленок в арендованном помещении, расположенном по адресу: <...>. Площадь помещения 68кв. м (в котором производится ремонт); справка ПАО «Сбербанк» от 09.09.2024 по операции: зачисление по  карте Анастасии Александровны Е. социальной выплаты в размере 250 000 руб.;

- акта от 04.03.2022 проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, составленного сотрудником ООО УК «Сибсервис» ФИО3 (техник) и ФИО4 (мастер гарантийной службы АО «Сибагропромстрой») по результатам осмотра помещения: ул. Алексеева, д. 46 – цоколь, сан.узел;

- скриншот сайта АО «Сибагропромстрой» с содержанием информации о сотрудниках отдела аренды общества, в том числе сотрудника ФИО5;

- распечатку переписки ФИО1 посредством мессенджера WhatsApp с ФИО5 (руководителем отдела аренды) и с ФИО6;

- фотоматериалы.

Существо возражений ответчика - АО «Сибагропромстрой», изложенных в отзыве от 19.02.2024, сводится к следующему:

- на основании уведомления о расторжении договора аренды от 19.07.2023 договор расторгнут по соглашению сторон 19.08.2023; в части расчетов арендатора за предоставленное ему на праве аренды помещение договор действует до полного погашения арендатором задолженности; задолженность арендатора по договору аренды от 09.02.2022 № 467 не погашена;

- заявляя о непригодности помещения, истец продолжал его арендовать, вести в данном помещении предпринимательскую деятельность и занимать данное помещение на коммерческой основе, однако в случае непригодности помещения предприниматель должен был сразу отказаться от такого помещения, в связи с чем, в действиях ответчика усматривается недобросовестный умысел с целью получения выгоды путем предъявления убытков, возникновение которых вызывает сомнения; указанные истцом убытки, а именно разрывы линолеума, могли произойти только механическим путем, от сырости линолеум не разрывается, других убытков истцом не предъявлено;

- арендатору предлагалось занять иное помещение (в подтверждение чего представлены в материалы дела скриншот переписки арендатора с представителем арендодателя ФИО8),

Ссылаясь на наличие задолженности у арендатора за пользование арендованным  помещением, акционерное общество «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» обратилось со встречным иском и просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1

- долг по арендной плате в размере 38 406 руб. 25 коп.,

- неустойку по договору за период с 10.08.2023 по 19.12.2024 в размере 38 966 руб. 71 коп. и, начиная с 20.12.2024, неустойку на сумму неоплаченного долга в размере 38 406 руб. 25 коп. по день фактической оплаты долга.

Существо возражений ответчика по встречному иску – ФИО1, изложенных в отзывах от 13.08.2024 и от 10.02.2025, сводится к следующему:

- приведенный АО «Сибагропромстрой» расчет задолженности индивидуального  предпринимателя ФИО1 по договору аренды является неверным; ответчик не представил в материалы дела доказательства потребления истцом коммунальных услуг, объёма потребления каждого вида коммунальных услуг; счетов по потреблению коммунальных услуг;

- основания для внесения арендной платы за заявленный во встречном иске период отсутствуют в связи с невозможностью использования арендатором помещения по назначению; на дату 14.07.20223 (согласно акту осмотра и видеозаписи) ремонт в помещении не сделан, помещением пользоваться было невозможно, в том числе и на момент сдачи помещения – 19.08.2023;

- предъявленная ко взысканию неустойка подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Правоотношения сторон по договору аренды нежилого помещения от 02.02.2022 № 467 регламентированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предметом первоначального иска являются требования индивидуального  предпринимателя ФИО1 с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой»:

- денежной суммы в виде уплаченной арендной платы в спорном периоде за 4 месяца, с 01 марта 2023 года – по 30 июня 2023 года в размере 136 000 руб.;

- обеспечительный платеж, составляющий 34 000 руб., переданный ответчику в момент заключения договора;

- суммы убытков за испорченное имущество истца в размере 44 081 руб. 50 коп.

В обоснование требования о взыскании суммы уплаченных арендных платежей за спорный период, истец по первоначальному иску ссылается на наличие в арендуемом помещении недостатков, исключающих возможность пользования им арендатором по назначению в спорный период.

Напротив, арендодатель ссылается на наличие задолженности у арендатора за пользование арендованным помещением, в связи с чем, акционерное общество «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» обратилось со встречным иском и просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1

- долг по арендной плате в размере 38 406 руб. 25 коп.,

- неустойку по договору за период с 10.08.2023 по 19.12.2024 в размере 38 966 руб. 71 коп. и, начиная с 20.12.2024, неустойку на сумму неоплаченного долга в размере 38 406 руб. 25 коп. по день фактической оплаты долга.

При этом из содержания пояснений АО «Сибагропромстрой» от 31.03.2025 следует, что в связи с наличием долга по арендной плате и коммунальным платежам, арендодателем произведен зачет обеспечительного платежа, внесенного арендатором, следующим образом: за коммунальные платежи – 17 569 руб. 26 коп., в том числе за апрель 2023 года - в размере 3 965 руб. 50 коп.,  за май 2023 года - в размере 3 194 руб. 40 коп., за июнь 2023 года - в размере 1 494 руб. 06 коп., за июль 2023 года - в размере 5 619 руб. 03 коп., за август 2023 года - в размере 3 294 руб. 55 коп.; частично в размере 16 432 руб. 46 коп. - в счет аренды за июль 2023 года, в связи с чем, долг по арендной плате за июль 2023 года составил 17 567 руб. 54 коп. (34 000 руб. – 16 432 руб. 46 коп.), а долг по арендной плате в размере 38 406 руб. 25 коп. (в том числе, за июль 2023 года – 17 567 руб. 54 коп. + за август 2023 года (01-19.08) – 20 838 руб. 71 коп.

Суд, находит обоснованными и доказанными доводы индивидуального предпринимателя ФИО1 относительно наличия в арендуемом помещении недостатков, исключающих возможность пользования им арендатором по назначению в спорный период с марта 2023 года, с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170, от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353, от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В пункте 1.1. договора определена цель использования арендатором арендованного помещения - для использования под швейную мастерскую/ателье.

Учитывая предмет первоначального и встречного исков, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся возможности пользования арендованным объектом в спорный период с 01.03.2023 по 19.08.2023 в целях, предусмотренных договором аренды.

Так, сотрудником ООО УК «Сибсервис» ФИО3 (техник), заместителем директора ФИО7 и специалистом отдела аренды  АО «Сибагропромстрой» ФИО8 30.03.2023 проведен осмотр помещения: ул. Алексеева, д. 46 – пом. 464 (цоколь), по результатам которого составлен акт от 30.03.2023 № 27 проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, из содержания которого следует, что «помещение № 464 расположено в цокольном этаже в нежилой коммерческой части МКД; внутри помещения характер выявленных недостатков свидетельствует о некачественной гидроизоляции стен и пола вследствие наблюдаются выссолы внизу стен участками до 1 метра в высоту, внутри стен, где выявлены повреждения инженерных коммуникаций  не проходит. Арендатор помещения указывает, что ремонтные работы производились гарантийным отделом АО САПС в апреле 2022 года, но результата ремонт не принес. Сырость и вода поступают с грунта, распространяясь по внутренним стенам помещения.».

10.04.2023 арендатором направлено заявление арендодателю о предоставлении  арендных каникул с 01.04.2023 до момента окончания ремонта со ссылкой на невозможность использования арендуемого помещения в связи с сыростью, плесенью, грязью от осыпающейся штукатурки, с предоставлением по этому же адресу чистого свободного помещения для хранения оборудования и материалов на время проведения ремонта с учетом следующих обстоятельств: «16 марта 2023 года арендатор снова обратилась в отдел аренды с просьбой устранить недостатки в помещении, а именно отслоение штукатурного и красочного слоя из-за влажной стены, на участках есть плесень от низа плинтуса на высоту 120 см. по всему периметру стены. 03 апреля 2023г. приходила комиссия по обращению арендатора, но сроков устранения так и не установили и о результатах не известили.

В пояснениях от 06.04.2025 ФИО1 указала, что по результатам переписки с ФИО8 она обратилась в АО «Сибагропромстрой» с заявлением от 10.04.2023, в котором, в том числе, просила предоставить по этому же адресу чистое свободное помещение для хранения оборудования и материалов на время проведения ремонта, однако официальный ответ на указанное заявление от общества не поступил.

В обоснование указанного довода к пояснениям от 06.04.2025 истцом по первоначальному иску приложен скриншот переписки ФИО1 и ФИО8 следующего содержания:

- 21.04.2023 арендатор обращается к представителю арендодателя с вопросом по срокам ремонта и аренде, на что представитель арендодателя отвечает, что заявление арендатора находится у главного инженера ФИО9, который устно сказал, что в мае месяце приступят; арендатор указала, что не работает из-за отсутствия ремонта;

- 03.05.2023 арендатор сообщает представителю арендодателя, что по состоянию на 03.05.2023 «никаких движений нет», «Титов трубки не берет и не перезванивает», секретарь не отвечает; арендатор задает вопрос об ином помещении на время ремонта; представитель арендодателя сообщает, что иное помещение есть «цоколь, наискосок», на вопрос арендатора об официальном ответе на обращение сообщает арендатору о том, что на ответ дается 30 календарных дней; арендатор сообщает, что ему нужны даты ремонта (когда переезжать и насколько), на что представитель арендодателя сообщил, что ключи передадут, когда арендатор будет готов к переезду пока арендованное помещение не восстановят; арендатор сообщает представителю арендодателя, что стеллажи сделаны именно под арендованное помещение, а также что перенесет свои вещи на время ремонта, чтобы они «не испачкались», указала, что в новом помещении работать не сможет, о чем она сразу сообщала арендодателю; в сообщениях арендатор просила представителя арендодателя поднять вопрос по ремонту помещения на планерке;

- 12.05.2023: арендатор спросила у представителя арендодателя об официальном ответе на обращение от 10.04.2023, а также указала, что оплачивала коммунальные платежи, в связи с чем, просит проверить счета.

В связи с обнаруженными истцом во время производства текущего ремонта недостатками арендуемого помещения, что повлекло невозможность использовать помещение в целях аренды, истец обратился к ответчику с претензией от 29.06.2023 с требованиями в срок не превышающий 10 дней с момента получения претензии принять меры для устранения недостатков помещения № 464 общей площадью 68 кв.м. по адресу: <...>, а также предоставить арендные каникулы на период времени до полного устранения недостатков помещения и окончания ремонтных работ; вернуть арендатору ФИО1 денежные средства, выплаченные за аренду помещения за период с марта 2023 года по настоящее время в сумме 136 000 руб.; возместить ущерб за испорченные готовые комплекты детского постельного в сумме 60 000 руб.; возместить затраты на получение юридической консультации в размере 20 000 руб.

В ответ на претензию ответчик в письме от 11.07.2023 исх. № 1537 предложил истцу временно разместиться в другом аналогичном помещении до окончания ремонта, одновременно указав, что при заключении договора аренды истец (арендатор) осмотрел помещение и его качественное состояние устроило истца; в договоре условие о стерильности помещения не предусмотрено; перед проведением ремонтных работ арендодатель (ответчик) предлагал переехать в другое нежилое помещение, однако арендатор  (истец) отказался; проведение ремонтных работ само по себе не является препятствием для работы ателье; требование об оплате стоимости юридических услуг не обоснованно; требование о возмещении убытков в размере 60 000 руб. не подтверждено.

14.07.2023 ФИО10, ФИО11 и ФИО12 осуществлен осмотра помещения №464 по ул.Алексеева, д. 46 в цоколе здания, по результатам которого выявлено следующее: На стенах по низу высотой до 1 метра в некоторых местах свежая штукатурка, видны следы осыпания штукатурки на полу, на стенах по периметру помещения выступает «соль», похожая на плесень, стены по низу сырые, лакокрасочное покрытие по низу стен отслоилось в связи с сыростью. На полу куски линолеума, целлофана, строительный мусор. В коридоре в приямках вода. За окном, на балконе зеленая плесень. Вывезены все вещи арендатора кроме видеокамер (акт осмотра от 14.07.2023).

С целью установления факта повреждений отделочных работ поверхности стен, намокания поверхности монолитных стен, истцом заключен договор с ООО «Строй Эксперт» на проведение строительно-технической экспертизы, по результатам выполнения которой ООО «Строй Эксперт» подготовлено  заключение эксперта от 27.07.2023 № 27/07-23/105, содержащее следующие выводы: в предъявленном эксперту помещении № 464, расположенном в подвале здания по адресу: г. Красноярск, ул. Алексеева, д. 46, произошло подтопление, намокание монолитных стен и порча отделочных работ вследствие поступления грунтовых и дождевых вод; также в результате ремонтно-восстановительных работ представителями застройщика АО «Сибагропромстрой» поврежден линолеум и плинтус, приобретенный за собственные средства арендатором помещения; для приведения помещения после затопления в соответствие с технологическим регламентом требуются ремонтно-восстановительные работы в объемах, указанных в таблице № 1 заключения; стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении № 464, расположенном по адресу: <...>, составляет 361 933 руб.

Кроме того, 13.02.2024 ФИО1 в материалы дела представлены фотографии спорного помещения и видеозапись осмотра помещения на флеш-накопителе.

С учетом изложенного, представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что в спорный период: с 01.03.2023 по 19.08.2023 арендатор не имел возможности использовать арендованное  помещение в соответствии с целями договора аренды.

При этом довод ответчика по первоначальному иску о том, что подписав акт приема-передачи спорного помещения арендатор (истец) подтвердил, что указанное помещение соответствует условиям договора аренды, отклоняется судом как необоснованный с учетом следующего.

Действительно, арендодатель приняла нежилое помещение в аренду 11.02.2022 согласно акту приема-передачи от 11.02.2022. В акте приема-передачи указано, что помещение находится  в надлежащем санитарно-техническом состоянии, пригодно к использованию для целей, предусмотренных договором; замечаний к состоянию арендуемого помещения  у арендатора не имеется.

При этом согласно содержанию пункта 3.1. договора в период с 11.02.2022 по 10.04.2022 арендатору предоставлены «арендные каникулы» в связи с проведением арендатором текущего ремонта с использованием своих сил и средств.

Из содержания акта от 04.03.2022 проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, составленном сотрудником ООО УК «Сибсервис» ФИО3 (техник) и ФИО4 (мастер гарантийной службы АО «Сибагропромстрой») по результатам осмотра помещения: ул. Алексеева, д. 46 – цоколь, сан.узел, следует, что произведен ремонт и очистка канализационных насосов в количестве двух штук; в сан.узел цокольного этажа система канализационных насосов исправна, в рабочем состоянии.

Письмом от 18.03.2022 арендатор просил арендодателя о продлении арендных каникул до 11.05.2022, указав, что при первичном осмотре помещения на стенах выявлены недостатки (в виде проявления «солей»), а также описав взаимодействие с сотрудниками арендодателя в целях устранения выявленных недостатков в помещении. Письмом от 29.03.2022 № 804 арендодатель сообщил арендатору о продлении арендных каникул до 11.05.2022.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатор в соответствии с условиями договора приступил к выполнению текущего ремонта, однако неустранимость недостатка арендованного помещения  в виде сырой стены и, как следствие, невозможность выполнения отделочных работ на указанной стене не могли быть выявлены арендатором в ходе визуального осмотра помещения.

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Представленными в материалы дела доказательствами (перепиской, актами осмотра, актам проведения плановых/неплановых мероприятий, фотоматериалами, видеозаписью)  подтверждается факт наличия в спорном помещении недостатков, исключающих возможность пользование по назначению арендуемым помещением в период с 01 марта 2023 года по 19.08.2023 (дата акта возврата помещения). Признание наличия указанных недостатков в преданном в аренду помещении, необходимость их устранения и проведения в помещении ремонта  представителями арендодателя следует из представленной в материалы дела переписки арендатора с представителями арендодателя.  В ходе рассмотрения настоящего спора АО СЗ «Сибагропромстрой» доводы арендатора в части наличия указанных недостатков в  спорном помещении со ссылкой на доказательства не оспорил.

Суд также отклоняет довод арендодателя о том, что заявляя о непригодности помещения, истец продолжал его арендовать, вести в данном помещении предпринимательскую деятельность, однако в случае непригодности помещения предприниматель должен был сразу отказаться от такого помещения, в связи с чем, в действиях ответчика усматривается недобросовестный умысел с целью получения выгоды, с учетом следующего.

Из представленной в материалы дела перепиской сторон следует, что арендатор предпринимал меры перед к устранению выявленных недостатков (сырой стены), о чем информировал арендодателя, осуществлял ремонт помещения самостоятельно; в целях осуществления производственной деятельности предпринимателем в арендованном помещении размещены стеллажи и оборудование. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период с заключения договора аренды и до его расторжения истец по первоначальному иску имел намерение арендовать спорное помещение и осуществлять в нем производственную деятельность в соответствии с целями договора.

При этом сам по себе факт предложения ответчиком истцу в письме от 11.07.2023 исх. № 1537 (ответ на претензию) другого помещения до окончания ремонта не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу нормативно-правового регулирования арендных правоотношений на арендодателя возложена обязанность по предоставлению арендатору в аренду имущества, пригодного для использования в целях аренды, а в предмет доказывания по первоначальному иску входит установление факта невозможности использования помещения, являющегося предметом аренды, в целях договора аренды. Возможное предоставление арендодателем арендатору иного помещения в целях временного размещения на время проведения ремонта не влечет для арендатора обязанность по размещению в ином предложенном арендодателем помещении и, как следствие, возникновение каких-либо негативных правовых последствий для арендатора в связи с отказом от такого размещения. Кроме того, как следует из материалов дела, арендодателем не дан письменный ответ на обращение арендатора от 10.04.2023, в котором арендатор, в том числе просил предоставить иное помещение для хранения оборудования и материалов на время проведения ремонта. При этом, как следует из обращения арендатора от 10.04.2023, иное помещение истец запрашивал для размещения оборудования и материалов на время проведения ремонта в арендуемом помещении, а не в целях осуществления в нем производственной деятельности в соответствии с целями договора аренды. Указанное также следует из переписки арендатора с представителем арендодателя  ФИО8

Учитывая изложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданного в аренду объекта по целевому назначению оказалось невозможным с марта 2023 года, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению объекта недвижимости в соответствии с условиями договора.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства по делу и представленные сторонами доказательства в их взаимной связи, установив факт невозможности использования недвижимого имущества по его назначению с марта 2023 года, суд приходит к выводу об отсутствии у АО СЗ «Сибагропромстрой» правовых и фактических оснований для получения от предпринимателя арендной платы ввиду наличия недостатков объекта аренды, исключающих возможность его использования и, соответственно, исключающих обязанность по встречному предоставлению со стороны арендатора.

Учитывая установленные по делу обстоятельства неисполнения арендодателем обязанности по встречному предоставлению по договору аренды с марта 2023 года по август 2023 года, суд также приходит к выводу об отсутствии у арендодателя оснований для удержания внесенного арендатором обеспечительного платежа в размере 34 000 руб., который, согласно встречному исковому заявлению, зачтен арендодателем в счет долга по  арендной плате и коммунальным платежам – 17 569 руб. 26 коп., в том числе за апрель 2023 года - в размере 3 965 руб. 50 коп.,  за май 2023 года - в размере 3 194 руб. 40 коп., за июнь 2023 года - в размере 1 494 руб. 06 коп., за июль 2023 года - в размере 5 619 руб. 03 коп., за август 2023 года - в размере 3 294 руб. 55 коп.; частично в размере 16 432 руб. 46 коп. - в счет аренды за июль 2023 года.

Факт внесения арендатором арендных платежей в спорный период с 01.03.2023 по 30.06.2023 в размере 136 000 руб., а также обеспечительного платежа в размере 34 000 руб. подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При данных обстоятельствах имеются основания для удовлетворения первоначальных исковых требований о взыскании с ответчика уплаченных арендных платежей  в спорном периоде с 01.03.2023 по 30.06.2023 (4 месяца), в размере 136 000 руб., а также внесенного арендатором обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, что составляют 34 000 руб.

С учетом изложенного, принимая во внимание удовлетворение первоначального иска в части требования о взыскании арендных платежей за период с 01.03.2023 по 30.06.2023, и обеспечительного платежа, основания для удовлетворения встречного иска акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» с индивидуального предпринимателя ФИО1 долга по арендной плате в размере 38 406 руб. 25 коп., отсутствуют (кроме того, суд соглашается с доводами арендатора о том, что арендодатель не представил в материалы дела доказательства потребления истцом коммунальных услуг, объёма потребления каждого вида коммунальных услуг; счетов по потреблению коммунальных услуг). В удовлетворении встречного искового требования о взыскании неустойки по договору за период с 10.08.2023 по 19.12.2024 в размере 38 966 руб. 71 коп. и, начиная с 20.12.2024, неустойку на сумму неоплаченного долга в размере 38 406 руб. 25 коп. по день фактической оплаты долга также следует отказать ввиду того, что оно носит акцессорный характер по отношению к основному требованию о взыскании суммы основного долга, в удовлетворении которого отказано.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 также заявлено требование о взыскании с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» суммы убытков за испорченное имущество истца в размере 44 081 руб. 50 коп.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования с учетом следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 15, пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункты 4 - 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3 - 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица.

В обоснование требования о взыскании убытков истец указывает, что в результате ремонтных работ по устранению недостатков помещения, представителями АО «Сибагропромстрой» испорчено имущество арендатора, приобретенное за собственные средства: поврежден линолеум и напольный плинтус, уложенный на поверхность пола, что подтверждается заключением эксперта №27/07-23/105 от 27.07.2023; таким образом, арендатору причинены убытки в размере стоимости поврежденного имущества – 44081 руб. 50 коп.

Вместе с тем, из пункта 2.3.7. договора следует, что к неотделимым улучшениям относятся работы по изменению схем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, а также работы по  установлению, замене и ремонту: дверных и оконных блоков с замками и запорами; электропроводки и электроприборов (выключателей, розеток, силовых щитов и т.д.); стенового покрытия (кафель, панели и т.д.); полового покрытия (линолеум и т.д.); сантехники и иных инженерных коммуникаций); внутренних сетей связи; пожарной и охранной сигнализации, неотделимых от помещения и т.д.).

Согласно пункту 2.3.8. договора по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от его конструкции, погасить задолженность по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором.

В силу пункта 4.7. договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

Таким образом, учитывая вышеприведённые положения договора аренды, сторонами согласовано, что напольное покрытие (в рассматриваемом случае линолеум) является неотделимым улучшением арендованного помещения, которое подлежит передаче арендодателю при прекращении арендных правоотношений, при этом стоимость которого  возмещению арендатору не подлежит. При данных обстоятельствах, стоимость линолеума, предъявленная истцом ко взысканию в качестве убытков в связи с его порчей, возмещению истцу не подлежит, независимо от его порчи в период действия договора аренды. Кроме того, истцом не представлены доказательства несения расходов на заявленную сумму (44 081 руб.).

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Таким образом, расходы на проведение внесудебной экспертизы могут являться судебными издержками при условии, что несение таких расходов было необходимо для рассмотрения дела и указанное доказательство соответствует требованиям относимости, допустимости и принято судом в качестве доказательства по делу.

Суд учитывает, что заключение ООО «Строй Эксперт» от 27.07.2023 № 27/07-23/105, подготовленное по заказу истца с целью установления факта повреждений отделочных работ поверхности стен, намокания поверхности монолитных стен, принято в качестве доказательства по настоящему делу, положено в основу настоящего решения, а потому расходы на получение заключения в размере 10 000 руб. (квитанция от 27.07.2023 №000156) признаются судебными издержками и подлежат возмещению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска составляет 7 282 руб.

Истцом по первоначальному иску - индивидуальным предпринимателем ФИО1 при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 5 341 руб. по чеку-ордеру от 30.08.2023.

Размер государственной пошлины за рассмотрение встречного иска составляет 3 095 руб.

Истцом по встречному иску - акционерным обществом «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» оплачена государственная пошлина в размере 2 225 руб. платежными поручениями:  от 01.09.2023 № 5816 на сумму 698 руб. 80 коп., от 19.03.2024 № 1771 на сумму 255 руб., от 11.03.2024 № 1465 на сумму 1 301 руб. 20 коп.

Учитывая результат рассмотрения спора (частичное удовлетворение первоначального иска (79,41%), принимая во внимание принятый судом отказ от первоначального иска в части требования о расторжении договора аренды, а также отказ в удовлетворении встречного иска) судебные расходы подлежат распределению следующим образом:

- судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 2999 руб. подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя ФИО1 (1 499 руб. + 1 800 руб.);

- судебные расходы индивидуального предпринимателя ФИО1 по оплате государственной пошлины в размере 2 042 руб. и оплате внесудебной экспертизы в размере 7 941 руб. подлежат отнесению на акционерное общество «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» пропорционально удовлетворенным исковым требованиям;

- судебные расходы акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» по оплате государственной пошлины по встречному иску (с учетом уточнений) подлежат отнесению на общество.

Таким образом, с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере  4 611 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 170 000 руб. неосновательного обогащения, 7 941 руб. судебных издержек и 2 042 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» отказать.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 611 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

О.С. Тимергалеева