Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А81-2404/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2404/2020
г. Салехард
26 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чалбышевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухариной Н.Т.секретарем судебного заседания Сухариной Н.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (ИНН 8906004016, ОГРН 1028900766927) к обществу с ограниченной ответственностью «АФГАНЕЦ ПЛЮС» (ИНН 8905053123, ОГРН 1128905002104) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АФГАНЕЦ ПЛЮС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципального имущества Администрации города ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Управление Муниципального имущества Администрации города ФИО3 обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АФГАНЕЦ ПЛЮС» об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Ответчиком заявлен встречный иск – о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 89:13:010112:2183), расположенный по адресу ЯНАО, <...> (капитальное торгово-офисное здание, степень готовности 56 %), на земельном участке с кадастровым номером 89:13:0101112:1482, по договорам аренды земельного участка № 50-13 от 29.05.2013 и № 84-16 от 06.05.2016.

Ответчик исковые требования истца не признал, свои возражения изложил в отзыве на иск, в котором просит иск оставить без удовлетворения, встречные исковые требования Общества удовлетворить в полном объеме.

От истца поступили возражения на встречное исковое заявление, в которых истец указывает на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости 22.04.2016 уже была произведена государственная регистрация право собственности общества «Афганец плюс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:13:010112:2183, со степенью готовности 20%, требование встречного искового заявления ответчика о признании права собственности на объект незавершенного строительства при наличии ранее зарегистрированного права является не обоснованным, между встречным и первоначальным исками взаимной связи не имеется.

Ранее ответчиком в рамках встречного иска заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения процентной степени готовности спорного объекта. В судебном заседании представитель ответчика представитель ссылался на наличие технического заключения, представленного в материалы дела с встречным иском, согласно которому степень готовности объекта составляет 56 %, пояснил, что строительные работы продолжались ответчиком за счет собственных средств в период до мая 2019 года, ссылается на действие разрешения на строительство в указанном периоде. Ответчик настаивает на удовлетворении ходатайства о проведении строительной экспертизы.

Также ответчик настаивает на привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд отклонил ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО. Ходатайство о назначении экспертизы оставлено без удовлетворения.

Дело рассматривается арбитражным судом в открытом судебном заседании в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Суд, выслушав представителя ответчика по существу спора, считает первоначальный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.02.2016 между Управлением муниципального имущества Администрации города ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» заключен договор аренды земельного участка № 84-16, по условиям которого, арендодатель предоставляете в пользование за плату земельный участок, площадью 0,0991 га, с кадастровым номером 89:13:010112:1482, местоположение: ЯНАО, <...> а арендатор принимает его в пользование, на условиях аренды. Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта: «Торгово-офисное здание» (кадастровый номер 89:13:010112:2183).

Срок действия договора определен в п. 2.1. договора по 04.04.2019 года.

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, заявил встречный иск - о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование встречных требований ответчика указывает на то, что 20.08.2015 между обществом «Афганец плюс» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписано соглашение, согласно которому предприниматель передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 50-13 от 29.05.2013 89:13:010112:1482, предоставленного ей для строительства торгово-офисного здания.

В связи с этим, 22.04.2016 общество «Афганец плюс» зарегистрировало в Межмуниципальном отделе по городам Губкинский и ФИО3 управления Росреестра по ЯНАО объект незавершенного строительства - капитальное Торгово-офисное здание степень готовности 20%. (свидетельство о праве собственности 89-89/006-89/005/202/2016-1258/1 от 22.04.2016 года).

После этого общество «Афганец плюс» заключило договор аренды № 84-16 на земельный участок с кадастровым номером 89:13:010112:1482 со сроком действия по 04.04.2019 года.

Ответчик указывает на то, что на момент окончания срока разрешения на строительство - 04.04.2019 года капитальное торгово-офисное здание было возведено под крышу; считает, что на день обращения в Арбитражный суд ЯНАО с исковым заявлением истцом умышленно занижен процент готовности объекта: Торгово-офисного здания с 60% до 20% и тем самым необоснованно уменьшена рыночная стоимость данного объекта.

При рассмотрении первоначального и встречного исков суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с пунктом 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В исковом заявлении истец указывает на то, что ранее указанный земельный участок был предоставлен в аренду ИП ФИО2 по договору аренды от 29.05.2013 № 50-13 под строительство объекта: «Торгово-офисное здание». На основании соглашения от 20.08.2015 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права на аренду земельного участка были переданы обществу «Афганец Плюс». Проведена государственная регистрация соглашения.

Договор аренды земельного участка с обществом «Афганец Плюс» заключен на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которому предоставление земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, без проведения торгов.

До настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства 20%.

Следовательно, право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства уже было реализовано ответчиком при заключении договора аренды от 06.05.2016 года № 84-16.

По окончанию срока действия договора аренды земельного участка от 06.05.2016 № 84-16, строительство вышеуказанного объекта не завершено. Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 04.04.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2019 (сведения о характеристиках объекта недвижимости) степень готовности объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 89:13:0101112:1482 составляет 20%.

Ответчик утверждает, что строительные работы продолжались в период до мая 2019 года, что степень готовности объекта составляет 56 %.

Определением суда от 12.10.2020 суд предложил ответчику представить документальные доказательства ведения строительных работ на объекте после октября 2019 года. Ответчик предоставил первичную документацию по строительству объекта в 2018 году; сведений о том, что строительство велось после октября 2019 года не представлено.

При установлении степени готовности спорного объекта суд исходил из представленного истцом отчета № 1564/19 от 02.10.2019 (т.д.1, л.д. 30, оборот), составленного обществом с ограниченной ответственностью ЗКС-Центр, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта, расположенного на спорном участке, составляет 20%, что в денежном эквиваленте составляет 7 641 000 руб.

Не принимается представленное ответчиком техническое заключение № А-083/2020 от 06.04.2020, составленное обществом «Арбитр» Центр независимых экспертиз, с указанием на степень готовности объекта 56 %, ввиду следующего.

Ответчик не представил прямые документальные доказательства выполнения работ после составления отчета о степени готовности объекта обществом ЗКС-Центр – 02.10.2019. При отсутствии действующего разрешения на строительство, отсутствии доказательств производства работ, не принимается, как достоверное доказательство представленное ответчиком техническое заключение общества «Арбитр» Центр независимых экспертиз.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением) - объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ, начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Отсутствие заявления об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как уже отмечено выше 22.04.2016 произведена государственная регистрация права собственности общества «Афганец плюс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:13:010112:2183, со степенью готовности 20%. Требование ответчика о признании права собственности на объект незавершенного строительства при наличии ранее зарегистрированного права является не обоснованным.

Государственная пошлина, исходя из размера удовлетворённых исковых требований, в соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.22 Налогового кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

Учитывая, что Администрацией заявлен иск неимущественного характера, принимая во внимание удовлетворение исковых требований, в соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить: изъять у общества с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» (629601, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2012, ИНН: <***>, КПП: 890501001) объект незавершенного строительства, степень готовности 20% кадастровый номер 89:13:0101112:2183, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афганец Плюс» (629601, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2012, ИНН: <***>, КПП: 890501001) 6 000 руб. госпошлины за рассмотрение иска в доход федерального бюджета.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

И.В. Чалбышева