Решение от 2 сентября 2018 г. по делу № А03-7351/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-7351/2018
03 сентября 2018 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2018 года Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2018 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Белокуриха Алтайского края, г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок», г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 1 850 802 руб., из них 1 722 556 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 по договору аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю, 128 245 руб. 88 коп. пени,

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО2 по доверенности от 08.08.2018 № 262/П11048, паспорт;

от ответчика - ФИО3 директор, решение Общества от 20.09.2016 № 01/16, паспорт; ФИО4 по доверенности от 01.06.2018, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Белокуриха Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью

Санаторий «Алтайский замок» о взыскании 1 850 802 руб., из них 1 722 556 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 по договору аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю, 128 245 руб. 88 коп. пени.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчиком не исполнялись обязательства по уплате арендных платежей за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что договор аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю не зарегистрирован в ЕГРП и арендодатель не потребовал его регистрации, как того требует статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, никаких договорных обязательств у ответчика не возникло, так как договорные обязательства, вытекающие из сделки (правовые последствия) наступают только после государственной регистрации сделок, если законом предусмотрена их государственная регистрация, как то прямо установлено пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае пункт 1.2 договора аренды № 48-ю, которым установлено, что договор является актом приема-передачи спорного земельного участка арендатору, применению не подлежит, иных доказательств фактической передачи земельного участка арендатору не имеется. Также ответчик отметил, что в течение двух лет стороны вели переговоры о возможном использовании спорного земельного участка в случае его получения в аренду, с 18.01.2016 (дата подписания проекта договора аренды № 48-ю) начал оплачивать арендные платежи. По мнению ответчика, до момента подписания договора аренды № 48-ю он не получал в фактическое пользование спорный земельный участок. Ответчик просил применить срок исковой давности к требованиям истца по арендным платежам до 10 мая 2015 года. По расчетам ответчика сумма арендных платежей за период с 19.08.2014 по 10.05.2015 составила 962 924 руб. 32 коп., сумма пеней за указанный период составила 32 098 руб. 96 коп. Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, полученным в пользование с 18 января 2016 года у арендатора отсутствует, в связи с чем, просит в иске отказать.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление. Ходатайство о применении срока исковой давности к исковым требованиям поддержал.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Белокуриха Алтайского края от 19.08.2014 № 1324 между Администрацией города Белокуриха (арендодатель) и ООО Санаторий «Алтайский замок» (арендатор) заключен договор аренды от 19.08.2014 № 48-ю земельного участка.

В силу пункта 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:64:012601:1042, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования – для организации оздоровительной деятельности на срок три года, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, общей площадью 13 709 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора аренды арендодатель передает арендатору вышеуказанный земельный участок с момента, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Срок аренды участка устанавливается с 19.08.2014 по 18.08.2017 (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 1 296 927,61 руб. в год на момент заключения настоящего договора.

На момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:64:0120601:1042 составляла 86 461 840,46 руб., согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.11.2017 № 22/ИСХ/17-1112288, данная арендная плата начислялась в период с 19.08.2014 по 29.11.2015 в соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края».

Постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472, вступившим в законную силу 30.11.2015, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:1042 стала составлять 29 648 317,21 руб., что подтверждается

кадастровой выпиской. Размер арендной платы за земельный участок составлял 444 724,76 руб. в год.

При этом размер арендной платы за земельный участок истцом рассчитан в соответствии с пунктом 2.2 постановления Администрации Алтайского края от 24.12.2007 № 603 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения» по следующей формуле:

Сумма арендной платы за год A=S* КС*К*К1, где А - сумма арендной платы за полный год, руб.; S - площадь земельного участка, кв. м; КС - удельный показатель кадастровой стоимости;

К - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка;

К1 - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы (1).

Таким образом, размер годовой арендной платы за период с 19.08.2014 по 29.11.2015 составил 1 296 927,61 руб., с 30.11.2015 - 444 724,76 руб.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

28.09.2017 Администрация города Белокуриха Алтайского края в адрес ООО Санаторий «Алтайский замок» направила претензию № 3931 о необходимости погашения за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 задолженности в размере 1 722 556,12 руб. и 12 8245,88 руб. пени по договору аренды земельного участка № 48-ю от 19.04.2018.

Ответчик свои договорные обязательства по уплате арендных платежей в установленные договором аренды сроки не исполнил, претензию не удовлетворил, 30.10.2017 направил в адрес истца ответ на претензию, согласно которого между сторонами договора аренды велась преддоговорная переписка с целью установления конкретного вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды подписан 18.01.2016, с этой даты является заключенным.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных

федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендных платежей в городе Белокуриха Алтайского края в спорный период регулировался постановлением администрации Алтайского края № 546 от 28.12.2009 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края», постановлением администрации Алтайского края № 472 от 23.11.2015 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края», которые устанавливали единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель. Годовая арендная плата определяется по формуле, учитывающей площадь земельного участка и удельный показатель его кадастровой стоимости, а также коэффициент в зависимости от целевого использования земельного участка и вида деятельности арендатора.

Суд считает, что приведенный истцом порядок определения размера арендной платы соответствует действующему законодательству, а также условиям и срокам внесения арендной платы за пользование земельным участком, установленным договором.

Расчет задолженности по арендной плате, суд находит верным.

Возражая против исковых требований, ООО Санаторий «Алтайский замок» заявило о пропуске Администрацией города Белокуриха Алтайского края срока исковой давности на обращение в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности за период с 19.08.2014 по 10.05.2015 по договору аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации применение исковой давности исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Белокуриха Алтайского края настоящее исковое заявление подано, согласно штампу арбитражного суда, 10.05.2018.

Факт пропуска срока исковой давности Администрацией города Белокуриха Алтайского края не оспаривается, доказательства прерывания срока исковой давности по

заявленному требованию в части взыскания арендной платы за период 19.08.2014 по 10.05.2015 не представлены.

Таким образом, в отношении исковых требований о взыскании арендной платы за период 19.08.2014 по 10.05.2015 и пени истцом пропущен срок исковой давности, оснований удовлетворять требования истца о взыскании задолженности до названной даты у арбитражного суда не имеется.

По мнению ООО Санаторий «Алтайский замок», спорный договор аренды получен и подписан со стороны ответчика 18.01.2016, и именно с этой даты условия договора арендатором исполнялись надлежащим образом. До момента подписания договора аренды ответчик в фактическое пользование спорный земельный участок не получал. Кроме того, договор аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю является незаключенным, поскольку не прошел регистрацию, и между сторонами не имелось договорных отношений по аренде до 18.01.2016, что исключает возможность взыскания задолженности по арендной плате за период 10.05.2015 по 17.01.2016.

Следуя материалам дела, 19 июня 2014 года ООО Санаторий «Алтайский замок» обратилось с заявлением № 66 о выделении земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером общей площадью для организации оздоровительной деятельности.

19 августа 2014 года по результатам рассмотрения единственного поступившего заявления генерального директора ООО Санаторий «Алтайский замок» Администрацией города Белокуриха Алтайского края принято постановление № 1324 о предоставлении в аренду спорного земельного сроком на три года, рекомендовано обществу заключить договор аренды и в пятнадцатидневный срок со дня подписания договора подать заявление о государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно выписке из журнала регистрации договоров аренды земельных участков с юридическими лицами Администрации города Белокуриха Алтайского края проект договора аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю получен ООО Санаторий «Алтайский замок» нарочно, а также был направлен почтой сопроводительным письмом № 408 от 01.09.2014 в адрес ответчика.

Ссылаясь на ведение предварительного согласования представления земельного участка, уточнение вида разрешенного использования земельного участка вплоть до 18.01.2016, ООО Санаторий «Алтайский замок» не обосновало свои возражения по иску имеющимися в деле доказательствами, а также не представило доказательств, опровергающих факт получения и использования ответчиком земельного участка в

спорный период, что дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику земельного участка и вид разрешенного использования земельного участка изменился в заявленный истцом период. В деле также отсутствуют доказательства невозможности использования или наличии препятствий в пользовании земельного участка.

При этом арбитражный суд учитывает, что ответчик при обращении с заявлением о выделении спорного земельного участка указывал вид разрешенного использования земельного участка - для организации оздоровительной деятельности.

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю является незаключенным в связи с не прохождением государственной регистрации, а, следовательно, договорные обязательства между сторонами отсутствуют, подлежат отклонению арбитражным судом, поскольку факт отсутствия государственной регистрации спорного договора не исключает обязанности общества оплачивать такое использование земельным участком, находящимся в аренде.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 содержится правовой подход, согласно которому, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду земельный участок за обусловленную плату, по взаимному соглашению сторон договор имел силу акта приема-передачи.

С момента подписания договора и принятия спорного земельного участка ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за его пользование. Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 19.08.2014 № 48-ю срок аренды участка устанавливается с 19.08.2014 по 18.08.2017.

Наличие даты в реквизитах ответчика 18.01.2016 на последнем листе договора аренды, указание на ведение переписки с истцом в течение двух лет относительно вида разрешенного пользования земельного участка, не свидетельствуют о не предоставлении истцом спорного земельного участка.

Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

Таким образом, в отсутствие доказательств невозможности использования или неиспользовании ответчиком земельного участка с кадастровым номером 22:64:0120601:1042 в период с 11.05.2015 по 17.01.2016 у арбитражного суда отсутствуют правовые основания для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за указанный период.

Доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 17.01.2016 ответчиком в суд представлено не было, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом исходя из ставок арендных платежей за пользование землей, определенных на основании указанных выше нормативных актов, а также условий и сроков внесения арендной платы, установленных договором, суд признает его верным, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца о взыскании долга в размере 759 631 руб. 80 коп..

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 19.08.2014 по 17.01.2016 в размере 128 245 руб. 88 коп.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием

имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, в случае неуплаты платежей в установленный срок (пункт 3.8 договора).

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей за спорный период установлен судом и подтвержден материалами дела, с учетом заявления ответчика о применении срока исковой, суд считает требования истца в части взыскания пени за период с 11.05.2015 по 17.01.2018 в размере 96 146 руб. 92 коп. правомерными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, 759 631 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 17.01.2016 и 96 146 руб. 92 коп. пени за указанный период.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 116 руб. суд относит на ответчика.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок», г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу администрации города Белокуриха Алтайского края, г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>) 855 778 руб. 72 коп., из них 759 631 руб. 80 коп. основного долга и 96 146 руб. 92 коп. пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Алтайский замок», г. Белокуриха (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 20 116 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию - Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья А.Н. Винникова