Решение от 4 февраля 2022 г. по делу № А51-13211/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13211/2021
г. Владивосток
04 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость Приморья" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эстетический центр "Вирго" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4510134руб.23коп., неустойки в размере 437813руб.69коп.;

о взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 46 998 рублей,

при участии

от истца – ФИО2, доверенность от 16.06.2020, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 20.08.2021, удостоверение адвоката, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» (далее – истец, ООО «Недвижимость Приморья») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Эстетический центр «Вирго» (далее – ответчик, ООО «Эстетический центр «Вирго») задолженности по арендной плате в размере 4510134руб.23коп., неустойки в размере 437813руб.69коп.; о взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 46 998 рублей.

Определением от 23.08.202 исковое заявление принято судом к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению.

Истец уточнил требования, просит взыскать 4010134,23 рубля основного долга, 410529,43 неустойки согласно представленному расчету. Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом, в судебном заседании 27.01.2022 был объявлен перерыв до 28.01.2022.Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва судебное заседание продолжено 28.01.2022 в том же составе суда, при участии тех же представителей истца и ответчика.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учётом ранее принятых судом уточнений.

Ответчик представил письменное пояснение, в котором признал и не оспаривает сумму неустойки, согласно расчёту истца в размере 410 529,43 рублей.

Ответчик представил письменные пояснения для приобщения к материалам дела. Просит заявленные исковые требования удовлетворить частично, исходя из отзыва Ответчика и произведенного расчета в соответствии с положениями Закона №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между ООО «Недвижимость Приморья» (Арендодатель) и ООО «Эстетический Центр Вирго» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 122018/А от 01.03.2018, по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование Помещения, которые в соответствии с техническим паспортом на Офисный комплекс, составленным по состоянию на 15.11.2007 Отделением №1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю обладают следующими характеристиками:

- нежилые помещения, расположенные на 5 (пятом) этаже Офисного комплекса, общей площадью 700,0 кв.м. (пункт 2.1. Договора).

По акту приёма – передачи помещения, от 01.03.2018, арендодатель передал в аренду, а арендатор принял в аренду помещения для разрешённого использования, обозначены на прилагаемом к договору приложениии№1, на поэтажном плане и расположенное в здании офисного комплекса по адресу: <...>.

ООО «Недвижимость Приморья» и ООО «ЭЦ Вирго» 01.12.2018 заключили дополнительное соглашение №1 (далее ДС №1 от 01.12.2018) о продлении срока действия договора аренды до 31.12.2019, а также об изменении условий пункта 3.2 договора аренды, а именно изменении размера оплаты аренды помещения с 01.01.2019 в сумме 833 000, 00 рублей, в том числе НДС 20%.

Между сторонами 25.12.2019 подписано Дополнительное соглашение №2 (ДС №2 от 25.12.2019) о продлении срока действия договора аренды до 30.11.2020, изменения размера оплаты с 01.01.2020 в сумме 840 000 рублей в том числе ДНС 20%.

ООО «Недвижимость Приморья» и ООО «ЭЦ Вирго» 01.06.2019 заключили Дополнительное соглашение №3, которым внесли изменения в договор аренды нежилого помещения – «с01.04.2020 по 31.05.2020» арендная плата составляет 420 000 рублей, в том числе НДС 20%.

Между арендодателем и арендатором 30.11.2020 заключено дополнительное соглашение №4, которым срок действия договора аренды продлен до 31.12.2020, размер оплаты по договору аренды с 01.12.2020 по 31.12.2020 составляет 720 000 рублей.

Сторонами 30.12.2020 подписано дополнительное соглашение №5, которым срок действия договора аренды продлен до 15.01.2021, арендная плата установлена с 01.01.2021 – 455 644,00 рублей (в том числе НДС 20%). (с 01.01.2021 по 15.01.2021 – 220 472, 90 рублей. С 16.01.2021 по 31.01.2021 – 235 169, 03 рублей).

Дополнительным соглашением №6 от 15.01.2021 срок действия договора аренды продлен до 31.01.2021. В период с 16.01.2021 по 31.01.2021 арендная плата составляет 235 169, 03 рублей, в том числе НДС 20%.

Договор аренды нежилого помещения № 122018/А от 01.03.2018 расторгнут сторонами (акт сдачи – приема помещения от 31.01.2021 к договору аренды № 122018/А от 01.03.2018).

Как указал истец в заявлении, в нарушение условий договор аренды, арендатор не надлежащим образом выполнял условия договора, в связи с чем, по состоянию на 06.07.2021 по внесению арендной платы за июль 2020 года – январь 2021 у ООО «Эстетический центр «Вирго» перед ООО «Недвижимость Приморья» образовалась задолженность в размере 4889 634,23 рублей (четыре миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч шестьсот тридцать четыре рубля) 23 копейки.

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия №74/21 от 06.07.2021 с требованием в течение 15 рабочих дней с момента получения претензии перечислить на счет ООО «Недвижимость Приморья» сумму долга в размере 4 889 634, 23 рублей, штрафные санкции в размере 330 001, 00 рублей по договору аренды нежилого помещения № 122018/А от 01.03.2018.

Поскольку требования, изложенные в претензии не были исполнены ООО "Эстетический центр "Вирго" в добровольном порядке, ООО «Недвижимость Приморья» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив условия договора № 122018/А от 01.03.2018 суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества по договору аренды нежилого помещения № 122018/А от 01.03.2018г. и дополнительное соглашение № 2 от «25» декабря 2019 года, дополнительное соглашения №3 от 01.06.2020, дополнительное соглашение №4 от 30.11.2020, дополнительное соглашение №5 от 30.12.2020, дополнительное соглашение №6 от 15.01.2021, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими положениями об обязательствах.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно п. 2.1. Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование Помещения, которые в соответствии с техническим паспортом на Офисный комплекс, составленным по состоянию на 15.11.2007 Отделением № 1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю обладает следующими характеристиками: часть нежилого помещения №2, №3, №4 на 5 этаже, общей площадью 700,0 кв.м.

Во исполнение Договора № 122018/А от 01.03.2018 Истец передал Ответчику вышеуказанное помещение по акту приёма – передачи от 01.03.2018 подписанным сторонами в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использовании.

Таким образом, Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору № 122018/А от 01.03.2018.

Из материалов дела следует, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за надлежащим образом, в материалы дела не представлено.

В соответствии с п.п. 3.1 п. 3 Договора Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю постоянную арендную плату.

Постоянная арендная плата подлежит уплате Арендатором с момента подписания акта приема - передачи помещения в рублях ежемесячными авансовыми платежами в размере месячной постоянной арендной платы не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (п.п. 3.3 п.З Договора).

Дополнительным соглашением №2 от 25.12.2019 к договору аренды установлена ежемесячная арендная плата, включая 20% НДС - 840 000, 00 рублей.

Дополнительным соглашения №3 от 01.06.2020 к договору аренды ежемесячная арендная плата, включая 20% НДС составляет 420 000, 00 рублей за период с 01.04.2020 по 31.05.2020.

Дополнительным соглашением №4 от 30.11.2020 арендная плата закреплена в сумме 720 000,00 рублей (включая НДС20%) за период с 01.12.2020 по 31.12.2020.

Дополнительным соглашением №5 от 30.12.2020 сумма арендной платы составляет 220472,90 рублей, в том числе 20% НДС за период с 01.01.2021 по 15.01.2021.

Согласно п. 33 Договора Арендная плата подлежит уплате Арендатором с момента подписания Акта приема-передачи Помещения в рублях ежемесячными авансовыми платежами в размере месячной арендной платы не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательства оплаты ежемесячных платежей за пользование имуществом по спорному договору в материалы дела не представлено.

Ответчик был уведомлен о наличии у него задолженности по арендной плате, что подтверждается представленной в материалы дела претензией №74/211 от 06.07.2021.

Вместе с тем, ответчик заявляет о снижении арендной платы на 50% в связи с введенными ограничениями за период с 01.06.2020 по 14.08.2020, учитывая, что за предыдущие периоды истец добровольно снизил арендную плату на 50%.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Подписав договор, арендатор выразил согласие с его условиями, в том числе касающимися его обязанностей и последствий, связанных с их неисполнением или ненадлежащим исполнением.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 постановления Губернатора Приморского края от 18.03.2020 №21-пг «О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (2019- nCoV)» на территории Приморского края введен режим повышенной готовности с последующим продлением данного режима, включающим запрет на осуществление определенной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закона №98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон №68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее Обзор от 30.04.2020), при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Постановлением Правительства РФ №434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540, от 12.05.2020, от 26.05.2020 №745) утвержден перечень пострадавших отраслей экономики. Деятельность истца (ОКВЭД 96.02 и 47.75, что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц) входит в данный Перечень, и эта деятельность и не могла осуществляться истцом.

Оказание услуг салонами красоты, равно как реализация сопутствующего товара, не относящегося к товарам первой необходимости, исключено в силу названных нормативных актов, что не оспорено ответчиком.

Возможность доступа и нахождения в помещении отдельных сотрудников не означает возможность ведение в помещении предпринимательской деятельности, для которой арендовалось помещение. В этой части возражения истца отклоняются.

При таких обстоятельствах суд делает вывод о наличии условий для применения к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 19 федерального закона № 98-ФЗ.

Поскольку невозможность пользоваться объектом аренды вследствие введенных ограничительных мер подтверждена, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению до даты снятия ограничений на деятельность и возобновления деятельности. Отдельный вход арендуемое помещение не имело, что исключает возможность возобновить деятельность в более ранний срок.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2020) отмечается, что размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, пришел к выводу о необходимости уменьшить постоянную составляющую арендной платы на 50% от установленной в договоре суммы с 01.06.2020 по 14.08.2020, с учетом того, что за предыдущий период стороны достигали соглашения о снижении арендной платы в размере 50%.

Произведенное уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

Довод о снижении арендной платы на более продолжительный период, за пределами установленных ограничений и возможности возобновления деятельности не соответствует вышеназванным нормативным актам и разъяснениям Верховного суда РФ. Подобный подход нарушает баланс интересов сторон. Субъект малого и среднего предпринимательства в отсутствие достижения соглашения о снижении мог реализовать право на односторонний отказ от договора, однако ответчик не сделал этого.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу о необходимости применения положений о снижении арендной платы в связи с невозможностью использования.

Судом произведен расчёт суммы основного долга самостоятельно (4010134,23руб. – 1016129,03руб. (по 420000руб. снижение за июнь и июль, 176129,03руб. снижение за август) и установлено, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 2994005руб. 20 коп. основного долга.

Истцом также заявлено требование о взыскании 410529руб. 23 копейки неустойки за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Иные доводы и возражения сторон отклонены с учетом предмета, основания иска и установленных по делу обстоятельств.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 9.2 Договора, которым стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором обязательств по оплате любого платежа по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа в течение 5 рабочих дней с даты получения счёта.

Ответчик признал долг по неустойке в заявленной ко взысканию сумме. Согласно ч. 3 ст. 49 АПК ответчик вправе признать иск полностью или частично. Данное признание не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, и принимается судом, что освобождает от необходимости обоснования решения в этой части.

Суд пришёл к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 410529руб. 23 копейки пени.

В остальной части исковых требований суд отказывает.

Госпошлина подлежит распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эстетический центр "Вирго" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость Приморья" 2994005руб. 20 коп. основного долга, 410529руб. 23 копейки неустойки, а также 34736 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость Приморья"из федерального бюджета 1895руб. излишне уплаченной госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Грызыхина Е.А.