Решение от 27 января 2021 г. по делу № А06-9616/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-9616/2020
г. Астрахань
27 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2021 года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Измайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форент» (414042, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Тандер» (350002, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды за период сентябрь 2019 года – сентябрь 2020 года в размере 417 160 руб. 64 коп., неустойки за период с 10.10.2019 по 06.10.2020 в размере 75 345 руб. 63 коп.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Форент»: ФИО2, представитель по доверенности от 09.07.2020, диплом 106405 0092324 от 05.07.2019 Рег. №950, паспорт;

от акционерного общества «Тандер»: ФИО3, представитель по доверенности от 15.07.2020 №23АА6070436, диплом ВСА от 23.06.2006 Рег. №31, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Форент» (далее - ООО «Форент», истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды за период сентябрь 2019 года – сентябрь 2020 года в размере 417 160 руб. 64 коп., неустойки за период с 10.10.2019 по 06.10.2020 в размере 75 345 руб. 63 коп.

Представитель ООО «Форент» в судебном заседании заявила ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений по делу, копий писем от 17.08.2017 исх.№.471, от 10.07.2018 исх.№273, от 08.09.2017 №483, от 01.09.2017 исх.№341/17, копии кассового чека, копии решения Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2019 по делу № А63-14429/2019, копии решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу №А56-23982/2017, копии постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.09.2018 №А56-23982/2017, копии постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №1074/10. Возражений не поступило.

Судом приобщены к материалам дела указанные документы.

Представитель ООО «Форент» в судебном заседании поддержала правовую позицию, изложенную в исковом заявлении и письменных пояснениях, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель АО «Тандер» в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.07.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Гранд Ривер» (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Тандер» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №АсФ 315/13 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение общей площадью 2 303,2 кв.м., согласно (Приложение №2), расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого здания торгово-развлекательного комплекса общей площадью 22 521,5 кв.м., находящееся по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях указанных в п.1.2 настоящего договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Согласно пункту 1.2 договора объект предоставляется Арендатору для размещения гипермаркета «Магнит» с целью организации розничной торговли смешанными группами товаров (далее Разрешенное использование).

В соответствии с пунктом 4.1 договора передача объекта и энергопринимающего оборудования во временное владение и пользование Арендодателем Арендатору осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи объекта согласован сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

Согласно пункту 5.1 договора Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

В соответствии с пунктом 5.2 договора постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом, эксплуатационные расходы, энергопринимающим устройством, плату за пользование Земельным участком, плату за право размещения вывесок и баннеров, указательных табличек, указателей, чиллеров и конденсаторов, контейнерной площадки для временного накопления отходов, наружных блоков сплит-систем, покупательских тележек, затрат на содержание противопожарных систем здания в местах общего пользования.

Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Постоянная часть арендной платы оплачивается Арендатором Арендодателю ежемесячно в срок не позднее 10 числа календарного месяца, за который производится оплата.

Не позднее последнего числа каждого месяца аренды Арендодатель обязан выставить Арендатору акт выполненных работ на сумму постоянной арендной платы. Счет-фактура на сумму постоянной части аренды выставляется Арендодателем в срок не позднее 5 дней после даты выставления акта выполненных работ по постоянной части аренды.

Стороны договорились, что постоянная часть арендной платы составляет: в течение первых 11 месяцев срока аренды включительно после даты подписания сторонами акта приема-передачи – 241 руб. 80 коп., в том числе НДС за 1 кв.м. объекта в месяц, что составляет – 556 913 руб. 76 коп., в том числе НДС 84 952,95 руб. в месяц; с 12 месяца срока аренды после даты подписания сторонами акта приема-передачи – 380 руб. 00 коп., в том числе НДС, за 1 кв.м. объекта в месяц, что составляет – 875 216 руб., в том числе НДС 135 507,53 руб.

Размер постоянной части арендной платы, начиная с тринадцатого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи, может подлежать увеличению, но не более чем на 4% в год.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор заключается на срок 10 лет.

Согласно пункту 7.2 договора за нарушение сроков оплаты по договору на 30 календарных дней Арендатор обязан по требованию Арендодателя уплатить штрафную неустойку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2013 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение.

24 июня 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Панинвест» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №АсФ 315/13 от 22.07.2013, в котором установлено, что с 17.06.2016 Арендодателем считать общество с ограниченной ответственностью «Панинвест» в связи с переходом к нему права собственности на объект недвижимости.

01 сентября 2016 года между ООО «Форент» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №АсФ 315/13 от 22.07.2013, в котором установлено, что с 01.09.2016 Арендодателем считать ООО «Форент» в связи с переходом к нему права собственности на объект недвижимости, и которым пункт 5.2 договора аренды изложен в следующей редакции:

«5.2 Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом, эксплуатационные расходы, энергопринимающим устройством, плату за пользование Земельным участком, плату за право размещения вывесок и баннеров, указательных табличек, указателей, чиллеров и конденсаторов, контейнерной площадки для временного накопления отходов, наружных блоков сплит-систем, покупательских тележек, затрат на содержание противопожарных систем здания в местах общего пользования.

Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Постоянная часть арендной платы оплачивается Арендатором Арендодателю ежемесячно в срок не позднее 10 числа календарного месяца, за который производится оплата.

Стороны договорились, что постоянная часть арендной платы составляет: 741 708 руб. 47 коп. в месяц, НДС не облагается.

Если Арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы подлежит увеличению на сумму НДС. Кроме того, Арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять Арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах Российской Федерации.

Размер постоянной части арендной платы, начиная с тринадцатого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи, может подлежать увеличению, но не более чем на 4% в год.»

17 августа 2017 года АО «Тандер» получено письмо ООО «Форент» от 17.08.2017 №471, котором Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении размера арендной платы на 4% с 01.09.2017 на основании пункта 5.2 договора аренды, что составляет 771 376 руб.

Письмом от 01.09.2017 исх.№341/17 АО «Тандер» просило сохранить действующую арендную ставку в размере 741 708 руб. 47 коп. до конца 2017 года.

Письмом от 08.09.2017 исх. №483 ООО «Форент» сообщило АО «Тандер» об отсутствии оснований для неприменения предусмотренного договором увеличения арендной платы.

02 октября 2017 года между ООО «Форент» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №АсФ 315/13 от 22.07.2013, которым согласовали пункт 5.2 договора аренды в следующей редакции:

«5.2 Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом, эксплуатационные расходы, энергопринимающим устройством, плату за пользование Земельным участком, плату за право размещения вывесок и баннеров, указательных табличек, указателей, чиллеров и конденсаторов, контейнерной площадки для временного накопления отходов, наружных блоков сплит-систем, покупательских тележек, затрат на содержание противопожарных систем здания в местах общего пользования.

Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Постоянная часть арендной платы оплачивается Арендатором Арендодателю ежемесячно в срок не позднее 10 числа календарного месяца, за который производится оплата.

Стороны договорились, что с 01.09.2017 постоянная часть арендной платы составляет: 771 377 руб. в месяц, НДС не облагается.

Если Арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы подлежит увеличению на сумму НДС. Кроме того, Арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять Арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах Российской Федерации.

Размер постоянной части арендной платы, начиная с тринадцатого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи, может подлежать увеличению, но не более чем на 4% в год.»

Условия настоящего дополнительного соглашения вступают в силу с даты подписания его сторонами и распространяют действие на правоотношения сторон с 01.09.2017 (пункт 3 дополнительного соглашения от 02.10.2017).

17 августа 2017 года АО «Тандер» получено письмо ООО «Форент» от 17.08.2017 №471, котором Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении размера арендной платы на 4% с 01.09.2017 на основании пункта 5.2 договора аренды, что составляет 771 376 руб.

Письмом от 01.09.2017 исх.№341/17 АО «Тандер» просило сохранить действующую арендную ставку в размере 741 708 руб. 47 коп. до конца 2017 года.

Письмом от 08.09.2017 исх. №483 ООО «Форент» сообщило АО «Тандер» об отсутствии оснований для неприменения предусмотренного договором увеличения арендной платы.

11 июля 2018 года ООО «Форент» направило в адрес АО «Тандер» письмо от 10.07.2018 исх. №273, котором Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении размера арендной платы на 4% с 01.09.2018 на основании пункта 5.2 договора аренды.

15 января 2019 года между ООО «Форент» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №АсФ 315/13 от 22.07.2013, которым внесены следующие изменения в пункт 5.2 договора:

«5.2 Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование объектом, эксплуатационные расходы, энергопринимающим устройством, плату за пользование Земельным участком, плату за право размещения вывесок и баннеров, указательных табличек, указателей, чиллеров и конденсаторов, контейнерной площадки для временного накопления отходов, наружных блоков сплит-систем, покупательских тележек, затрат на содержание противопожарных систем здания в местах общего пользования.

Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Постоянная часть арендной платы оплачивается Арендатором Арендодателю ежемесячно в срок не позднее 10 числа календарного месяца, за который производится оплата.

Стороны договорились, что с 01.09.2017 постоянная часть арендной платы составляет: 802 232,08 руб. в месяц, НДС не облагается.

Если Арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы подлежит увеличению на сумму НДС. Кроме того, Арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять Арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах Российской Федерации.

Размер постоянной части арендной платы, начиная с тринадцатого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи, может подлежать увеличению, но не более чем на 4% в год.».

Условия настоящего дополнительного соглашения вступают в силу с даты подписания его сторонами и распространяют действие на правоотношения сторон с 01.09.2018 (пункт 3 дополнительного соглашения от 02.10.2017).

30 июля 2019 года АО «Тандер» получено письмо ООО «Форент» от 20.07.2019 №227/1, в котором Арендодатель сообщает Арендатору об увеличении размера арендной платы на 4% с 01.09.2019 на основании пункта 5.2 договора аренды.

В ответ на обращение АО «Тандер» от 18.10.2019 исх.№45 о согласовании ежегодного повышения арендной ставки на 2% ООО «Форент» письмом от 08.11.2019 исх№ 304 сообщило ответчику о том, что увеличение арендной платы является безусловным правом арендодателя, предусмотренным пунктом 5.2 договора и просили с пониманием отнестись к увеличению арендной платы по договору аренды с 01.09.2019.

В связи с тем, что с 01.09.2019 АО «Тандер» продолжало оплачивать арендные платежи в размере 802 232 руб. 08 коп. ежемесячно (в размере, согласованном договором аренды с учетом дополнительного соглашения от 15.01.2019 к нему), без учета увеличения постоянной части арендной платы на 4% с 01.09.2019, по мнению истца, у ответчика образовалась задолженность за период с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года в размере 417 160 руб. 64 коп.

В целях досудебного урегулирования спора ООО «Форент» направило в адрес АО «Тандер» досудебную претензию от 13.10.2019 исх. №286 (т.1, л.д. 13-14), которая получена ответчиком 23.10.2019.

Неисполнение в полном объеме требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Таким образом, по правилам статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи спорного имущества ответчику подтверждается актом приема-передачи от 22.07.2013 и не оспаривается ответчиком.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Истец считает, что пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке увеличивать размер постоянного части арендной платы не более чем на 4% в год, то есть без заключения каких-либо дополнительных соглашений, в связи с чем с даты указанной ООО «Форент» в уведомлении от 20.07.2019 исх. №227/1 (01.09.2019) АО «Тандер» обязано было вносить арендную плату в увеличенном размере (834 321 руб. 36 коп.).

Вместе с тем требования истца основаны на ошибочном толковании условий договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, пунктом 5.2 договора аренды с учетом дополнительного соглашения к нему от 15.01.2019 стороны предусмотрели, что размер постоянной части арендной платы, начиная с тринадцатого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи может подлежать увеличению, но не более чем на 4% в год.

В соответствии с пунктом 6.2 договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию соглашений об изменении и/или дополнении договора несет сторона, инициирующая изменение и/или дополнение договора.

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а лишь возможность внесения предложения о его изменении.

Буквальное толкование пункта 6.2 договора аренды свидетельствует о том, что сторонами согласован порядок изменения величины арендной платы путем заключения двустороннего соглашения. При этом содержание всего пункта в целом также прямо не указывает на возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Таким образом, совокупное толкование пункта 5.2 и пункта 6.2 договора аренды свидетельствуют о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

Кроме того, судом учтено, что в течение срока действия договора сторонами неоднократно вносились в него изменения относительно размера арендной платы, и всегда такие изменения оформлялись путем подписания дополнительных соглашений.

Указанные условия договора опровергают доводы истца о возможности изменения условий договора по арендной плате только на основании одностороннего уведомления, без наличия обоюдного волеизъявления сторон договора, без заключения соглашения к договору об изменения условий арендной платы.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на основании одностороннего уведомления истца об увеличении арендной платы.

Судом установлено, что дополнительные соглашения, изменяющие условия по установлению размера арендной платы – 834 321 руб. 36 коп. АО «Тандер» не подписывало, в связи с чем основания для начисления истцом арендной платы в увеличенном размере (834 321 руб. 36 коп.) отсутствовали.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года в размере 417 160 руб. 64 коп., и соответственно, оснований у истца для начисления штрафной неустойки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

А.Э. Измайлова