Решение от 7 августа 2017 г. по делу № А32-7107/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-7107/2017

07.08.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.07.2017

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

к ЗАО «Адлерская птицефабрика», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третье лицо: ИП ФИО2, с. Высокое, Адлерский район, г. Сочи,

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 20.03.2017, ФИО4 на основании доверенности от 20.03.2017

от третьего лица: ФИО5 на основании доверенности от 24.01.2017,

Иск заявлен:

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности, несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 № 0000003121, заключенного Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО «Адлерская птицефабрика».

Требование мотивировано тем, что субарендатор в нарушение условий договора аренды устроил на части земельного участка свалку бытовых отходов. Ответственность за деятельность указанного лица перед арендодателем несет арендатор – ответчик.

Общество против иска возражает, сообщило суду, что предприняло все зависящие от него меры для устранения допущенных нарушений.

Предприниматель сообщил суду, что складирование отходов осуществлялось в соответствии с действующим законодательством на основании выданной лицензии.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле в судебных заседаниях, суд установил следующее.

На основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края «О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, расположенных в г. Сочи» от 04.06.2013 № 842 им и ЗАО «Адлерская птицефабрика» 05.06.2013 подписан договор № 0000003121 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4090 площадью 101419 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район из земель промышленности, транспорта и связи с разрешенным использованием: производственные базы, дороги, мосты, здания и сооружения в соответствии с проектом организации строительства для совмещенной (автомобильной и железной) дороги (проектные и изыскательские работы, строительство) сроком действия – до 19.05.2052.

Дополнительным соглашением от 12.03.2014 существовавший вид разрешенного использования участка изменен на вид : «для сельскохозяйственного производства».

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.1.6 договора арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в пункте 1.1 договора.

В акте обследования земельного участка от 03.10.2016 № 1316 ПСУ КК «Кубаньземконтроль» указано, что часть земельного участка площадью 4 425 кв. м используется предпринимателем ФИО2 На ориентировочной площади 600 кв. м в течение августа и сентября 2016 производилось складирование строительного и бытового мусора. Санитарное состояние земельного участка неудовлетворительное.

Судом установлено, что ЗАО «Адлерская птицефабрика» и предпринимателем ФИО2 01.09.2015 подписан договор субаренды части земельного участка площадью 4 425 кв. м.

Фактически часть арендуемой предпринимателем площади участка используется для временного накопления твердых коммунальных отходов и отходов производства IV класса опасности.

Использование арендованной земли в указанных целях предпринимателем не оспаривается.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.11.2016 оставлено без изменения решение Адлерского районного суда г. Сочи от 25.08.2016 по иску заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора г. Сочи к предпринимателю ФИО2 о возложении на последнего обязанности по приведению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4090 в первоначальное состояние путём вывоза отходов, а также запрета ответчику и иным лицам использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4090 не по целевому назначению - размещению на нём отходов, строительного мусора.

Обследованием участка 21.12.2016, то есть после вступления в законную силу указанного решения, установлено использование предпринимателем части участка для складирования отходов на площади 2 100 кв. м. в акте указано, что на ориентировочной площади 200 кв. м предпринимателем возведена сборная металлическая конструкция. Санитарное состояние спорного земельного участка неудовлетворительное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Пунктом 8.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истец направил ответчику уведомление от 18.11.2016 №52-33602/16-32-13 с предложением устранить выявленные нарушения. Корреспонденция получена адресатом 22.11.2017, что подтверждается распечаткой с сайта Почты России.

Заказным письмом с уведомление (с описью вложения) арендатору направлено предложение от 30.01.2017 № 52-2379/17-38-05 о расторжении договора.

Статьёй 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд считает, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Договор аренды заключен сторонами на срок более пяти лет, сдача части земельного участка в субаренду закону не противоречила.

Арендатор сдал часть арендуемого им участка в субаренду в «целях использования согласно разрешенного использования», то есть для сельскохозяйственного производства.

Доказательства того, что общество санкционировало деятельность предпринимателя по складированию на части переданного в субаренду участка отходов, стороны суду не представили.

Площадь 2100 кв. м, занятая отходами, составляет от площади всего земельного участка - 101 419 кв. м, 2,071%.

Предложение об устранении нарушения условий договора и закона было изготовлено Департаментом 18.11.2016 и получено адресатом 22.11.2016.

Общество направило предпринимателю письмо о досрочном расторжении договора субаренды 29.11.2016.

23.01.2017 в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление ЗАО «Адлерская птицефабрика» к предпринимателю ФИО2 об обязании последнего освободить переданную в субаренду часть земельного участка путем вывоза отходов и строительного мусора, обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем санитарном состоянии, пригодном для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

06.07.2017 судом по делу №А32-2546/2017 принято решение об удовлетворении заявленных требований. Суд констатировал расторжение договора субаренды по инициативе общества.

Из представленной в дело карты GOOGLE из сети Интернет следует, что арендуемый обществом земельный участок за незначительным исключением, занят объектами недвижимого имущества, принадлежащими последнему и используемым им в своей хозяйственной деятельности.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 указано, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Не может служить основанием для удовлетворения указанного требования арендодателя сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд считает, что использование не по целевому назначению части участка, составляющей 2,071% от общей площади участка, не является существенным нарушением договора аренды.

Самостоятельное удаление обществом отходов за пределы земельного участка позволило бы предпринимателю ставить вопрос о возмещении их стоимости.

В связи с этим, надлежащим способом устранения допущенного нарушения, являлось досрочное расторжение договора субаренды, а также обращение в суд за освобождением земельного участка от неправомерно размещенного на нем имущества.

Указанные действия осуществлены обществом в разумный срок после получения требования Департамента о приведении участка в надлежащее состояние.

Существенным для дела обстоятельством является наличие на подавляющей площади участка недвижимого имущества общества.

Расторжение договора не приведет к возвращению участка во владение уполномоченного публичного органа для распоряжения им в пользу других лиц.

Прекращение договора аренды позволит предпринимателю ставить вопрос об отсутствии необходимости в освобождении участка от отходов по вступившему в законную силу решению по иску общества, в связи с утратой взыскателем статуса титульного владельца участком.

По совокупности указанных обстоятельств требование истца о расторжении договора следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько