Решение от 14 августа 2020 г. по делу № А43-42099/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-42099/2019

г. Нижний Новгород «14» августа 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-955),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Микротест», город Нижний Новгород (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность от 23.07.2020),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 05.03.2020),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Микротест» (далее - Общество) об обязании заключить дополнительное соглашение от 27.11.2018 к договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18.

Представитель Теруправления поддержал иск в судебном заседании.

Общество в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск отклонили ссылаясь на совокупность следующих обстоятельств:

- спорный земельный участок образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:009, который образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001, находившегося в аренде у АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» в связи с переоформлением права пользования;

- в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- расчет арендной платы, предложенный истцом в дополнительном соглашении от 27.11.2018 к договору аренды земельного участка от 01.06.2015 № 0192/18, противоречит указанным правовым нормам и не может быть применен к спорным правоотношениям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в соответствии с распоряжением Теруправления от 08.06.2005 № 285, который в свою очередь был образован из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0001 площадью 197,67 гектара, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, и предоставленного в аренду на 49 лет АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» на основании распоряжения главы местного самоуправления города Нижнего Новгорода от 03.04.1998 № 1228-р в связи с реорганизацией Нижегородского государственного авиастроительного завода «Сокол» и переоформлением права пользования (акт на право пользования землей от 15.02.1973) на право аренды.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 по договору купли-продажи приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:020107:0009.

Право собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 24.05.2004.

На основании распоряжения Теруправления от 18.05.2005 № 242 из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 выделен земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м и предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО4 на основании договора от 01.06.2005 № 0192/18 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся у него в собственности (лист дела 115).

В дальнейшем индивидуальный предприниматель ФИО4 реализовал Обществу по договорам купли продажи от 30.09.2005 № 34 и от 25.07.2008 № 45 объекты недвижимости - здание арочного типа Финляндия (складское), литеры ББ, ББ1 и здание (корпус модуля сборно-разборного складского помещения) литеры ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, расположенные по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 (листы дела 116 - 124).

На основании дополнительного соглашения от 19.09.2008 по договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 права и обязанности арендатора с 10.09.2008 в полном объеме перешли от индивидуального предпринимателя ФИО4 к Обществу (лист дела 128).

По договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2008 арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 52:18:020107:0026, общей площадью 14 270 кв.м, находящийся по адресу: Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1 литеры ББ, ББ1, ДД, ДД1, ДД2, ДД3, ДД4, для использования под производственную базу (раздел 1 договора, листы дела 105, 125).

Срок аренды установлена в разделе 2 с 18.05.2005 по 18.05.2054.

Размер арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2008 составляет 229 033 руб. 50 коп. в год.

Порядок расчета согласован сторонами в приложении № 3 (лист дела 112).

Теруправление направило Обществу проект дополнительного соглашения от 27.11.2018 к договору аренды земельного участка от 01.06.2005 № 0192/18 об изменении с 01.01.2019 размера арендной платы и ее увеличении до 1 460 266 руб., исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке № 18/060/12 от 20.08.2018, выполненного ООО «Оценочная компания «Прогресс».

Отказ Общества заключить дополнительное соглашение послужил основанием для обращения Теруправления в суд с настоящим иском.

Суть настоящего спора заключается в несогласии Общества с предложенным Теруправлением в дополнительном соглашении от 27.11.2018 расчетом размера арендной платы.

Ответчик настаивает на применении при расчете арендной платы за землю пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а именно определение арендной платы в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, так как он предоставлен в аренду ответчику в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол».

В силу пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Совместное толкование указанных норм права свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с первоначальным арендатором, продолжает действовать на тех же условиях и с новым арендатором, изменение по отношению к новому арендатору методики расчета арендной платы и увеличение в связи с этим ее размера необоснованно.

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, заключение договора аренды с АООТ «Нижегородский авиастроительный завод «Сокол» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком свидетельствует о праве последующих арендаторов, которые приобрели объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, нести обязанность по внесению арендной платы в том же размере, что и предыдущий арендатор.

Аналогичный вывод сделан Арбитражным судом Нижегородской области судом в рамках дела А43-6860/2014 в отношении другого участка, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 52:18:020107:0009 в соответствии с распоряжением Теруправления от 08.06.2005 № 285.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения предъявленного Теруправлением иска об установлении размера арендной платы по договору от 01.06.2005 № 0192/18 в размере рыночной стоимости в спорной ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова