Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А26-249/2022

112/2023-37226(1)



Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А26-249/2022
г. Петрозаводск
05 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды № 8669 от 29.01.2010, оформленной уведомлением № 1230/5.1-09/УЗРи от 15.03.2021,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии представителя ответчика – ФИО3, доверенность от 29.12.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185001, <...>, здание мойки; далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185035, <...>; далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды № 8669 от 29.01.2010, оформленной уведомлением № 1230/5.1-09/УЗРи от 15.03.2021.

В обоснование требования истец оспаривает отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, на основании которых ответчиком произведен перерасчет арендной платы.

Администрацией представлен отзыв, в котором ответчик полагал перерасчет арендной платы правомерным, соответствующим принципу экономической обоснованности.

Определением суда от 26.05.2022 по делу была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровым номером 10:01:0200135:990 площадью 2610 кв.м. (под зданием проходной) и с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельных участков. Проведение этой экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» - ФИО4.


Экспертное заключение поступило в суд. Ознакомившись с ним, стороны пришли к выводу, что эксперт не ответил на поставленный вопрос, поскольку определил иную величину (годовую арендную плату).

Определением от 11.01.2023 по делу назначена повторная экспертиза, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора?». Проведение экспертизы поручено независимому оценщику – ИП ФИО5.

В настоящее судебное заседание истец явку своего представителя не обеспечил.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы отзыва и дополнительных письменных пояснений.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» с 29.01.2009 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 10:01:000000:011 на основании договора аренды № 8669. Договор аренды был заключен с ООО «ДЭУ-М» без торгов в связи с тем, что общество являлось арендатором муниципального имущества - здания проходной и здания мойки. Впоследствии Общество, воспользовавшись своим правом преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, стало собственником указанных зданий.

12.03.2020 из первоначально арендуемого земельного участка были образованы земельные участки № 10:01:0200135:990, площадью 2 610 квадратных метров (под зданием проходной) и № 10:01:0200135:991 площадью 5 487 квадратных метров (под зданием мойки), сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015. Изменения в договор в части предмета аренды не вносились, однако Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 53 987,19 руб.

15.03.2021 в адрес истца было направлено Уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета арендной платы по договору № 8669, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 486 620 руб. , что в 9 раз выше ранее начисляемой арендной платы.

Уведомление направлено на основании утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

В соответствии с пунктом 2.8. утвержденного Решением № 28/30-593 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа», арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.


Ответчик направил в адрес истца отчеты № О/317/09-2020/76 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 от 03.11.2020 и № О/317/09-2020/75 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990 от 30.11.2020.

Оба отчета послужили основанием для пересмотра арендной платы по договору.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 № 303-ЭС22-1406 по делу № А51-9981/2020).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок от 25.03.2020 определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной


стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Решение Совета от 25.03.2020 не признано недействительным, отчеты об оценке и размер кадастровой стоимости не оспорены Обществом в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка.

Вместе с тем невозможность применения расчета арендной платы в силу пункта 2.13 Порядка от 25.03.2020 ранее 01.01.2021 сама по себе не свидетельствует о недействительности Уведомления от 15.03.2021, которым Общество было проинформировано об изменении арендной платы и направлении ему нового расчета этой платы.

Уведомление ответчика содержит приложение: расчет арендной платы, который определяет арендную плату для арендатора с учетом использованиям им двух земельных участков; для целей определения показателя годовой арендной платы с учетом положений Порядка определения, арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593.

Администрацией полготовлены два отчета об оценке, земельных участков с кадастровым номером 10:01:0200135:990, площадью 2 010 кв.м (под зданием проходной) и с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5 487 кв.

При проведении по делу повторной экспертизы перед экспертом ставился вопрос только относительно одного земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка.

При этом оценка определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с КН 10:01:020013,5:990 площадью 2 61,0 кв.м не дана.

На стр.7 экспертного заключения указано, что при проведении оценки экспертом ФИО5 используется сравнительный подход, также как и оценщиком ФИО2 в отчетах: от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/75, № 0/317/09-2020/76.

На странице 19 экспертного заключения указано, что объект оценивается как незастроенный. При этом согласно п. 2.8 Порядка рыночная стоимость права аренды рассчитывается для застроенных земельных участков.


На стр. 16 экспертного заключения указано местоположение объекта оценки с иным адресом месторасположения «<...>».

Таким образом, определение иной величины рыночной стоимости права аренды посредством проведения повторной экспертизы не свидетельствует о том, что отчет рыночной стоимости права аренды от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/75, недостоверный и не соответствующий Закону № 135-ФЗ.

В заключенном сторонами договоре в пункте 2.4 договора аренды № 8669 было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена, Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в договоре адресу Арендатора.

Наличие обязанности арендодателя по уведомлению арендатора об изменении арендной платы с выставлением нового расчета в случае изменения самого порядка определения арендной платы, предполагало добросовестное информирование ответчиком общества, что и было выполнено.

Таким образом, расчет арендной платы за земельный участок по договору аренды № 8669 обоснован.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из указанных положений, само по себе уведомление от 15.03.2021 № 1230/5.1 -09/УЗР, как и действие ответчика по направлению указанного уведомления в данном случае не было направлено на прекращение, возникновение или изменение правоотношений сторон, а представляло собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды № 8669.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и производству экспертизы суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать. 2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт- Петербург, Суворовский проспект 65);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт- Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд


апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Колесова Н.С.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 15.08.2022 3:37:00

Кому выдана Колесова Наталья Сергеевна