Решение от 20 августа 2024 г. по делу № А21-8619/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-8619/2024

« 20 » августа 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 14 » августа 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 20 » августа 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

к Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (ИНН <***>)

об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.04.2024, паспорту, диплому

от ответчика – извещен, явка представителя не обеспечена,


индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Администрация, ответчик) об уменьшении размера арендной платы по договору № 483-КЗО/2021 от 06.07.2021 в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 на сумму 17 232 658 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил удовлетворить.

В материалах дела содержится отзыв ответчика, в соответствии с которым исковые требования не признаются Администрацией.

Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд



установил:

По результатам аукциона 06.07.2021 между ФИО1 (арендатор) и Администрацией (арендодатель), заключен договор № 483-КЗО/2021 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 2799 кв.м, кадастровый номер 39:05:010210:242, расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

В соответствии с условиями Договора годовая арендная плата была установлена в размере 7 488 000 руб.

На момент проведения аукциона и заключения Договора в соответствии с правилами землепользования и застройки «МО Зеленоградское городское поселение» земельный участок был расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1). Указанная зона включала в себя вид разрешенного использования, предусмотренный договором аренды, а именно: многоквартирные жилые дома до 3 надземных этажей, включая мансардный.

Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области от 31 августа 2021 года № 99 были утверждены новые Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ Калининградской области» (первоначальный текст документа опубликован в издании «Волна» № 34, 03.09.2021).

В соответствии с новыми Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) была изменена территориальная зона, в пределах которой находится земельный участок с КН 39:05:010210:242 (Ж-2ГР1 - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами).

Новая территориальная зона не включала в себя такой вид разрешенного использования, который был предусмотрен Договором.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка в соответствии с договором аренды не соответствовало ПЗЗ, в виду чего ИП ФИО1 не имел возможности проектировать и строить среднеэтажный многоквартирный дом, поскольку это не соответствовало условиям договора аренды.

Министерством градостроительной политики Калининградской области письмом от 25.09.2023 № 6904-МГП ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на строительство с указанием на то, разрешение на строительство не может быть выдано, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не предусмотрен градостроительным регламентом указанной территориальной зоны.

04.04.2022 истец обратился к ответчику с просьбой внести изменения в договор аренды для приведения разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом.

Однако письмом от 12.05.2022 в удовлетворении указанного заявления Администрацией было отказано.

В мае 2023 года истец обратился в Министерство градостроительной политики Калининградской области с просьбой о внесении изменений в ПЗЗ, письмом от 30.05.2023 Министерство уведомило истца о подготовке соответствующего проекта изменений в ПЗЗ.

06.12.2023 был издан приказ № 512 об изменении ПЗЗ МО «Зеленоградский городской округ», в соответствии с которым в отношении земельного участка с КН 39:05:010210:242 была установлена территориальная зона «Зона застройки малоэтажными жилыми домам (Ж-3).

Таким образом, в декабре 2023 года были внесены изменения в градостроительный регламент, которые вновь позволяют ФИО1 использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использование.

11.04.2024 истец обратился к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы по Договору за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 в размере 17 232 658 руб.

Письмом от 03.05.2024 Администрация отказала предпринимателю в уменьшении размера арендной платы.

Поскольку ответчик добровольно требование истца не удовлетворил, истец инициировал настоящий иск в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 614 ГК РФ, 22 ЗК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, и согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу указанной нормы при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Верховный суд Российской Федерации в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 отметил, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция: Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В рассматриваемом случае несоответствие вида разрешенного использования земельного участка по Договору действующему градостроительному регламенту указанной территории сделало невозможным использование предоставленного земельного участка.

В частности, это не дало возможность с момента заключения договора и по настоящий день получить истцу разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома, хотя действия направленные на получение такой возможности со стороны истца были приняты (письмо от 25.09.2023 № 6904-МГП).

В период с 03.09.2021 (дата вступления в силу ПЗЗ) по 22.12.2023 (дата вступления в силу изменения в ПЗЗ) истец не мог использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным разрешенным использованием, в виду чего, в учетом требований 612, 614 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы за указанный период у него не возникла.

При этом, как было отмечено представителем истца в ходе судебного разбирательства, в течение всего периода невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, арендодатель знал о сложившейся ситуации, поскольку был своевременно уведомлен об этом со стороны арендатора, арендатор же несмотря на невозможность использовать земельный участок вносил за него арендную плату, согласно условиям договора.

Указанные обстоятельства не оспорены ответчиком.

Согласно расчету истца за период невозможности использования земельного участка (с 03.09.2021 до 22.12.2023) размер арендной платы по договору составил 17 232 658 руб. Указанный расчет со стороны Администрации не опровергнут.

Поскольку в период невозможности использования арендованного земельного участка у арендатора не возникает обязанности по уплате арендной платы, арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы за указанный период, в виду чего требование истца заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в арбитражном суде относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Уменьшить размер арендной платы по договору № 483-КЗО/2021 от 06.07.2021 в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 на сумму 17 232 658 руб.

Взыскать с Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в пользу ИП ФИО1 грасходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова