Решение от 28 апреля 2025 г. по делу № А42-7278/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ 183038, <...>

http://murmansk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск дело № А42-7278/2024 «29» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 16.04.2025.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 29.04.2025.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: пр-кт Кольский, д. 17, офис 2А, г. Мурманск, Мурманская обл., 183032) к Министерству имущественных отношений Мурманской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: ул. Карла Маркса, д. 18, г. Мурманск, Мурманская обл., 183038) о расторжении договоров аренды и по встречному исковому заявлению Министерства имущественных отношений Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» о расторжении договоров аренды, третьи лица - Главное Управление МЧС России по Мурманской области в лице Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Мончегорску, городу Оленегорску и Ловозерскому району УНДиПР Главного управления МЧС России по Мурманской области, филиал публично правовой компании «Роскадастр» по Мурманской области, при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1, директор, паспорт, ФИО2, по доверенности, паспорт, диплом; от ответчика - ФИО3, по доверенности, паспорт, диплом; от ГУ МЧС России по МО - ФИО4, по доверенности, служебное удостоверение; остальные участники судебного процесса - не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Мурманской области (далее - ответчик, Министерство) о расторжении с 06.09.2024 договоров аренды недвижимого

имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022 № 28, № 29, в связи с невозможностью целевого использования нежилых помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное Управление МЧС России по Мурманской области в лице Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Мончегорску, городу Оленегорску и Ловозерскому району УНДиПР Главного управления МЧС России по Мурманской области и филиал публично правовой компании «Роскадастр» по Мурманской области (далее - третьи лица, Отдел ГУ МЧС России по МО, ППК «Роскадастр» по МО, соответственно).

В обоснование заявленных требований истец указал, что им были выявлены технические несоответствия нежилых помещений нормам действующего законодательства, которые не были оговорены ответчиком и не могли быть известны истцу при заключении договоров аренды, в связи с чем истец был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением указанного недвижимого имущества.

В отзыве и дополнениях ответчик просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, указал, что истец должен был проявить должную осмотрительность при приемке арендованных помещений.

ГУ МЧС России по МО представило отзыв, в котором Управление указало, что спорное здание нельзя отнести к классу функциональной пожарной опасности Ф 1.2 (гостиницы, общежития (за исключением общежитий квартирного типа), спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов). Здание изменило свое функциональное назначение и стало многофункциональным, в здании имеются нарушения требований пожарной безопасности.

Определением суда от 21.03.2025 к производству Арбитражного суда Мурманской области принято встречное исковое заявление Министерства к Обществу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022 № 28, № 29.

Встречный иск обоснован невнесением арендатором арендных платежей, предусмотренных договорами, более двух раз подряд.

В отзыве на встречный иск Общество указало, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Ввиду отсутствия реальной возможности использования арендованного имущества по его целевому назначению, истцом было принято решение о закрытии хостела «Имандра». Согласно актам осмотра от 29.01.2025 сторонами установлено, что все замечания Министерства истцом устранены, помещения находятся в удовлетворительном состоянии. С 01.09.2024 по назначению спорные помещения не используются, пустуют. С указанного периода отсутствуют законные основания для начисления арендной платы. Недобросовестное поведение ответчика привело к затягиванию разрешения настоящего спора, истец несет неоправданные расходы.

Рассмотрение дела было отложено на 09.04.2025. В судебном заседании 09.04.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16.04.2025.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей сторон, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

15.07.2022 ООО «Энергия Севера» и Министерство имущественных отношений Мурманской области заключили договоры аренды нежилых помещений № 29 в отношении объекта недвижимого имущества «Общежитие», общей площадью 727,0 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская обл.,

<...>, и договор аренды нежилых помещений № 28 в отношении объекта недвижимого имущества «Общежитие», общей площадью 745,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее - договоры).

Согласно пунктам 1.2 договоров недвижимое имущество передается в целях оказания услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан. Арендатор не вправе изменять цель использования имущества.

Истцом в ходе подготовки арендуемых нежилых помещений к осуществлению коммерческой деятельности, связанной с организацией гостиничного бизнеса, были выявлены технические несоответствия нежилых помещений нормам действующего законодательства, которые, по мнению истца, не были оговорены ответчиком и не могли быть выявлены истцом при заключении договоров.

14.06.2024 ГОАУ «Управление государственной экспертизы Мурманской области» утверждено заключение по экспертной оценке, проектной (рабочей) документации (разделов проектной (рабочей) документации) и (или) результатов инженерных изысканий на соответствие техническим регламентам, нормативам в области инженерных изысканий и сметным нормативам.

Указанное заключение содержит выводы о том, что проектная документация по объекту: «Хостел по адресу: <...>» не соответствуют требованиям норм строительной и пожарной безопасности.

В процессе проведения экспертизы проектной документации был установлен факт многофункциональности здания, поскольку в здании располагаются объекты разных видов деятельности: 1 этаж: организация общественного питания; проведения тренировочных занятий по воздушной гимнастике на кольцах и полотнах и шестовой акробатике (пилон); организация общественного питания/ под хозяйственные нужды, складское помещение для хранения инвентаря; размещение распределительного шкафа; 2 этаж: организация размещения судебных участков Мончегорского судебного района Мурманской области; 3 этаж: организация пункта временного размещения на территории города Мончегорска; 5 этаж: размещение аппаратной для оборудования базовой станции сотовой связи.

Данные сведения указаны в письме Министерства имущественных отношений Мурманской области от 31.05.2024 № 19-05/10047-ЕА (т.1, л.д.45).

Поскольку на 1-3 этажах здания расположены помещения иного функционального назначения, то в соответствии с действующими нормативами, в целях соблюдения требований пожарной безопасности, для организации на 4 и 5 этажах спорного здания (хостела) необходимо выполнить обособленные эвакуационные выходы.

12.07.2024 в адрес Министерства истцом было направлено требование с

предложением устранить все замечания, изложенные в заключении ГОАУ «Управление государственной экспертизы Мурманской области», препятствующие эксплуатации нежилых помещений по их прямому целевому назначению в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, а на период устранения арендодателем всех вышеуказанных нарушений и замечаний предоставить арендатору по договорам арендные каникулы или в случае невозможности удовлетворения вышеуказанного требования истца досрочно расторгнуть договоры по соглашению сторон (т.1, л.д.52).

Письмом от 19.07.2024 № 19-05/13781-ВМ ответчик отказался от решения спорного вопроса и от расторжения договоров аренды по соглашению сторон (т.1., л.д.55).

Полагая, что реальные возможности использования арендованного имущества по его целевому назначению отсутствуют, истцом было принято решение о закрытии хостела «Имандра», располагавшегося по адресу: Мурманская обл.,

<...>, этажи 4-5.

О закрытии хостела «Имандра» и освобождении помещений истец уведомил ответчика письмом от 03.09.2024 № 2024/09-01, одновременно предложив принять спорные помещения по акут приема-передачи.

Поскольку соглашение о расторжении договоров аренды подписано сторонами не было, спорные помещения ответчиком не приняты, ссылаясь на нецелесообразность сохранения договоров аренды и несения расходов по ним в связи с невозможностью использования арендованного имущества по целевому назначению, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможность пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

В силу положений пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора; статья 310 Гражданского кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при

заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пунктам 1.2 договоров недвижимое имущество передается в целях оказания услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан. Арендатор не вправе изменять цель использования имущества.

Иск Общества обоснован несоответствием спорного недвижимого имущества требованиям пожарной безопасности и невозможностью, вследствие этого, эксплуатировать недвижимое имущество в соответствии с его назначением, указанным в договорах аренды.

Вывод о соответствии объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности может быть сделан исключительно на основании положений части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - Федеральный закон № 123-ФЗ), устанавливающих исчерпывающий перечень условий, при выполнении которых пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной.

Согласно части 1 статьи 28 Федерального закона 123-ФЗ для установления требований пожарной безопасности к системам обеспечения пожарной безопасности зданий, сооружений в зависимости от их функционального назначения и пожарной опасности применяется пожарно-техническая классификация зданий.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона № 123-ФЗ классификация зданий, сооружений и пожарных отсеков осуществляется с учетом следующих критериев: 1) степень огнестойкости; 2) класс конструктивной пожарной опасности; 3) класс функциональной пожарной опасности.

Проектная документация на здания, сооружения, строительные конструкции, инженерное оборудование и строительные материалы должна содержать пожарно-технические характеристики, предусмотренные настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 78 Федерального закона № 123-ФЗ).

Согласно техническому паспорту инв. № 132 от 09.09.2004 на здание «Общежитие»: по адресу: <...>, здание предназначено для постоянного проживания и временного пребывания людей и для обслуживания основного функционального контингента (проживающие в общежитии и персонал общежития).

На 1-ом этаже располагаются такие помещения, как вахта, столовая, моечная, подсобные помещения, спортивный зал, на 2-ом этаже - административные помещения, медкабинет, библиотека, классы, на 3-м, 4-м и 5-ом этажах жилые комнаты.

Таким образом, согласно техническому паспорту здание с вышеуказанным перечнем и назначением помещений в соответствии со статьей 32 Федерального закона № 123-ФЗ относится к классу функциональной пожарной опасности Ф1.2

(гостиницы, общежития (за исключением общежитий квартирного типа), спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов).

Согласно представленным Министерством сведениям следует, что помещения в здании по ул. Комсомольская, д. 9 представлены в пользование третьим лицам для использования в целях: первый этаж - организация общественного питания, проведение тренировочных занятий по воздушной гимнастике, под складское помещение для хранения инвентаря; второй этаж - размещение судебных участков Мончегорского судебного района Мурманской области; третий этаж - организация пункта временного размещения на территории города Мончегорска; четвертый и пятый этажи - оказание услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан.

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по

г. Мончегорску, г. Оленегорску и Ловозерскому району УНПР Главного управления МЧС России по Мурманской области (далее - Отдел) 21.08.2024 при проведении осмотра здания ул. Комсомольская, д. 9, в рамках контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом было установлено, что в здании расположены помещения различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью проходов, лестничных клеток, наружных лестниц, при этом данные помещения не объединены по процессу деятельности здания, и не предназначены для обслуживания основного функционального контингента и обеспечения эксплуатации объекта, а именно: 1-ом этаже располагаются помещения столовой «Пышка» (класс функциональной пожарной опасности Ф 3.2), физкультурно- оздоровительная студия «Воздух» (класс функциональной пожарной опасности Ф 2.1), на 2-ом этаже административные помещения для размещения судебных участков Мировых судей (класс функциональной пожарной опасности Ф 4.3), на 3-м, 4-м и 5-м этажах пункт временного размещения граждан, хостел «Имандра» (класс функциональной пожарной опасности Ф 1.2). Также, в здании отсутствуют установки водяного автоматического пожаротушения (трубопроводы, дренчеры, спринклеры), лифты для транспортировки пожарных подразделений.

По результатам осмотра надзорный орган пришел к выводу, что спорное здание включает в свой состав части здания различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (горизонтальными и/или вертикальными коммуникациями - проходами, переходами, лестницами, галереями и т.п.). При этом назначение помещений в здании по процессу текущей деятельности не соответствует назначению помещений, указанному в его техническом паспорте, а также не соответствует требованиям главы СНИП П-Л1-71* «Жилые здания. Нормы проектирования», которые применялись при его проектировании.

Таким образом, материалами дела подтверждено и не опровергнуто в ходе судебного разбирательства, что арендованные истцом нежилые помещения расположены в здании, первоначальное функциональное назначение которого было изменено и которое стало многофункциональным.

Согласно пункту 3.5 Свода правил СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности» (далее - СП 4561311500), утвержденного приказом МЧС России от 15.01.2024 № 14, здания, включающие в свой состав два и более самостоятельных (с возможностью независимого использования) пожарных отсека или части здания различных

классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (горизонтальными и/или вертикальными коммуникациями - проходами, переходами, лестницами, галереями и т.п.) называются многофункциональными.

В соответствии с частью 3 статьи 80 Федерального закона № 123-ФЗ, при изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.

Согласно требованиям подпункта «н» пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 (далее - Правила противопожарного режима), запрещается эксплуатировать после изменения класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения, пожарные отсеки и части здания, а также помещения, не отвечающие нормативным документам по пожарной безопасности в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

В соответствии с пунктом 7.2.2 СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (утв. Приказом МЧС России от 19.03.2020 № 194) (далее - Свод правил), гостиницы, размещаемые в зданиях иного функционального назначения, должны иметь самостоятельные пути эвакуации.

Согласно пункту 3.9 Свода правил, самостоятельный путь эвакуации представляет собой эвакуационный путь из части здания, на который отсутствуют выходы из других частей здания.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что приведение спорных помещений в соответствие с требованиями противопожарной безопасности с учетом изменившегося функционального назначения здания, в котором они расположены, требует проведения капитальных работ, связанных с реконструкцией всего здания в целом, и осуществления значительных финансовых вложений.

Такие обязанности арендатора не предусмотрены ни законом, ни спорными договорами аренды, не вытекают из обычаев делового оборота.

В данном случае обязанность содержать свое имущество в соответствии с требованиями противопожарной безопасности лежит на ответчике, равно как и обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в силу части 1 статьи 611 ГК РФ.

Доводы Министерства об отсутствии замечаний при приемке недвижимого имущества не доказывают его надлежащее состояние и соответствие требованиям противопожарной безопасности.

Истец не является профессионалом в области противопожарной безопасности и имеющиеся на момент приемки недвижимого имущества нарушения не могли быть им самостоятельно выявлены.

Заключение договоров в результате торгов и на основании предусмотренного в таких случаях пакета документов не свидетельствует, что предмет торгов не имеет или не может иметь недостатков, и не освобождает от обязанности доказывания отсутствия таких недостатков.

Контроль за соблюдением функциональности здания, приведение его в соответствии с требованиями противопожарной безопасности, исходя из изменения его функционального назначения, либо сдача недвижимого имущества в аренду в целях, не вступающих в противоречие с изменившимся функциональным назначением, является, в рассматриваемом случае, обязанностью арендодателя.

Поскольку возможность эксплуатации объекта аренды по назначению отсутствует и невозможность пользования арендованным имуществом возникла ввиду обстоятельств, не зависящих от арендатора, Общество правомерно реализовало свое право на расторжение договоров аренды.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В ходе судебного разбирательства ответчик выводов, сделанных по результатам проверок надзорных органов, не опроверг, возможность эксплуатации Обществом арендованных помещений в соответствии с целью аренды, закрепленной в договорах, а равно как и обязанность приведения Обществом всего здания в целом в соответствие с нормами пожарной и строительной безопасности, не доказал.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы ответчик не заявлял и в ходе судебного разбирательства настаивал на рассмотрении спора по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об обоснованности и законности исковых требований Общества о расторжении договоров аренды в связи с невозможностью целевого использования нежилых помещений.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договорам в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», органы местного самоуправления, органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны создавать условия для развития бизнеса в своем образовании.

Принуждение лица к осуществлению выплат за некондиционное имущество не способствует созданию условий развития бизнеса и улучшению инвестиционного климата. Ответчик не является лицом, действия которого направлены исключительно для целей извлечения прибыли.

С учетом изложенного, суд полагает, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению, договоры аренды от 15.07.2022 № 28, № 29 в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ расторжению в судебном порядке.

Встречный иск Министерства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик во встречном иске указал, что обязанность по оплате арендных платежей истец не исполняет. Общий период просрочки составляет 6 месяцев (период просрочки с 01.09.2024 по 28.02.2024).

Как установлено по материалам дела, 15.11.2024 Министерство направило в адрес Общества претензии № 19-05/22578-ЕА и № 19-05/22594-ЕА об оплате образовавшейся задолженности, которые исполнены не были.

На основании положений пунктов 6.3 договоров, Министерство обратилось к Обществу с предложением о расторжении договоров аренды.

Согласно подпункту «а» пункта 6.3 договоров, последние подлежат досрочному расторжению судом, а арендатор выселению по требованию арендатора, в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В ходе судебного разбирательства судом установлена некондиционность сданного в аренду недвижимого имущества и невозможность использования спорного имущества в соответствии с целью, указанной в пункте 1.2 договоров, для оказания услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель при невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Как установлено по материалам дела, в июле 2024 года Общество обратилось к Министерству с требованием либо об устранении выявленных нарушений, либо о досрочном расторжении договоров аренды. В августе 2024 года с требованием о расторжении договоров аренды истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. С сентября 2024 года спорные помещения пустуют, от принятия недвижимого имущества из аренды Министерство уклонилось. Министерство вменяет истцу наличие задолженности по арендной плате с сентября 2024 года. Начисление арендной платы в заявленном во встречном иске периоде (с 01.09.2024 по 28.02.2024) суд считает необоснованным ввиду невозможности использования Обществом спорного имущества в соответствии с целью, указанной в пункте 1.2 договоров.

Законных оснований для удовлетворения встречного иска в части расторжения договоров аренды по причине невнесения Обществом арендной платы за период с 01.09.2024 по 28.02.2024 в установленный в договорах срок не имеется.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

От уплаты государственной пошлины Министерство освобождено.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 28 недвижимого имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» и Министерством имущественных отношений Мурманской области.

Расторгнуть договор аренды № 29 недвижимого имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» и Министерством имущественных отношений Мурманской области.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Мурманской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Энергия Севера» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

Судья О. В. Никитина