Решение от 20 марта 2020 г. по делу № А40-107221/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-107221/19-41-941

Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 20.03.2020.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником судьи Байраевой А.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 17.05.2019 и ответчика ФИО2 по доверенности от 06.11.2019 № 33-Д-850/19, дело по иску ООО «Атластек» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) о признании незаконным досрочного одностороннего расторжения договора аренды и восстановлении в ЕГРН записи об ограничении (обременении) нежилого помещения, 3-е лицо – Управление Росреестра по Москве, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать недействительной сделкой досрочное одностороннее расторжение договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.01.2006 № 03-0002/06, оформленное претензией от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, в качестве применения последствий недействительности сделки истец просит суд восстановить в ЕГРН регистрационную запись от 06.03.2006 № 77-77-02/001/2006-567 об обременении на основании указанного договора аренды нежилого помещения по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что оспариваемым уведомлением ответчик отказался от договора аренды от 10.01.2006 № 03-0002/06 в связи с неисполнением истцом претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, однако в рамках дела № А40-111055/15 установлено отсутствие оснований для уплаты истцом арендной платы в размере, указанном в этой претензии, поскольку к договору аренды заключено дополнительное соглашение от 01.02.2013, истец возвратил ответчику часть арендовавшегося нежилого помещения, в аренде осталось нежилое помещение площадью 227, 8 кв. м. Арендная плата, исчисленная с указанной площади, полностью уплачена истцом за период, указанный в претензии.

Ответчик против иска возразил, сослался на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку претензия направлялась истцу в 2014 году.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что по договору аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.01.2006 № 03-0002/06, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 444, 8 кв. м по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован 06.03.2006, что следует из отметки на договоре.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 10.01.2006 по 10.01.2011.

Раздел 8 договора предусматривает, что договор аренды прекращает свое действие в случаях ликвидации арендатора, признания его несостоятельным (банкротом), досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке. Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с момента получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по ряду оснований, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 2 срока оплаты подряд либо при систематической недоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за 2 срока оплаты.

Дополнительным соглашением от 01.02.2013 стороны продлили срок аренды по 10.01.2021 и уменьшили арендованную площадь до 227, 8 кв. м.

В претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0 ответчик уведомил истца о том, что по состоянию на 27.08.2014 у истца имеется задолженность по арендной плате в размере 960 990 руб. 40 коп., по пеням в размере 3 149 руб. 90 коп., потребовал в течение месяца со дня направления претензии оплатить задолженность, в противном случае уведомил истца о расторжении договора аренды через 3 месяца с даты направления претензии на основании ст. 610 и 621 ГК Российской Федерации и предложил в соответствии со ст. 622 Кодекса возвратить помещение.

Поскольку оплата задолженности истцом в указанный в претензии срок не произведена, ответчик обратился в Управление Росреестра по Москве, которое, как следует из письменных пояснений Департамента, погасило в ЕГРН запись об аренде помещения.

Из представленного ответчиком лицевого счета по договору аренды, на основании которого направлена оспариваемая истцом претензия, следует, что задолженность по арендной плате в размере 960 990 руб. 40 коп. образовалась в связи с тем, что за период с 01.01.2014 по 31.08.2014 ответчиком начислена арендная плата в размере 1 609 657 руб. 05 коп., в то время как ответчик уплатил арендную плату в размере 648 666 руб. 65 коп.

Из лицевого счета следует, что за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 арендная плата начислялась ответчиком по льготной (минимальной) ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) применительно к площади помещения в размере 444, 8 кв. м, а с 01.07.2014 по 31.08.2014 – по рыночной ставке в размере 11 213 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) применительно к той же площади.

Вместе с тем оснований для начисления арендной платы за указанный период применительно к площади помещения в размере 444, 8 кв. м не имелось, поскольку площадь арендованного истцом помещения дополнительным соглашением от 01.02.2013 уменьшена до 227, 8 кв. м.

Из информационного расчета, составленного ответчиком, следует, что с учетом этой площади по состоянию на 01.01.2014 у истца имелась переплата по арендной плате в размере 715 941 руб. 63 коп., по состоянию на 30.06.2014 – переплата в размере 965 958 руб. 26 коп.

Таким образом, даже при исчислении арендной платы с 01.07.2014 по рыночной ставке в размере 11 213 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), по состоянию на 27.08.2014 у истца не только отсутствовала задолженность по арендной плате в сумме 960 990 руб. 40 коп., а, напротив, имелась переплата в размере 540 238 руб. 03 коп., а потому оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды у ответчика не имелось.

В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; п. 1 ст. 168 устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что односторонняя сделка по досрочному одностороннему расторжению ответчиком заключенного сторонами договора аренды в форме направления истцу претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0 не соответствует закону и условиям договора, в связи с чем исковые требования судом удовлетворяются в полном объеме.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется, поскольку из представленных суду доказательств следует, что оспариваемая претензия направлена истцу взамен претензии от 08.09.2014 № 33-А-70028/14-(0)-0, текст которой идентичен тексту претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, за исключением ошибочного указания в первом абзаце даты образования задолженности по арендной плате как 06.06.2014, правомерность направления претензии в адрес истца оценивалась Девятым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела № А40-111055/15 по иску ответчика к истцу о взыскании задолженности по арендной плате и пеням, расторжении договора аренды и выселении истца из арендованного им помещения.

С учетом судебных актов по названному делу истец обоснованно исходил из того, что оспариваемая им сделка не могла прекратить обязательства сторон по договору аренды, а о том, что эта сделка в действительности повлекла прекращение обязательств по договору аренды, истец узнал только из письма Департамента от 06.03.2019 № ДГИ-1-9891/19-1, в котором Департамент уведомил истца о том, что договор аренды расторгнут на основании претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, которая, как отмечено в письме, не признана недействительной при рассмотрении дела № А40-111055/15.

На основании изложенного и руководствуясь постановлениями ст. 166-168, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

признать недействительной сделкой досрочное одностороннее расторжение договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.01.2006 № 03-0002/06 в форме уведомления от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0;

восстановить в ЕГРН регистрационную запись от 06.03.2006 № 77-77-02/001/2006-567 об обременении на основании указанного договора аренды нежилого помещения по адресу: <...>;

взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Атластек» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова