Решение от 15 апреля 2024 г. по делу № А12-22580/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«15» апреля 2024 года Дело № А12-22580/2023

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным уведомления от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком, в нарушение норм действующего законодательства, неправомерно заявлено об отказе от договора в одностороннем порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Волгограда, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела продолжено.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В отношении третьих лиц дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 24.07.2014 между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (арендатор) был заключен договор №1324-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:227, для строительства производственной площадки по адресу: г. Волгоград, <...>.

Срок аренды участка устанавливается на 3 года. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 25.06.2014 (пункт 2.1 договора).

Согласно условиям договора арендатор имеет право:

- использовать участок на условиях, определенных договором (пункт 5.1.1 договора);

- на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора (пункт 5.1.2 договора);

- производить с согласия арендодателя улучшения участка (пункт 5.1.3 договора);

- сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя (пункт 5.1.4 договора);

- передавать права и обязанности по договору третьему лицу только с предварительного согласия арендодателя (пункт 5.1.5 договора).

По условиям договора на арендатора возложены следующие обязанности:

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.1 договора);

- выполнять в полном объеме все условия договора (пункт 5.2.2 договора);

- своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (пункт 5.2.3 договора);

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории поселения (пункт 5.2.4 договора);

- обеспечивать арендодателю, органам государственного земельного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на участок (пункт 5.2.5 договора);

- выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и так далее, и не препятствовать их ремонту и обслуживанию (пункт 5.2.6 договора);

- в 10-дневный срок с момента принятия решения о реорганизации или прекращении деятельности направить письменное уведомление арендодателю (пункт 5.2.7 договора);

- в случае изменения адреса или иных реквизитов в 10-дневный срок направить письменное уведомление арендодателю. За несвоевременное уведомление арендодателя об изменении реквизитов или их отсутствие ответственность несет арендатор (пункт 5.2.8 договора);

- не нарушать права других землепользователей (пункт 5.2.9 договора);

- не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим на основании соответствующих решений уполномоченных органов власти геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и взыскания, в проведении этих работ (пункт 5.2.10 договора);

- по письменному требованию арендодателя устранить за свой счет улучшения участка, произведенные без его согласия (пункт 5.2.11 договора);

- в месячный срок после подписания договора (изменений к нему) передать его (их) на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Расходы по государственной регистрации договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора (пункт 5.2.12 договора);

- производить благоустройство участка и прилегающей к нему территории в соответствии с Правилами благоустройства городских территорий, обеспечения чистоты и порядка в Волгограде (пункт 5.2.13 договора).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется (пункт 8.3 договора).

Указанный договор был продлен на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

03.12.2021 между ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (покупатель) заключен договор № 2-т купли-продажи имущества, согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в срок, установленный договором, недвижимое имущество: здание нежилое, площадью 50,80 кв.м., кадастровый номер 34:03:130008:706, расположенное по адресу: г. Волгоград, <...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что продавец передает покупателю все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

Согласно сведениям из ЕГРН, право собственности ИП ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером 34:03:130008:706 (введен в эксплуатацию на основании разрешения от 03.07.2017 № 34-Ru34301000-3202-2017) зарегистрировано 26.01.2022 (регистрационная запись № 34:03:130008:706-34/209/2022-21).

10.06.2022 между департаментом и предпринимателем подписано изменение к договору аренды № 1324-В, согласно которому ФИО3 с 26.01.2022 стал арендатором спорного земельного участка.

На имя истца администрацией Волгограда выдано разрешение на строительство от 07.07.2023 №34-Ru 34301000-32199-2018 сроком действия до 19.12.2023, согласно которому осуществляется строительство здания склада в составе имущественного комплекса.

В разрешении на строительство №34-Ru 34301000-32199-2018 имеется ссылка на проектную документацию - Проект организации строительства объекта (51/2017).

В проектной документации предусмотрено строительство имущественного комплекса в составе здания склада с площадками для хранения и сортировки металлолома.

14.07.2023 по почте истец получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №1324-В от 24.07.2014.

Предприниматель, будучи не согласным с данным отказом от договора, инициировал настоящее судебное разбирательство.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 607 и пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных выше прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как установлено судом, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Следовательно, любая из сторон указанного договора имеет право в любой момент отказаться от исполнения договора, вне зависимости от исправности контрагента.

14.07.2023 по почте истец получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №1324-В от 24.07.2014

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае, когда арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Между тем, как установлено пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», суд при осуществлении стороной права на односторонний отказ от договора, обязан давать оценку данным действий на предмет разумности и добросовестности.

Как подтверждено материалами дела, предприниматель является собственником нежилого здания с кадастровым номером 34:03:130008:706, расположенного на спорном земельном участке (объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 03.07.2017 № 34-Ru34301000-3202-2017).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Судом установлено, что предпринимателю администрацией Волгограда было выдано разрешение на строительство от 07.07.2023 №34-Ru 34301000-32199-2018 сроком действия до 19.12.2023, согласно которому осуществляется строительство здания склада в составе имущественного комплекса.

В разрешении на строительство №34-Ru 34301000-32199-2018 имеется ссылка на проектную документацию - Проект организации строительства объекта (51/2017).

В проектной документации предусмотрено строительство имущественного комплекса в составе здания склада с площадками для хранения и сортировки металлолома.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, устанавливая срок действия разрешения на строительство до 19.12.2023 публичное образование, от имени которого в данном случае выступает департамент, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

При этом оспариваемый отказ в продлении арендных отношений, учитывая срок действия разрешения на строительство, фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку арендатор, разумно полагавшийся на срок действия разрешения на строительство и продолживший строительство спорного объекта недвижимости, в рассматриваемом случае был введен в заблуждение непоследовательными действиями уполномоченного органа.

В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует, как указано судом ранее, о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, а также позицией Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2020 по делу № А49-9444/2019.

Также суд принимает во внимание, что ИП ФИО3 08.12.2023 (до истечения срока действия разрешения на строительство) обращался с заявлением о продлении действия разрешения на строительство.

Письмом от 19.12.2023 уполномоченный орган отказал в продлении срока действия разрешения на строительство спорного объекта, с указанием на то, что в ЕГРН отсутствует право истца на земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:227.

Таким образом, оспариваемое уведомление департамента от 05.07.2023 не только не привело к восстановлению прав собственника земельного участка, но и лишило предпринимателя возможности для завершения строительства запроектированного объекта, в том числе продления срока действия ранее выданного разрешения на строительство в порядке части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1324-В от 24.07.2014.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев