Решение от 31 августа 2022 г. по делу № А57-19877/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-19877/2020
31 августа 2022 года
город Саратов




Резолютивная часть решения оглашена 30.08.2022

Полный текст решения изготовлен 31.08.2022


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Я.С. Хмариной, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Алгерс», ОГРН <***>, ИНН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ладасервисспорт», ОГРН <***>, ИНН <***>

третьи лица: Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, ФИО2, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ОГРН <***>, ИНН <***>

о признании права собственности на нежилые помещения в силу приобретательной давности

по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Ладасервисспорт», ОГРН <***>, ИНН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Алгерс», ОГРН <***>, ИНН <***>

о признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права и приведении в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения в первоначальное состояние нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от ООО «Алгерс»: ФИО4 по доверенности 10.01.2022,

от ООО «Ладасервиспорт»: ФИО5 по доверенности от 22.03.2022,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС», ОГРН <***>, ИНН <***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛадаСервисСпорт», ОГРН <***>, ИНН <***> о признании за Обществом с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в силу приобретательной давности права собственности на:

- встроенное нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м (Литер А1) на первом этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 64:40:020401:3276 по адресу: <...>;

- нежилое помещение общей площадью 25,2 кв.м в многоквартирном доме, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-2, кадастровый номер 64:40:020401:3322 по адресу: <...>.

21 декабря 2021 года от ООО «ЛадаСервисСпорт» в материалы дела № А57-19877/2020 поступило встречное исковое заявление, в котором просит:

1. Признать отсутствующим право собственности ООО «АЛГЕРС» на нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:40:020401:3276 площадью 48,8 кв.м и 64:40:020401:3322 площадью 25,2 кв.м;

2. Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «АЛГЕРС» на нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:40:020401:3276 площадью 48,8 кв.м и 64:40:020401:3322 площадью 25,2 кв.м и сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами 64:40:020401:3276 площадью 48,8 кв.м и 64:40:020401:3322 площадью 25,2 кв.м;

3. В течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления решения в законную силу привести принадлежащее на праве собственности ООО «ЛадаСервисСпорт» нежилое помещение с кадастровым номером 64:41:000000:27569 в первоначальное состояние, а именно: привести планировку помещения и входную группу в соответствие с технической документацией БТИ по состоянию на дату последней инвентаризации 30 октября 2014 года;

4. Взыскать с ООО «АЛГЕРС» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением арбитражного суда Саратовской области от 23 декабря 2021 года встреченное исковое заявление ООО «ЛадаСервисСпорт» принято к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением Общества с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» о признании права собственности на нежилые помещения в силу приобретательной давности.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, пояснил, что ООО «АЛГЕРС» является титульным собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, встроенного нежилого помещения общей площадью 48,8 кв.м (Литер А1) на первом этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 64:40:020401:3276 и нежилого помещения общей площадью 25,2 кв.м, в многоквартирном доме, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-2, кадастровый номер 64:40:020401:3322. Указанные помещения из владения ООО «АЛГЕРС» не выбывали, оно несет бремя их содержания с момента возникновения права собственности и по настоящее время право собственности на них не прекратилось. При этом в отношении спорных помещений в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права собственности ООО «ЛадаСервисСпорт». Судебные разбирательства, ранее инициированные ООО «АЛГЕРС», к разрешению спора относительно принадлежности нежилых помещений не привели. Помещения, принадлежащие истцу, не могут им использоваться в полном объеме, объединены или отчуждены, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование. Для разрешения возникшего спора о принадлежности спорных нежилых помещений, истец инициировал настоящее исковое производство, в рамках которого полагает возможным признание за ним права собственности на помещения в силу приобретательной давности. При этом к давности открытого, добросовестного и непрерывного владения истцом спорными помещениями ООО «АЛГЕРС» полагает возможным присоединить давность такого же владения этими помещениями третьими лицами Балаковским муниципальным районом Саратовской области, ФИО3 и ФИО2, у которых истцом были приобретены помещения по договорам купли-продажи. Относительно встречного искового заявления истцом представлены возражения, в которых истцом заявлено о применении срока исковой давности, а также сообщено об отсутствии у ответчика прав на спорные нежилые помещения.

Представитель ответчика исковые требования ООО «АЛГЕРС» не признал и просил удовлетворить встречное исковое заявление. По существу спора пояснил, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 198,7 кв.м с кадастровым номером 64:41:000000:27569, расположенное на 1-м этаже, по адресу: <...>, приобретенное по договору купли-продажи от 15.04.1996 года № 22. При рассмотрении дела № А57-27197/2015 было установлено, что помещения площадью 48,8 кв.м и 25,2 кв.м по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности ООО «АЛГЕРС», являются частью помещения площадью 198,7 кв.м, принадлежащего ООО «ЛадаСервисСпорт». Истцом спорные помещения приобретены у неправомочных лиц, вследствие чего, при совершении сделки купли-продажи между истцом и неправомочными лицами сингулярное правопреемство не возникло, что исключает возникновение у ООО «АЛГЕРС» права собственности на спорные помещения в силу приобретательной давности.

От третьего лица ФИО3 в материалы дела поступил отзыв на иск ООО «АЛГЕРС», в котором она просит удовлетворить исковые требования ООО «АЛГЕРС» и поясняет, что между КУИ г. Балаково и ТОО «Кортекс» на основании протокола заседания конкурсной комиссии заключен договор купли-продажи № 146 от 28.12.1993 имущества МП «Кортекс». На основании договора купли-продажи № 146 от 28.12.1993 между КУИ Балаковского района и ТОО «Кортекс» был заключен договор от 25.03.1997 купли-продажи арендуемого помещения площадью 50 кв.м 29.04.1997 между ТОО «Кортекс» и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого ФИО3 было продано встроенное нежилое помещение площадью 48,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Право собственности на данное встроенное нежилое помещение по договору купли-продажи от 29.04.1997 зарегистрировано 13.12.2000 за № 64-1.40-124.2000-683.1. 09 января 2001 ФИО3 продала ФИО2 по договору купли-продажи встроенное нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Таким образом, с 29.04.1997 по 09.01.2001 ФИО3 добросовестно и открыто владела как своим собственным встроенным нежилым помещением общей площадью 48,8 кв.м, расположенным по адресу: <...>, несла расходы, связанные с содержанием этого помещения. Кроме того, ФИО3, как собственнику указанного выше встроенного нежилого помещения, постановлением Администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 17.06.1998 № 2077 был передан в постоянное пользование земельный участок под складское помещение в 1 микрорайоне ул. ФИО7, общей площадью 0,0083 га, выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей № 000402 от 13.01.1999. Соответственно ФИО3 полагает, что ООО «АЛГЕРС» вместе с ФИО3 и ФИО2 добросовестно, открыто и непрерывно владело в течение 15 лет встроенным нежилым помещением общей площадью 48,8 кв.м, расположенным по адресу: <...>.

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее при упоминании – Комитет) представил отзыв на исковое заявление ООО «АЛГЕРС», в котором при вынесении судебного акта по настоящему делу положился на усмотрение суда и сообщил, что как следует из искового заявления ООО «АЛГЕРС» при рассмотрении дела № А57-27197/2015 суд не принял доводы ООО «АЛГЕРС» о том, что ООО «ЛадаСервисСпорт» по договору от 15.04.1996 № 22 приобретались помещения, ранее занимаемые муниципальными предприятиями «Фотон» (64,5 кв.м) и «Лилия» (131,6 кв.м). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2019 по делу № А57-27349/2018 по иску Комитета, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «ЛадаСервисСпорт» об истребовании части нежилого помещения с кадастровым номером 64:41:000000:27755, площадью 41,05 кв.м из общей площади 169,1 кв.м, этаж № 1, расположенного по адресу: <...>, среди прочего было установлено, что ООО «ЛадаСервисСпорт» по договору купли-продажи № 22 от 15.04.1996 приобрело помещения, занимаемые муниципальными предприятиями «Фотон» (64,5 кв.м) и «Лилия» (131,6 кв.м).

Третьи лица: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенные о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явились, отношение к иску и встречному исковому заявлению в письменной форме не выразили. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Общество с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» является собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>:

- встроенного нежилого помещения общей площадью 48,8 кв.м (Литер А1) на первом этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 64:40:020401:3276 (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 317004 от 05.12.2009);

- нежилого помещения общей площадью 25,2 кв.м, в многоквартирном доме, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-2, кадастровый номер 64:40:020401:3322 (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 765760 от 21.07.2010).

Названные помещения из владения ООО «АЛГЕРС» не выбывали, оно несет бремя их содержания с момента возникновения права собственности и по настоящее время право собственности на них не прекратилось.

ООО «АЛГЕРС» стало известно из сведений государственного кадастра недвижимости, что принадлежащие ему помещения вошли в состав нежилого помещения с кадастровым номером 64:41:000000:27569 общей площадью 198,7 кв.м, расположенного по тому же адресу и принадлежащего на праве собственности ООО «ЛадаСервисСпорт».

16.11.2015 в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛадаСервисСпорт» о признании отсутствующим зарегистрированного права ООО «ЛадаСервисСпорт» на нежилое помещение площадью 198,7 кв.м, кадастровый номер 64:41:000000:27569, расположенное по адресу: <...>, в части входящих в него помещений площадью 48,8 кв.м (кадастровый номер 64:40:020401:3276) и 25,2 кв.м (кадастровый номер 64:40:020401:3322).

Решением арбитражного суда Саратовской области от 29.12.2016 по делу № А57-27197/2015 в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» было отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд Саратовской области пришел к выводу, что истцом (ООО «АЛГЕРС») не представлено достаточных доказательств, позволяющих однозначно идентифицировать спорные объекты как объекты, право на которые у правопредшедственников истца возникло до приобретения ответчиком (ООО «ЛадаСервисСпорт») по договору от 15.04.1996 г. помещения площадью 193,1 кв.м, в состав которого вошли спорные помещения. Поскольку бремя доказывания указанных обстоятельств возложено на истца, исковые требования ООО «АЛГЕНРС» не подлежат удовлетворению как не подтвержденные документально.

Суд не принял во внимание доводы истца, что ответчиком по договору от 15.04.1996 № 22 приобретались помещения, ранее занимаемые муниципальными предприятиями «Фотон» (64,5 кв.м) и «Лилия» (131,6 кв.м), на что в частности указывалось в письме ТОО «ЛадаСервисСпорт» № 8 от 02.04.1996.

Суд критически отнесся к ссылке истца на письмо ТОО «ЛадаСервисСпорт» № 8 от 02.04.1996 как на подтверждение того обстоятельства, что ТОО «ЛадаСервисСпорт» впоследствии приобрел именно эти помещения, поскольку указанное письмо не является техническим либо юридическим документом, характеризующим технические характеристики приобретенного впоследствии помещения.

Решение арбитражного суда Саратовской области от 29.12.2016 по делу № А57-27197/2015 постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 и постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2017 оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2017 в передаче кассационной жалобы Общества с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

В удовлетворении заявления ООО «АЛГЕРС» о пересмотре решения арбитражного суда Саратовской области от 29.12.2016 по делу № А57-27197/2015 по вновь открывшимся обстоятельствам определением арбитражного суда Саратовской области от 09.01.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 и постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 23.06.2020, отказано.

Таким образом, при установлении судами обстоятельств о том, что часть одних и тех же помещений принадлежит разным собственникам, спор об их принадлежности не разрешен, тем самым не обеспечивается и достоверность сведений в публичном реестре.

Поскольку между сторонами имеется правовая неопределенность относительно принадлежности спорных помещений, которые были проданы разным лицам в порядке приватизации муниципального имущества, такой спор подлежит разрешению с целью установления надлежащего собственника.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 22 сентября 2021 года по настоящему делу отмечено, что с учетом установленных фактических обстоятельств данного конкретного спора, учитывая длительное бездействие ответчика и публично-правового образования как участника гражданского оборота, длительное добросовестное владение истцом спорным имуществом и несение им бремени содержания такого имущества в отсутствие правопритязаний иных лиц, наделяет истца правом требовать признания права собственности на данный объект в силу норм о приобретательной давности; указанный способ защиты в рассматриваемой ситуации является правильным и единственно возможным способом защиты фактически владеющего помещениями истца.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 постановления № 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления № 10/22 – аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

ООО «АЛГЕРС», ТОО «КОРТЕКС», ФИО3, ФИО2, Балаковский муниципальный район Саратовской области никаких соглашений с ООО «ЛадаСервисСпорт» в отношении помещений ООО «АЛГЕРС» не заключали.

Право собственности ООО «ЛадаСервисСпорт» на помещения ООО «АЛГЕРС» было зарегистрировано только 27.02.2015 и это стало возможно, вследствие представления ответчиком на регистрацию иных помещений договора купли-продажи № 3 от 18.04.1993, предметом которого не являлась продажа нежилых помещений.

Владея открыто и добросовестно, спорными помещения ООО «АЛГЕРС» несло расходы, связанные с содержанием этих помещений. Так для водоснабжения, теплоснабжения и энергоснабжения спорных помещений ООО «АЛГЕРС» были заключены договора, действующие до настоящего времени:

- договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ № 885 от 01.02.2014 с МУП БМР «Балаково-Водоканал»,

- договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде № 60466т от 01.02.2010 с ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания»,

- договор энергоснабжения № 4119 от 09.01.2013 с ОАО «Саратовэнерго».

Кроме того, истцом осуществлялся ремонт помещений по договорам от 17.08.2015 с ООО «БАЛАКОВО-САНТЕХСЕРВИС», от 01.07.2015 с ИП ФИО6, от 15.02.2016 с ИП ФИО6, от 12.04.2016 с ИП ФИО6, от 25.03.2020 с ИП ФИО6, от 19.06.2020 с ИП ФИО6

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом было указано, что нежилое помещение с кадастровым номером 64:40:020401:3322 до приобретения его истцом по договору купли-продажи от 25.06.2010 № 107 принадлежало на праве собственности Балаковскому муниципальному району Саратовской области. Балаковский муниципальный район Саратовской области, несмотря на государственную регистрацию прав на этот объект в Едином государственном реестре недвижимости 02.11.2009, владел этим помещением до его продажи Истцу открыто как своим собственным более пятнадцати лет, что подтверждается представленным 09 февраля 2021 года Управлением Росреестра по Саратовской области в материалы дела регистрационным делом по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 64:40:020401:3322.

Из материалов регистрационного дела следует, что нежилое помещение с кадастровым номером 64:40:020401:3322 по состоянию на 07.06.2000 принадлежало Балаковскому муниципальному району Саратовской области на праве собственности, о чем свидетельствует выписка из реестра муниципальной собственности БМО по состоянию на 07.06.2000.

Нежилое помещение с кадастровым номером 64:40:020401:3322 было включено в прогнозный план (программу) приватизации имущества Балаковского муниципального района (БМР) на 2010 решением Собрания БМР от 11.12.2009 № 858 (п. 15 перечня объектов, находящихся в собственности БМР).

Решением Собрания БМР Саратовской области от 28.04.2010 № 921 утверждены условия приватизации объектов, находящихся в собственности Балаковского муниципального района, согласно которым нежилое помещение по адресу: <...>, площадью 25,2 кв.м, обремененное правом аренды в соответствии договором аренды объекта муниципальной собственности № 22 от 08.07.2004 (в редакции дополнительных соглашений № 22/и от 01.12.2004, № 22/к от 06.12.2006, № 22/2009 от 28.04.2009), заключенным на неопределенный срок, включено в перечень объектов, находящихся в собственности БМР и подлежащих продаже на открытом аукционе по начальное цене 340 000,00 рублей (п. 12 перечня).

Извещение о проведении открытого аукциона опубликовано в газете «Балаковские вести» № 34 от 06.05.2010.

25.06.2010 был заключен договор купли-продажи № 107, по условиям которого Балаковский муниципальный район по итогам аукциона продал в собственность ООО «АЛГЕРС» нежилое помещение площадью 25,2 кв.м по адресу: <...>.

Договор аренды объекта муниципальной собственности № 22 от 08.07.2004, заключенный между Балаковским муниципальным образованием в лице Комитета по управлению имуществом БМО и ФИО2 в отношении нежилого помещения площадью 25,2 кв.м по адресу: <...>, имеется в материалах регистрационного дела.

Срок действия указанного договора аренды на дату совершения договора купли-продажи № 107 от 25.06.2010 не истек и исполнялся сторонами, на что в частности указывает упоминание об обременении помещения правом аренды в перечне объектов, находящихся в собственности БМР и подлежащих продаже на открытом аукционе (утв. решением Собрания БМР Саратовской области от 28.04.2010 № 921), а также в п. 1.3 договора купли-продажи № 107 от 25.06.2010.

Таким образом, из материалов регистрационного дела следует, что Балаковский муниципальный район как минимум с 08.07.2004 (даты совершения договора аренды № 22 от 08.07.2004) открыто и добросовестно владел и пользовался помещением с кадастровым номером 64:40:020401:3322 как своим собственным, сдавал его в аренду и нес расходы, связанные с содержанием этого помещения.

Нежилое помещение с кадастровым номером 64:40:020401:3276 до его приобретения ООО «АЛГЕРС» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2009 у ФИО2 принадлежало на праве собственности:

- с 13.12.2000 по 17.01.2001 ФИО3 на основании договора купли продажи от 29.04.1997 у ТОО «КОРТЕКС» (свидетельство о собственности ТОО «КОРТЕКС» № 074 представлено в материалы дела);

- с 17.01.2001 по 05.12.2009 ФИО2 на основании договора купли-продажи от 09.01.2001 (копия договора и свидетельства о регистрации права от 17.01.2001 серия 64-АА № 030206 представлены в материалы дела).

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости от третьих лиц к ООО «АЛГЕРС» производился на основании сделок купли-продажи, о чем были внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости, при этом давность владения помещения не прерывалась. Истец, как и предшествующие собственники помещений ООО «АЛГЕРС», открыто пользовались этими помещениями, как своими собственными.

Так ТОО «КОРТЕКС» до приобретения помещения площадью 48,8 (50) кв.м в собственность арендовало это помещения на праве аренды, приобретенном в процессе приватизации, как предприятие бытового обслуживания, о чем в частности свидетельствуют заявление ТОО «КОРТЕКС» от 22.10.1996 № 696 о пересмотре ставки арендной платы и заявление ТОО «КОРТЕКС» от 24.03.1997 № 190 о выкупе помещения.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является давностный владелец.

Таким образом, с учетом доказательств, представленных в материалы дела, суд пришел к выводу об открытом, добросовестном и непрерывном владении, как своим собственным, истцом вместе с третьими лицами: Балаковским муниципальным районом Саратовской области, ТОО «КОРТЕКС», ФИО3 и ФИО2, более пятнадцати лет

- с 25.03.1997 по настоящее время встроенным нежилым помещением общей площадью 48,8 кв.м. (Литер А1) на первом этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 64:40:020401:3276;

- с 08.07.2004 по настоящее время нежилым помещением общей площадью 25,2 кв.м., в многоквартирном доме, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-2, кадастровый номер 64:40:020401:3322.

Вследствие чего, исковые требования ООО «АЛГЕРС» о признании права собственности на указанные нежилые помещения в силу приобретательной давности подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования ООО «ЛадаСервисСпорт» не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

Кроме того, удовлетворение требования о признании права отсутствующим возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

ООО «ЛадаСервисСпорт» не является владеющим собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 64:40:020401:3276 площадью 48,8 кв.м и 64:40:020401:3322 площадью 25,2 кв.м, данные помещения находятся во владении ООО «АЛГЕРС».

В 2015 году ООО «АЛГЕРС», как владеющий собственник спорных помещений, обращалось в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права ООО «ЛадаСервисСпорт» на спорные нежилые помещения (дело № А57-27197/2015).

ООО «ЛадаСервисСпорт» возражений относительно действительного владения ООО «АЛГЕРС» спорными помещениями не заявляло, доводов об отсутствии во владении ООО «АЛГЕРС» этих помещений не приводило.

Суды по делу № А57-27197/2015 пришли к выводу об избрании ООО «АЛГЕРС» надлежащего способа защиты.

Как уже было отмечено выше, отказ в удовлетворении исковых требований по делу № А57-27197/2015 был мотивирован не представлением достаточных доказательств, позволяющих однозначно идентифицировать спорные объекты как объекты, право на которые у правопредшественником истца возникло до приобретения ответчиком по договору от 15.04.1996 помещения площадью 193,1 кв.м, в состав которого вошли спорные помещения.

Таким образом, в рамках дело № А57-27197/2015 уже было установлено, что владеющим собственником спорных помещений является ООО «АЛГЕРС», относительно ООО «ЛадаСервисСпорт» можно утверждать, что в настоящее время данное лицо является не владеющим собственником этих спорных помещений и доказательств обратного ответчиком не представлено.

Ответчик не опроверг утверждение истца, что ключи от спорных помещений находятся у ООО «АЛГЕРС», а до этого они находились у правопредшественников истца, и что в спорных помещениях расположено имущество истца.

Из материалов дела, также не следует, что в спорных помещениях имеется имущество, принадлежащее ООО «ЛадаСервисСпорт», а представители ООО «ЛадаСервисСпорт» имеют открытый доступ в помещения ООО «АЛГЕРС».

Наличие записи о государственной регистрации права собственности на помещение, которое налагается на помещения ООО «АЛГЕРС», не наделяет ООО «ЛадаСервисСпорт» правом владения.

В этой связи для ООО «ЛадаСервисСпорт», как не владеющего собственника спорных помещений, надлежащим способом защиты права в отношении этих помещений будет предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Согласно п. 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Суд полагает, что с учетом материально-правового интереса ответчика, а также отсутствия доказательств владения ответчиком спорными нежилыми помещениями, надлежит применить нормы статьи 301 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Под виндикационным иском понимается внедоговорное требование не владеющего собственника (титульного владельца) к фактическому владельцу имущества о возврате индивидуально-определенной вещи в натуре. В предмет доказывания по таким требованиям доказать обстоятельства, подтверждающие принадлежность индивидуально-определенного имущества истцу на праве собственности, отсутствие правовых оснований у ответчика для владения спорным имуществом; наличие истребуемого индивидуально-определенного имущества в натуре и нахождение его в фактическом владении ответчика.

Лицом, который вправе предъявить виндикационный иск, является, по общему правилу, собственник вещи (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право принадлежит также в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на вещном праве либо по иному основанию, установленному законом или договором. При этом защите с помощью виндикационного иска подлежат права именно владельца, а не пользователя. В порядке виндикации подлежит защите не фактическое, а титульное владение. Бремя доказывания титула лежит на собственнике (ином титульном владельце).

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 36 названного Постановления указано, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Удовлетворение виндикационного иска возможно при установлении совокупности условий, таких как:

- наличие права собственности истца на истребуемое имущество;

- фактическое нахождение имущества у ответчика;

- отсутствие у ответчика надлежащего правового основания для владения этим имуществом.

Целью удовлетворения виндикационного иска является прекращение незаконного владения ответчиком индивидуально-определенным имуществом истца и восстановление нарушенного ответчиком права собственности истца. Объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре.

Бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих факт нахождения имущества в чужом незаконном владении, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагается на лицо, заявившее иск.

Из материалов дел № А57-27197/2015 и № А57-27349/2018 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимость за ответчиком ООО «ЛадаСервисСпорт» по адресу: <...> были зарегистрированы два нежилых помещения:

- нежилое помещение площадью 198,7 кв.м, кадастровый номер 64:41:000000:27569, на основании договора купли-продажи № 22 от 15.04.1996 (площадь помещения по договору – 196,1 кв.м),

- нежилое помещение площадью 111,3 кв.м, кадастровый номер 64:40:020401:3420 на основании договора купли-продажи № 3 от 18.04.1993.

При рассмотрении дела № А57-27349/2018 арбитражный суд Саратовской области пришел к выводу, что как следует из письма № 8 от 02.04.1996 за подписью директора ТОО «ЛадаСервисСпорт», руководитель указанного общества обращается на имя председателя комитета по управлению имуществом объединенной администрации г. Балаково и Балаковского района по вопросу о продаже предприятию ТОО «ЛадаСервисСпорт» помещений общей площадью 196,1 кв.м, расположенные по адресу: <...>, которые ранее занимали муниципальные предприятия «Фотон» 64,5 кв.м. и «Лилия» 131,6 кв.м, при этом право аренды этих помещений было выкуплено ТОО «ЛадаСервисСпорт» на аукционе.

15 апреля 1996 года между Комитетом по управлению имуществом г. Балаково и Балаковского района (Продавец) и ТОО «ЛадаСервисСпорт» (Покупатель) заключен договор купли-продажи № 22, по условиям которого Продавец передает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре, арендуемое помещение площадью 196,1 кв.м, которая является встроенной по ул. ФИО7, 16.

Из всего вышеизложенного следует, что в рамках приватизации муниципального предприятия «Фотон», ООО «ЛадаСервисСпорт» не приобрело и не могло приобрести по договору купли-продажи от 18.04.1993 № 3 нежилое помещение.

Что же касается приобретения указанным выше обществом нежилого помещения по адресу ФИО7, д. 16 в рамках приватизации муниципального предприятия «Фотон», то по договору купли-продажи № 22 от 15 апреля 1996 года ООО «ЛадаСервисСпорт» приобрело нежилое помещение площадью 64,5 кв.м., занимаемую ранее указанным муниципальным предприятием.

Согласно ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное положение предусмотрено в ст. 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации». Обязательность судебного акта понимается как правовое действие судебного акта в отношении неопределённого круга лиц, которые оказываются той сфере, на которую распространяются правовые последствия данного судебного акта.

Обязательность судебного акта означает, что субъекты права обязаны учитывать в своей деятельности решение арбитражного суда, выраженное в судебном акте. С учётом изложенного, вышеуказанные судебные акты, принятые в рамках дела № А57-27197/2015, а также по делу № А57-27349/2018 учитываются судом при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, ООО «ЛадаСервисСпорт» не приобретало по договору купли-продажи № 3 от 18.04.1993 нежилое помещение площадью 111,3 кв.м, но является собственником нежилых помещений площадью 196,1 кв.м, приобретенных по договору купли-продажи № 22 от 15.04.1996, которые ранее занимали муниципальные предприятия «Фотон» 64,5 кв.м и «Лилия» 131,6 кв.м.

Помещения, которые ранее занимали МП «Фотон» и МП «Лилия» располагались в разных частях дома № 16 по улице ФИО7 в городе Балаково, при этом спорные помещения не могли быть предметом договора купли-продажи № 22 от 15.04.1996 и доказательств обратного ООО «ЛадаСервисСпорт» не представлено.

Определением суда от 15.05.2022 по делу № А57-19877/2020 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Научно-исследовательская лаборатория специальных экспертиз».

20.06.2022 через канцелярию суда поступило заключение экспертов № 50 от 20.06.2022 согласно выводам которого:

- причиной изменения планировки помещения с кадастровым номером 64:41:000000:27569, расположенного на 1-м этаже, по адресу: <...>, является возведение перегородок в помещениях № 1 и № 3, закладка дверного проема между помещениями № 2 и № 3, изменение входной группы – устройство 2-го дверного проема с установкой двери ПВХ для доступа в помещение № 1 с улицы;

- в общее имущество (фасад) многоквартирного жилого дома по адресу <...> внесены изменения в результате устройства 2-го дверного проема с установкой двери ПВХ для доступа в помещение № 1 с улицы в нежилое помещение с кадастровым номером 64:41:000000:27569;

- помещения первого этажа, обозначенные на поэтажном плане многоквартирного дома № 16 по улице ФИО7 в г. Балаково Саратовской области, под номерами 8, 9 (частично), 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 25, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 общей площадью 201,5 кв.м. могли быть приобретены Обществом с ограниченной ответственностью «ЛадаСервисСпорт» по договору купли-продажи от 15.08.1996 № 22. Разница между площадями помещений (196,1 кв.м. – по договору купли-продажи от 15.08.1996 № 22, 201,5 кв.м. – фактически) незначительная и составляет 2,75% или 5,4 кв.м., может быть связана с установкой перегородки в помещении № 9 в ином месте, что привело к образованию разницы с площадях.

Вследствие изложенного, а также учитывая результаты судебной экспертизы суд пришел к выводу, что ООО «ЛадаСервисСпорт» не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у него права собственности на спорные нежилые помещения.

Ссылка ответчика на судебную экспертизу по делу № А57-27197/2015 несостоятельна, так как в рамках этого дела ни эксперту, ни суду, ни истцу не было известно, что зарегистрированное за ООО «ЛадаСервисСпорт» нежилое помещение площадью 111,3 кв.м, кадастровый номер 64:40:020401:3420 в доме № 16 по улице ФИО7 в г. Балаково не могло быть приобретено им по договору № 3 от 18.04.1993.

В договоре купли-продажи № 22 от 15.04.1996 отсутствовала схема помещений, являющихся предметом этого договора, в материалах дела также отсутствовали документы, из содержания которых можно было бы установить местонахождение помещений, приобретенных ООО «ЛадаСервисСпорт» по указанному договору. В отсутствие информации об иных помещениях в этом же доме, принадлежащих ООО «ЛадаСервисСпорт», эксперт вынужден был признать тождественность помещений истца и ответчика, ориентируясь на данные кадастрового учета этих помещений, произведенного в 2015 году ООО «ЛадаСервисСпорт».

При этом, суд считает обоснованными изложенные в отзыве на встречное исковое заявление доводы ООО «АЛГЕРС» о том, что ответчиком пропущен срок исковой давности для обращения в суд со встречными исковыми требованиями.

В силу статьи 195 ГК РФ под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 ГК РФ составляет три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ пропуск срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 52 Постановления № 10/22 иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права.

Согласно пункту 57 Постановления № 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Как установлено судом, ответчик о наличии оснований для подачи встречных исковых требований узнал или должен был узнать при рассмотрении дела № А57-27197/2015 по исковому заявлению ООО «АЛГЕРС». ООО «ЛадаСервисСпорт» через своих представителей принимало участие в рассмотрении дела № А57-27197/2015. Так первое судебное заседание по делу № А57-27195/2015 с участием представителя ООО «ЛадаСервисСпорт» состоялось 17.12.2015, кроме этого заседания представитель ООО «ЛадаСервисСпорт» принимал участие в судебных заседаниях, назначенных на 20.01.2016, 17.02.2016, 15.03.2016, 15.04.2016, 16.05.2016, 20.06.2016, 21.07.2016, 29.08.2016, 16.09.2016, 08.11.2016, 28.11.2016, 22.12.2016.

Доказательства невозможности заявления встречных исковых требований в пределах срока исковой давности по независящим от ООО «ЛадаСервисСпорт» причинам в деле отсутствуют.

Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что предусмотренный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности ООО «ЛадаСервисСпорт» пропущен.

Удовлетворение исковых требований ООО «АЛГЕРС» является основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО «ЛадаСервисСпорт» в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления решения в законную силу привести принадлежащее на праве собственности ООО «ЛадаСервисСпорт» нежилое помещение с кадастровым номером 64:41:000000:27569 в первоначальное состояние, а именно: привести планировку помещения и входную группу в соответствие с технической документацией БТИ по состоянию на дату последней инвентаризации 30 октября 2014 года, так как у ООО «ЛадаСервисСпорт» отсутствует вещное право на спорные помещения, доказательств нарушения строительных и иных норм и правил в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств использования при перепланировки общего имущества собственников дома.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС», ИНН <***>, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС», ИНН <***>, ОГРН <***> в силу приобретательной давности право собственности на:

- встроенное нежилое помещение общей площадью 48,8 кв.м (Литер А1) на первом этаже пятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 64:40:020401:3276 по адресу: <...>;

- нежилое помещение общей площадью 25,2 кв.м, в многоквартирном доме, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-2, кадастровый номер 64:40:020401:3322 по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛадаСервисСпорт», ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС», ИНН <***>, ОГРН <***> расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ЛадаСервисСпорт», ОГРН <***>, ИНН <***> отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «АЛГЕРС», ИНН <***>, ОГРН <***> из бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., перечисленную по платежному поручению № 883 от 29.09.2020.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области



И.М. Заграничный