Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А66-15855/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке ст. 319 АПК РФ

Дело № А66-15855/2017
г.Тверь
03 октября 2018 года



Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: от истца – ФИО2 (до перерыва), после перерыва – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, г.Тверь к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Фарид», г.Тверь о взыскании задолженности в размере 1 549 737,74 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, г.Тверь (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Фарид», г.Тверь (далее –ответчик, Общество) о взыскании задолженности за фактическое пользование муниципальным имуществом за период с 13.04.2016 по 23.04.2017 в сумме 1 549 737,74 руб.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, пояснил, что в связи с расторжением решением Арбитражного суда Тверской области от 03.03.2017 по делу А66-13005/2016 заключенного между Департаментом и Обществом договора купли-продажи недвижимого имущества ( с условием о рассрочке) № 20 от 12.04.2016 и обязанием Общества в течение 10-ти дней с момента вступления указанного решения в законную силу возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи, Общество в период с 13.04.2016 по 23.04.2017 (по день фактической передачи помещения по акту приема- передачи) фактически пользовалось муниципальным имуществом без оплаты такого пользования, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 1 549 737,74 руб.

Направленная Департаментом в адрес Общества претензия от 17.07.2017 № 30/4363-4 осталась без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым заявлением.

Надлежащим образом извещенный ответчик в судебное заседание не явился, извещен должным образом. В соответствии с правилами ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Согласно письменным пояснениям и отзыву ответчик, возражая на заявленные требования, указывает на то, что до вступления в законную силу решения суда по делу А66-13005/2016 о расторжении договора купли-продажи пользовался помещением как его собственник. Истец, не будучи собственником помещения в спорный период не имеет права на взыскание платы за фактическое пользование помещением. Кроме того, ответчик не согласен с расчетом платы за фактическое пользование, считая, что она должна определяться, исходя из рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды нежилого помещения № 2394 от 01.06.2004, согласно которому арендодатель (Департамент) сдает, а арендатор (Общество) принимает в аренду нежилое помещение (здание) , расположенное по адресу: <...>. На основании передаточных актов от 01.06.2004 и от 01.06.2005 Обществу переданы нежилые помещения общей площадью 233,9 кв. м.

Последствии между Департаментом (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ( с условием о рассрочке) от 12.04.2016 № 20, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в порядке реализации преимуществленного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нехилое помещение X, общей площадью 250,2 кв.м., этаж 1, подвал № 1, кадастровый номер 69:40:0200022:1130, находящееся по адресу: <...> (далее- спорное нежилое помещение).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.03.2017 по делу А66-13005/2016 заключенный между Департаментом и Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения был расторгнут. Тем же судебным актом суд обязал Общество возвратить Департаменту спорное помещение по акту –передачи в течение 10-ти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу. Во исполнение вступившего в законную силу решения суда помещение передано Департаменту 24 апреля 2017 года по акту приема-передачи.

Департамент, в связи с расторжением договора купли-продажи просит взыскать с Общества 1 548 737,74 руб. задолженности за фактическое безосновательное пользование муниципальным имуществом в период с 13.04.2016 по 23.04.2017.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Следовательно, заключение договора купли-продажи спорных помещений, которые ранее являлись объектом договора аренды, свидетельствует о достижении сторонами соглашения о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи, в связи с чем начисление арендных платежей после даты заключения договора купли-продажи является незаконным.

По мнению истца, согласно разъяснениям данным в пункте 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Следовательно, задолженность за фактическое пользование ответчиком спорным нежилым помещением должна исчисляться, исходя из условий договора аренды нежилого помещения № 2394 от 01.06.2004.

Суд считает указанный довод истца необоснованным.

Согласно пункту 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, условием сохранения арендных отношений между сторонами является недействительность заключенного договора купли-продажи. Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 03.03.2017 по делу А66-13005/2016 заключенный между Департаментом и Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 20 от 12.04.2016 расторгнут.

Таким образом, поскольку указанный договор купли-продажи не признавался судом недействительным в силу его ничтожности или оспоримости, основания для применения в сложившихся отношениях пункта 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в части сохранения арендных отношений у суда отсутствуют.

Исходя из положений части 3 статьи 453 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными при изменении расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

В рассматриваемом случае решение Арбитражного суда Тверской области от 07.03.2017 по делу А66-13005/2016 в апелляционную инстанцию не обжаловалось и вступило в законную силу 07.04.2017.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.03.2017 по делу А66-13005/2016 на Общество возложена обязанность возвратить Департаменту спорные нежилые помещения в течение 10-ти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Передача Обществом во исполнение указанного решения суда Департаменту спорного помещения произведена ответчиком 24.04.2017 года.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для взыскания с ответчика платы за фактическое пользование спорными объектами недвижимости за период действия договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 20 от 12.04.2016 и период исполнения решения суда о его расторжении.

Суд также считает, что расчет платы за фактическое пользование не подтвержден истцом по размеру.

При расчете платы за фактическое пользование спорными нежилыми помещениями истцом в соответствии с п. 2.2 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2004 № 2394 от 06.03.2013 (т. 2,л.д. 15) величина арендной платы, определенная на основании отчета независимого оценщика ООО АН «Дэкстер» № 71/280113/2013.4280/00076, который в материалы деля истец не представил, пояснив, что представление его невозможно. Сопроводительное письмо ООО АН «Дэкстер» (т.2,л.д. 18) таким отчетом не является и не позволяет определить правильность расчета истца.

При указанных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что заключение эксперта ООО «АНОЭ» ФИО4 от 29.05.2018 года (т. 2,л.д. 82-148) по судебной экспертизе, назначенной по ходатайству ответчика, судом при вынесении решения не использовалось, понесенные ответчиком судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 18 000 руб. подлежат оставлению на ответчике.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по оплате экспертизы 18 000 руб. оставить на ответчике.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.












Судья Л.Ю. Голубева