Решение от 14 декабря 2021 г. по делу № А55-33294/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



14 декабря 2021 года

Дело №

А55-33294/2020


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 14 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Шабанова А.Н.


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску


Общества с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива",


к Администрации городского округа Тольятти,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,


о признании договора ничтожным, применении последствий недействительности сделки


при участии в заседании


от истца – не участвовал, извещен;

от ответчика – представителя ФИО2, доверенность от 29.12.2020 № 11169/1;

от третьего лица – не участвовал, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области, к Администрации городского округа Тольятти (с учетом уточнения) просит признать п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1591 от 03.04.2018 заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230руб. 40коп. ничтожным; применить последствий недействительности сделки, обязав Администрацию городского округа Тольятти возвратить Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» денежную сумму 2 997 230руб. 40коп., взыскав с Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2018 по 02.10.2020 в сумме 500 023руб. 69коп. с последующим начислением процентов по день фактической уплаты; взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» судебных расходов в сумме 40 000руб. 00коп. на оплату услуг представителя.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, дополнительные отзыв, письменные пояснения, с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнении к нему, письменных пояснениях, просит в иске отказать, также заявив о пропуске срока исковой давности.

Определением суда от 16.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Ранее от истца поступило ходатайство о частично отказе и уточнении исковых требований, просит принять отказ от иска в части признания ничтожным п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1591 от 03.04.2018 заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива" в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230руб. 40коп.; взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива» неосновательное обогащение в части превышения цены продажи установленной договором купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 №1591, заключенным между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива», над нормативно установленной в сумме 2 997 230,4 руб., проценты за пользование денежными средствами с 11.04.2018 по 22.04.2021 в размере 571 091,30 руб. с последующим начислением процентов по день фактической уплаты.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца надлежащим образом извещенном о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 30.11.2021 до 07.12.2021 до 11час. 25мин. (04-05.12.2021 выходные дни). Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

С учетом положений частей 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца об изменении исковых требований следует принять судом, приняв также отказ истца от иска в части признания п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1591 от 03.04.2018 заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива" в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230руб. 40коп. ничтожным, поскольку не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права других лиц, и в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в этой части следует прекратить.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102165:515 расположено здание - холодный склад с кадастровым номером 63:09:0102165:646 общей площадью 482,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б.

Между ООО фирма «Перспектива» (покупатель) и Администрацией городского округа Тольятти 03.04.2018 заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 63:09:0102165:515, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б.

В договоре купли-продажи от 03.04.2018, проект которого подготовлен Администрацией г.о. Тольятти, стоимость земельного участка определена в размере 4 995 384 рублей.

В пункте 2.1. договора указано, что цена земельного участка определена на основании подпункта 6 пункта 2 Земельного кодекса Российской Федерации, Решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 21.09.2016 №11678 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Тольятти, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, на основании статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

Данная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности и стоимость выкупа земли является регулируемой ценой, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером выкупной стоимости за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер выкупной стоимости.

Данная позиция отражена в п. 6 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Земельный участок кадастровый номер 63:09:0102165:515, приобретенный по договору купли-продажи от 03.04.2018, находился в муниципальной собственности. Порядок определения цены такого участка установлен Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 21.09.2016 №1168 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Тольятти, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов»

Согласно подпункта 1 пункта 2 указанного Порядка, утв. Решением №1168 (в редакции от 12.07.2017 N 1510, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 03.04.2018), цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период до 01.07.2018:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, если право собственности указанных лиц на здания, сооружения либо помещения в них возникло в порядке приватизации до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

- гражданам и некоммерческим организациям, если право собственности указанных лиц на здания, сооружения либо помещения в них возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Здание - холодный склад общей площадью 482,3 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский пр., 8-Б – включен в перечень объектов недвижимости, вошедших в уставный капитал АО «АВТОВАЗ» на основе плана приватизации, утвержденного Госкомимуществом России 05.01.1993, и находящихся на балансе АО «АВТОВАЗ» на 01.07.1992.

В 1991 году вышеуказанное здание АО «АВТОВАЗ» передало в уставный фонд АО «Инвестаренда» в соответствии с учредительным договором от 21.05.1991.

Указанный объект приобретен ООО фирма «Перспектива» 13.01.1998 у ЗАО «Инвестаренда» по договору купли-продажи № 75. Обязательства по указанному договору купли продажи сторонами исполнены, стоимость имущества оплачена истцом продавцу, имущество передано от продавца покупателю по акту приема-передачи от 13.01.1998г.

Право собственности на здание у ООО фирма «Перспектива» возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ.

ООО фирма «Перспектива» 21.04.2017 направило заявление № 2286-вх/5.2 в Мэрию г.о. Тольятти о предоставлении спорного земельного участка в собственность, в котором указало сведения о переходе права собственности от лиц, которые приобрели данное здание в порядке приватизации и до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

В соответствии с пунктом 1 стати 69 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступившего в силу с 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Цена продажи земельного участка по договору купли-продажи от 03.04.2018 должна была определяться в размере 20 % от кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.10.2020 кадастровая стоимость земельного участка на дату заключения договора составляла 9 990 768 руб.

Нормативно установленная цена продажи земельного участка (подпункт 1 пункта 2 «Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Тольятти, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», утв. Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 21.09.2016 №1168), составляет 9 990 768 руб. * 20% = 1 998 153,6 рублей.

При этом договоре купли-продажи от 03.04.2018 стоимость участка определена в размере 50% от кадастровой стоимости, что составило 4 995 384 руб.

Законодательством во исполнение принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен единый механизм определения выкупной стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности. Данный механизм предполагает, в том числе, определение стоимости земельного участка на основании соответствующего нормативного правового акта.

Так, выкупная стоимость спорного земельного участка подлежала определению в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Следовательно, она не подлежала определению произвольно с применением не подлежащего применению нормативного правового акта, сделка противоречит существу законодательного регулирования о регулируемой выкупной цене земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления № 25).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит существу законодательного регулирования указанного правового института, при установлении соответствующего обстоятельства условие договора ничтожно в части, что создает обязанность по возврату неосновательного обогащения, полученного в результате его применения, в размере, превышающем нормативно установленную плату (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 N 308-ЭС19-4843).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положении раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 №1591, заключенного между Администрацией городско округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма «Перспектива», является ничтожным в части превышения цены продажи земельного участка (50% от кадастровой стоимости - 4 995 384 руб.) над размером, установленным законом порядке (20% от кадастровой стоимости - 1 998 153,6 руб.), а сумма в части превышения цены продажи земельного участка в размере 2 997 230,4 руб. – неосновательным обогащением со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, когда приобретение имущества не соответствует содержанию обязательственного правоотношения, требование одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством является требованием о возврате неосновательного обогащения.

По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и выходит за рамки его содержания.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Ответчиком представлены возражения, что истцом не доказан факт возникновения права на здание – холодный склад общей площадью 482,3 кв.м. возникло у него до вступления в силу Земельного кодекса РФ на основании договора купли-продажи №75 от 13.01.1998.

Как указал ответчик, в рамках рассмотрения Арбитражным судом Самарской области дела №А55-2462/2009 по иску ООО фирма «Перспектива» к мэрии (в настоящее время администрация) городского округа Тольятти о признании права собственное на недвижимое имущество истец мотивировал требование тем, что по договору купли-продажи №75 от 13.07.1988 года ООО фирма «Перспектива» приобрела у ЗАО «Инвестаренда» здание, расположенное по адресу: Московский проспект, дом 8 Б общей площадью 541,8 кв.м. На земельном участке, на котором расположено данное здание ООО фирма «Перспектива» за свой счет осуществлено строительство стоянки автомобилей с размещением на ней: здания для временного складирования, площадью 478,3 кв.м, здания временного складирования, площадью 62.6 кв.м, здания арочного типа, площадью 584.7 кв.м. Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2009 года в иске ООО «Перспектива» о признании права собственности на объекты отказано.

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Самарской области дела №А55-19777/2012 по иску ООО фирма «Перспектива» к Управлению Росреестра по Самарской области заявлены требования о возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества - строение холодильного склада, помещения для временного складирования, расположенное по адресу: г. Тольятти, проспект Московский, 8 Б, площадью 541,8 кв.м. Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2012 года в удовлетворении требований отказано. При этом, суд пришел к выводу, что в договоре №75 от 13.01.1998 года имеется ссылка на регистрационное удостоверение, выданное МП «Инвентаризатор», на основании которого строение холодного склада принадлежит ЗЛО «Инвестаренда». Однако, данное регистрационное удостоверение выдано на временное строение, что подтверждается также справкой МП «Инвентаризатор».

В связи с изложенным ответчик полагает, что доказательств наличия у ЗАО «Инвестаренда» прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые могут быть признаны юридически действительными не имеется.

Ответчик также указал, что представленные в материалы дела документы по приватизации также не могут- служить надлежащим доказательством возникновения у продавца права собственности на имущество, поскольку в представленных в дело документах нет индивидуально-определенных признаков, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что при приватизации ЗЛО «Инвестаренда» передавался именно заявленный объект недвижимого имущества.

Следовательно, ЗАО «Инвсстаренда» на момент подписания договора купли- продажи спорного имущества не имело право распоряжаться данным объектом недвижимого имущества.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи продавцом передано строение холодного склада, обшей площадью 541,8 кв.м., по техническому паспорту на 2006 год площадь объекта составляет 549,3 кв.м., следовательно, в настоящее время объекта с площадью 541,8 кв.м., который ООО фирма «Перспектива» приобрело у ЗАО «Инвестаренда» по договору купли-продажи не существует.

Таким образом, довод ООО фирма «Перспектива» о том, что право собственности на здание - -холодный склад общей площадью 482,3 кв.м., возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ на основании договора купли- продажи №75 от 13.01.1998 года, заключенного между ООО фирма «Перспектива» и ЗАО «Инвестаренда» противоречит вступившим в законную силу судебным актам.

Суд отклоняет доводы ответчика как необоснованные в связи со следующим.

При подаче настоящего иска ООО фирма «Перспектива» руководствовалось тем, что спорный объект недвижимости принадлежал ЗАО «Инвестаренда», как приобретенный последним путем передачи имущества в уставный капитал АО «АВТОВАЗ», которое в свою очередь, приобрело указанный объект в порядке приватизации в соответствии с планом приватизации АО «АВТОВАЗ».

После вынесения решения Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2012 по делу №А55-19777/2012 произведена государственная регистрация 29.04.2013 права собственности на здание кадастровый номер 63:09:0102165:646 с учетом дополнительных документов, представленных правообладателем (технического плана от 26.11.2012, приложением к которому являлся технический паспорт здания №1074).

МП «Инвентаризатор» 17.02.2012 направил в ответ на запрос ООО фирма «Перспектива» в качестве правоустанавливающих документов на спорный объект документы АО «АВТОВАЗ» по его приватизации и передаче в 1991 году в уставный капитал АО «Инвестаренда».

На основании заявления ООО фирма «Перспектива» 26.11.2012 кадастровым инженером А.С. Чабаном подготовлен технический план спорного здания на основании технического паспорта здания инв. №1074, изготовленного МП «Инвентаризатор» по состоянию на 25.12.1998. Кадастровый учет спорного здания осуществлен 17.12.2012 (что подтверждается кадастровым паспортом от 17.12.2012) на основании технического плана здания от 26.11.2012. Государственная регистрация права собственности в отношении указанного здания за истцом осуществлена 29.04.2013. Технические характеристики здания отражены в ЕГРН в соответствии со сведениями технического плана от 26.11.2012.

Арбитражным судом Самарской области при рассмотрении настоящего дела запрошены в Управлении Росреестра по Самарской области кадастровое дело и реестровое дело на нежилое здание кадастровый номер 63:09:0102165:646 инв. №1074, лит. А9, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, просп. Московский, дом 8Б.

Согласно указанным документам кадастровый учет данного объекта недвижимости осуществлен на основании технического плана от 26.11.2012, приложением к которому являлся технический паспорт здания №1074 от 25.12.1998.

Согласно реестровому делу, предоставленному Управлением Росреестра по Самарской области, государственная регистрация права собственности ООО «фирма «Перспектива» на указанное здание в 2013 году осуществлена в том числе на основании документов, предоставленных в регистрирующий орган АО «АВТОВАЗ», подтверждающих передачу АО «АВТОВАЗ» вышеуказанного здания в 1991 году в уставный фонд АО «Инвестаренда»: устава ОАО «Автоваз», свидетельства о праве бессрочного пользования на землю под производственную базу от 15.11.1993, приложения №1 к плану приватизации ПО «Автоваз» (п.36 «Инвестаренда», <...>), акта-подтверждения передачи имущества в уставный фонд АО «Инвестаренда» согласно учредительному договору от 21.05.1991 (п. 2 – холодный склад, Московский, 8-Б). Перечисленные документы являются правоустанавливающими документами при регистрации права собственности ЗАО «Инвестаренда» на объект недвижимого имущества (ответ МП «Инветаризатор» письмом №1628 от 09.04.2013 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции действующей на дату государственной регистрации права собственности ООО фирма «Перспектива» на здание, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 13 Закона N 178-ФЗ одним из способов приватизации, в частности, является преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество и внесение государственного и муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытых акционерных обществ. Приватизация считается состоявшейся на дату внесения имущества в уставный капитал общества.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Закона N 122).

К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (пункты 1 и 3 статьи 9 Закона N 122).

При проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (абзац 2 пункта 1 статьи 13 Закона N 122).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (статья 16 Закона N 122).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122 в редакции, действовавшей на момент получения регистрирующим органом заявлений о государственной регистрации перехода права, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (статьи 16 и 17 Закона N 122).

В пункте 1 статьи 18 Закона N 122 предписано, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, государственный орган, осуществив государственную регистрацию права собственности ООО фирма «Перспектива» на спорное здание 29.04.2013 на основании документов по приватизации ЗАО «Инвестаренда», признало факт возникновения права собственности на здание у продавца, а также факт существования объекта недвижимости.

Кроме того, вывод Арбитражного суда Самарской области в решении от 14.09.2012 по делу №А55-19777/2012 об отсутствии надлежащих доказательств возникновения у ЗАО «Инвестаренда»» права собственности на имущество в связи с тем, что в документах по приватизации нет индивидуально-определенных признаков, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что при приватизации ЗАО «Инвестаренда» передавался именно заявленный объект недвижимого имущества, не имеет преюдициального значения, поскольку указанный судебный акт принимался в отсутствие иных доказательств, представленных в материалы настоящего дела.

Документы по осуществлению кадастрового учета здания (кадастровый паспорт 17.12.2012, технический план здания от 26.11.2012, технический паспорт здания инв. №1074 от 25.12.1998) являются новыми доказательствами, которые не исследовались арбитражным судом при рассмотрении дела №А55-19777/2012, следовательно, указанное обстоятельство не может быть положено в основу судебного акта по настоящему делу в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ, поскольку не устанавливалось в рамках дела №А55-19777/2012.

Обстоятельство приобретения права собственности истцом до вступления в силу Земельного кодекса РФ подлежит установлению и доказыванию в рамках настоящего дела в порядке статьи 71 Арбитражного суда Российской Федерации с учетом новых доказательств.

Судом установлено, что отличие указанных в документах площадей объекта вызвано тем, что измерение указывались либо по внутреннему обмеру, либо по внешнему обмеру (площадь застройки). Согласно техническому паспорту на здание от 25.12.1998, на основании которого разработал технический план от 26.11.2012, площадь застройки составила 541,8 кв.м., площадь здания по внутреннему обмеру составляет 482,3 кв.м.

Согласно пункту 31 «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, в графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру).

Однако договор купли-продажи здания от 13.01.1998 заключен до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правил ведения ЕГРН, в связи с чем в договоре была указана общая площадь здания (площадь застройки) в размере 541,8 кв.м.

При подготовке технического плана в 2013 году кадастровый инженер руководствовался пунктом 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, указав площадь объекта по внутреннему обмеру – в размере 482,3 кв.м.

Таким образом, противоречия в части установления факта существования здания, приобретенного по договору от 13.01.1998, отсутствуют, поскольку устранены доказательствами, представленными по настоящему делу.

Кроме того, ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в связи с указанием в пункте 1.2. договора купли-продажи от 03.04.2018 на наличие на земельном участке кадастровый номер 63:09:0102165:515 еще одного здания кадастровый номер 63:09:0102165:678, в связи с чем у истца не возникло право на приобретения всего земельного участка по цене, установленной гражданам и некоммерческим организациям, чье право собственности на здания, сооружения либо помещения в них возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный довод не может быть принят судом в связи с тем, что указанный объект являлся временным объектом, право собственности на него в установленном порядке за истцом зарегистрировано не было.

Здание кадастровый номер 63:09:0102165:646, приобретенное ООО фирма «Перспектива» у ЗАО «Инвестаренда» по договору от 13.01.1998, предназначено для хранения товарных автомобилей (холодный склад), в котором также находились помещения для клиентов, касса, комнаты для оформления документов (согласно техпаспорту от 05.12.1998).

Земельный участок кадастровый номер 63:09:0102165:515 общей площадью 7406,7 кв.м. был передан Администрацией Автозаводского района г. Тольятти ООО фирма «Перспектива» по договору аренды земельного участка №1425 от 29.12.1998 для стоянки товарных автомобилей. На тот момент на земельном участке располагался только один объект недвижимого имущества - здание кадастровый номер 63:09:0102165:646.

Таким образом, земельный участок сформирован для целей размещения стоянки товарных автомобилей, в состав которой входило и здание с кадастровым номером 63:09:0102165:646 (холодный склад).

Предоставление земельного участка кадастровый номер 63:09:0102165:515 ООО фирма «Перспектива» на праве аренды для эксплуатации стоянки товарных автомобилей, и приобретение права собственности истца на здание кадастровый номер 63:09:0102165:646, фактически являющегося частью стоянки товарных автомобилей, произошло до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ.

ООО фирма «Перспектива» 24.05.1999 получило разрешение №147 на строительство павильона предпродажной подготовки и оформления документов, помещения для временного складирования, ангара для складирования строительных материалов на земельном участке кадастровый номер 63:09:0102165:515. Указанные объекты носили вспомогательный характер с целью обслуживания стоянки товарных автомобилей и холодного склада – здания кадастровый номер 63:09:0102165:646.

Акт ввода в эксплуатацию №92 получен 07.06.1999. На основании указанных документов 07.08.2013 возведенный истцом ангар для складирования строительных материалов поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 63:09:0102165:678.

Между Администрацией Автозаводского района г. Тольятти и ООО фирма «Перспектива» 31.07.2000 заключен договор аренды земельного участка №1964 с целью использования «для дальнейшей эксплуатации стоянки товарных автомобилей» площадью 7265 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2009 по делу №А55-2462/2009 отказано ООО фирма «Перспектива» в признании права собственности на построенные истцом объекты, поскольку они не являются объектами капитального строительства.

ООО фирма «Перспектива направило 11.10.2013 заявление о государственной регистрации права собственности на здание лит. А2 с кадастровым номером 63:09:0102165:678 площадью 584,7 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский проспект, 8Б, на основании разрешения на строительство от 24.05.1999 №147, акта ввода в эксплуатацию от 07.06.1999 №92, технического плана здания.

Управлением Росреестра по Самарской области 20.02.2014 отказано в государственной регистрации права собственности ООО фирма Перспектива на здание площадью 584,7 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Московский проспект, 8Б, на основании разрешения на строительство от 24.05.1999 №147, акта ввода в эксплуатацию от 07.06.1999 №92, технического плана здания в связи с непредоставлением правоустанавливающих документов (сообщение об отказе в государственной регистрации №09/067/2013-661).

Объект кадастровый номер 63:09:0102165:678 площадью 584,7 кв.м. 26.02.2020 снят с кадастрового учета по заявлению ООО фирма «Перспектива».

Таким образом, право собственности ООО фирма «Перспектива» на объект с кадастровым номером 63:09:0102165:678, который не был признан объектом капитального строительства, зарегистрировано не было ни на момент заключения договора купли-продажи от 03.04.2018, ни позднее. Оснований для приобретения истцом спорного земельного участка в связи с нахождением на нем объекта временного назначения с кадастровым номером 63:09:0102165:678 в соответствии подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

Договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 заключен, исходя из площади ранее учтенного земельного участка кадастровый номер63:09:0102165:515, по результатам уточнения границ, с учетом сведений о нахождении на нем здания кадастровый номер 63:09:0102165:646 и сведений об отсутствии зарегистрированного права на объект кадастровый номер 63:09:0102165:678.

В связи с изложенным суд делает вывод, что единственным основанием для приобретения ООО фирма «Перспектива» права собственности на земельный участок кадастровый номер63:09:0102165:515 в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, являлось наличие зарегистрированного права собственности ООО фирма «Перспектива» на здание кадастровый номер 63:09:0102165:646 площадью 482,3 кв.м.

Ответчиком также заявлено требование о применении срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения, руководствуясь тем, что порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которую не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определен Правительством Самарской области от 30.09.2015 №618, а также Решением Думы г.о. Тольятти от 21.09.2016 №1168 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Ответчик заявляет, что истцу при заключении договора было известно об установлении порядка определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи, кроме тог, указывает, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Суд отклоняет указанные доводы и считает, что основания для применения исковой давности отсутствуют.

ООО фирма «Перспектива» с учетом изменения исковых требований заявляет о взыскании неосновательного обогащения на основании статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением условия о регулируемой цене, установленной законодательством.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года

Как следует из п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из конституционно-правового смысла рассматриваемых норм (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2006 года N 576-О, от 20 ноября 2008 года N 823-О-О, от 25 февраля 2010 года N 266-О-О), установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, и не может рассматриваться, как нарушающее конституционные права заявителя.

Установление законодателем срока исковой давности преследует своей целью повысить стабильность гражданского оборота и соблюсти баланс интересов его участников, не допустить возможных злоупотреблений правом и стимулировать исполнение обязанности действовать добросовестно.

Как указанно в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истец требует возврата денежных средств, перечисленных администрации по платежному поручению № 000816 от 10.04.2018, т.е. срок давности не пропущен, поскольку с иском истец обратился в суд 01.12.2020.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, и в соответствии со 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации с администрации подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме в сумме 2 997 230руб. 40коп.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Данное положение сформулировано таким образом, что возлагает на суд обязанность по определению момента начала начисления процентов за пользование чужими средствами исходя из того, что приобретателю стало или должно было стать известно о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются мерой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства и подлежат уплате независимо от наличия либо отсутствия между сторонами договорных отношений.

Как указал истец, 22.06.2020 в адрес ответчика была направлена претензия исх. № 8, с предложением оплатить неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими средствами, в течении 10 дней со дня ее получения.

Исходя из вышеуказанных норм права, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, в связи с чем, довод истца о начислении процентов за пользование чужими средствами с 11.04.2018 не может быть принят судом во внимание.

Пунктом 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременного с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом установлено пользование ответчиком земельным участком, требование о взыскании проценты за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению за период с 03.07.2020 по 22.04.2021 в сумме 103 578руб. 56коп., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, а в остальной части истцу в иске следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы истца на оказание юридических услуг в размере 40 000 руб. подтверждаются договором на оказание юридических услуг от 28.09.2020, платежными поручениями об оплате услуг №002465 от 29.09.2020, №730 от 30.04.2021.

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвоката и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» указано, что суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.

При этом, исходя из принципа состязательности сторон, доказательства, подтверждающие или опровергающие названные критерии, вправе представлять все участники процесса.

Минимальный стандарт распределения бремени доказывания при разрешении споров о взыскании судебных расходов сформулирован в Информационном письме № 121, согласно пункту 3 которого лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Однако данный стандарт не отменяет обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, поскольку данная обязанность является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О).

В абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статья 110 АПК РФ).

Оценив сложность дела с учетом характера спора, объема представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов в сумме 30 000руб. 00коп. подлежащим удовлетворению в соответствии со ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в остальной части в заявлении следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах". Истцу в порядке ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и согласно подпункта 3 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, следует возвратить государственную пошлину в сумме 5 644руб. 00коп., перечисленную по платежному поручению № 3116 от 15.12.2020.


Руководствуясь ст. 49, ч. 1 ст. 110, ст.ст. 151, 163, 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об изменении исковых требований принять судом.

Принять отказ истца от иска в части признания п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1591 от 03.04.2018 заключенного между Администрацией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива" в части превышения цены продажи земельного участка в сумме 2 997 230руб. 40коп. ничтожным.

Производство по делу в этой части прекратить.

Взыскать с администрации городского округа Тольятти в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива", 3 100 808руб. 66коп., в том числе неосновательное обогащение в сумме 2 997 230руб. 40коп. и проценты за пользование денежными средствами в сумме 103 578руб. 56коп., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, а также судебные расходы в сумме 30 000руб. 00коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 35 491руб. 00коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Перспектива" уплаченную в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 644руб. 00коп.


Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
А.Н. Шабанов