Решение от 29 апреля 2025 г. по делу № А45-41754/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-41754/2024
г. Новосибирск
30 апреля 2025 года
резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 года

решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Буслаевой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юмис» (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда» (ИНН <***>)

об изменении условий договоров субаренды

при участии  в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2025, паспорт, диплом,

ответчика: ФИО2, доверенность от 18.01.2024, паспорт, диплом

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юмис» (далее - истец, ООО «Юмис») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда» (далее – ответчик, ООО «МТС Кулунда) об изменении условий договоров субаренды № 1 от 10.04.2023, № 2 от 10.04.2023, № 3 от 25.04.2023 в части оплаты арендных платежей.

Требования истца мотивированы тем, что в результате обеспечительных мер, принятых арбитражным судом по заявлению ответчика в рамках дела № А45-11039/2024, ООО «Юмис» было лишено возможности использовать арендованные земельные участки в период с 26.04.2024 по 22.10.2024, то есть в сельскохозяйственный сезон 2024 года, учитывая назначение земельных участков – для сельскохозяйственного производства, истец полагает, что имеются основания для его освобождения от оплаты аренды за 2024 год.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что ответчик не доказал, что он намеревался в 2024 году использовать земельные участки по назначению – для ведения сельскохозяйственного производства, указал, что оснований для освобождения от арендных платежей за весь 2024 год не имеется, поскольку обеспечительные меры действовали в период с 26.04.2024 п0 22.10.2024.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Между ООО «Юмис» (субарендатор) и  ООО «МТС Кулунда» (субарендодатель) заключены договоры субаренды земельных участков (долгосрочные) № 1 от 10.04.2023, № 2 от 10.04.2023, № 3 от 25.04.2023 со сроком действия до 31.12.2027.

Согласно пункту 1.1. договора субаренды № 1 от 10.04.2023 субарендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельского хозяйства, имеющего местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Ермаковский в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, кадастровый номер земельного участка: 54:12:021907:17, общая площадь участка 21620000 кв.м.

Согласно пункту  1.1. договора субаренды № 2 от 10.04.2023 субарендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельского хозяйства, имеющего местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Ермаковский в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, кадастровый номер земельного участка: 54:12:021907:16, общая площадь участка 13230000 кв.м.

Согласно пункту 1.1. договора субаренды № 3 от 25.04.2023 субарендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, имеющего адресные ориентиры: Новосибирская область, Кочковский район, фонд перераспределения земель «Черновский», в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, кадастровый номер земельного участка: 54:12:021902:0003, общая площадь участка 4770000 кв.м.

В разделе 2 договоров субаренды определены размер и порядок внесения субарендной  платы.

Согласно пункту 2.2. договоров субаренды  субарендная плата вносится ежегодно в срок до 31 декабря соответствующего года пользования земельным участком.

Задолженности по арендной плате за 2023 год истец не имеет.

В рамках дела № А45-11039/2024 арбитражным судом удовлетворено заявление ООО «МТС Кулунда» о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО «Юмис» доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами 54:12:021907:17, 54:12:021907:16, 54:12:021902:003, являющимися предметом субаренды. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.04.2024 по делу № А45-11039/2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Юмис» и иным лицам осуществления какой-либо деятельности на спорных земельных участках, кроме деятельности, направленной на соблюдение противопожарных мер и охрану земельных участков. В удовлетворении ходатайства ООО «Юмис» от 06.05.2024 о замене принятых обеспечительных мер на иные меры, направленные, в том числе, на предотвращение порчи, ухудшения состояния земельных участков судом было отказано.  Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-11039/2024, вступившим в законную силу 22.10.2024, в удовлетворении исковых требований ООО «МТС Кулунда» к ООО «Юмис» отказано.

Истец указывает, что посевной сезон в Новосибирской области начался 29.04.2024, в связи принятыми по инициативе ООО  «МТС Кулунда» обеспечительными мерами, которые сохраняли свое действие на протяжении всего сельскохозяйственного сезона 2024 года (26.04.2024-22.10.2024) субарендатор ООО «Юмис» было лишено права пользоваться земельными участками с кадастровыми номерами 54:12:021907:17, 54:12:021907:16 и 54:12:021902:003 в соответствии с их разрешенным использованием - для ведения сельского хозяйства.

01.11.2024 ООО «Юмис» направило ООО «МТС Кулунда» предложение об изменении условий договоров субаренды с приложением проектов дополнительных соглашений в части определения размера и порядка уплаты субарендной платы за 2024 год. Субарендодателю предлагалось в срок до 15.11.2024 рассмотреть предложение о заключении к договорам субаренды дополнительных соглашений об упразднении субарендной платы за 2024 год (уменьшении арендной платы до 0 (ноля) рублей) в связи с тем, что субарендатор не использовал арендованные земельные участки по вине субарендодателя.

Ответчик отказался добровольно согласовать внесение изменений в договоры субаренды, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, арендная плата может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, стороной может быть заявлено в суд требование об изменении договора.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Как установлено судом земельные участки, предоставленные по договорам субаренды, предназначены для ведения сельского хозяйства.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Создание субарендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели субаренды – ведение сельского хозяйства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед субарендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданными в субаренду земельными участками.

Поскольку у истца в спорный период отсутствовала юридическая возможность использования земельных участков в целях, согласованных условиями договоров субаренды, суд пришел выводу о наличии оснований для внесения изменений в договоры субаренды, касающиеся оплаты арендных платежей.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований для освобождения истца от арендных платежей за весь 2024 год, не имеется.

Обеспечительные меры, принятые судом, запрещающие ООО «Юмис» доступ к субарендованным земельным участкам и ведение на них какой-либо деятельности, кроме деятельности, направленной на соблюдение противопожарных мер и охрану земельных участков, действовали с 26.04.2024 по 22.10.2024, то есть  ООО «Юмис» был лишен возможности использовать субарендованные земельные участки только в указанный период.

Довод о том, что земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства невозможно использовать не в сельскохозяйственный сезон, посевной сезон в Новосибирской области начался 29.04.2024, судом отклоняется. Из представленной в подтверждение данного довода информации информагентства Фураж он-лайн, следует только то, что «аграрии Новосибирской области 29.04.2024 приступили к посевной», тогда как ведение сельскохозяйственного производства предполагает и сельскохозяйственные мероприятия, не связанные непосредственно с посевом.

Отсутствие результата сельскохозяйственной деятельности не свидетельствует о невозможности использования земельных участков в периоды, не затронутые обеспечительными мерами.

Довод ответчика о том, что истцом не доказано намерение использования в 2024 субарендованных земельных участков, опровергается представленными истцом доказательствами.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований начисления субарендной платы в период с 26.04.2024 по 22.10.2024 и необходимости внесения изменений в договоры субаренды.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

внести изменения в договор субаренды земельного участка (долгосрочный) № 1 от 10.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью  «Юмис» и обществом с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда», дополнив раздел 2 договора «Субарендная плата» пунктом 2.4. следующего содержания: «в  связи с неиспользованием в период с 26.04.2024 по 22.10.2024 земельного участка с кадастровым номером 54:12:021907:17, размер арендной платы за 2024 год подлежит уменьшению на размер арендной платы за период с 26.04.2024 по 22.10.2024».

Внести изменения в договор субаренды земельного участка (долгосрочный) № 2 от 10.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью  «Юмис» и обществом с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда», дополнив раздел 2 договора «Субарендная плата» пунктом 2.4. следующего содержания: «в  связи с неиспользованием в период с 26.04.2024 по 22.10.2024 земельного участка с кадастровым номером 54:12:021907:16, размер арендной платы за 2024 год подлежит уменьшению на размер арендной платы за период с 26.04.2024 по 22.10.2024.

Внести изменения в договор субаренды земельного участка (долгосрочный) № 3 от 25.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью  «Юмис» и обществом с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда», дополнив раздел 2 договора «Субарендная плата» пунктом 2.4. следующего содержания: «в  связи с неиспользованием в период с 26.04.2024 по 22.10.2024 земельного участка с кадастровым номером 54:12:021902:0003, размер арендной платы за 2024 год подлежит уменьшению на размер арендной платы за период с 26.04.2024 по 22.10.2024».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МТС Кулунда» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юмис» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 150000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                                                       Н.С. Галкина