Решение от 17 сентября 2024 г. по делу № А21-7872/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-7872/2024

« 18 » сентября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена « 10 » сентября 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 18 » сентября 2024 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Внештрой-Калининград»

об установлении сервитута

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236038, <...>) (далее – ООО «Сантехмонтаж», общество, истец) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «УК «Внешстрой-Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236038, <...>) (далее – ООО «Управляющая компания «Внешстрой-Калининград», управляющая компания, ответчик) об установлении право ограниченного пользования (сервитута) для пользования частью земельного участка с кадастровым номером 39:15:131924:2260, принадлежащем многоквартирному жилому дому (далее – МКД), согласно схеме границ сервитута - 30 кв.м., в целях подключения к централизованной сети холодного водоснабжения строящегося помещения, принадлежащего истцу.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представитель управляющей компанией возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что ООО «УК «Внешстрой-Калининград» является ненадлежащим ответчиком, поскольку спорный земельный участок не принадлежит управляющей компании, а принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером 39:15:131924:1908, расположенный по адресу: <...>.

Для строительства «Магазина с административными помещениями» и дальнейшего ввода его в эксплуатацию на указанном земельном участке, обществу требуется подключение водоснабжения и водоотведения. В целях подключения к централизованной сети холодного водоснабжения ООО «Сантехмонтаж» был заключен Договор № 102-В от 25.05.2023 с Государственным предприятием Калининградской области «Водоканал», произведены все платежи по договору, получен и согласован акт выбора трассы, разработана проектная документация и получены согласования соответствующих городских служб.

В процессе согласования было установлено, что прокладка и подключение к городским сетям водопровода возможна только с земельного участка с кадастровым номером 39:15:131924:2260, принадлежащем собственникам МКД, расположенному по адресу: <...>, управление которым осуществляет ООО «УК «Внешстрой-Калининград» по договору управления МКД № 8/1 от 05.02.2013.

Как следует из письма Государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» от 25.12.2023 № 1-3446, иных возможных сетей для подключения не имеется.

ООО «УК «Внешстрой-Калининград» инициировало проведение общего собрания собственников МКД по ул. Костромская, д. 8 в г. Калининграде по вопросу о предоставлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении земельного участка. Однако решение собранием не было принято ввиду отсутствия кворума.

Общество, ссылаясь на невозможность использовать строящееся помещение на земельном участке истца без подключения к централизованной сети холодного водоснабжения, обратилось с предложением об установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131924:2260.

Поскольку ответчик оставил предложение истца без удовлетворения, к соглашению об установлении сервитута стороны не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ, ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (часть 2 статьи 274 ГК РФ).

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Ответчиком по иску об установлении сервитута является лицо, которому на праве собственности принадлежит земельный участок, в отношении которого испрашивается сервитут.

Истец просит установить сервитут на земельный участок с кадастровым номером 39:15:131924:2260, являющимся общим имуществом собственников помещений в МКД по адресу: <...>.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно части 4 названной статьи по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 5 той же статьи земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу прямого указания закона принятие решения об обременении земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, правом ограниченного пользования другими лицами отнесено к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в материалы дела не представлены решения собственников помещений в МКД № 8 по ул. Костромской о наделении управляющей компании полномочиями по решению вопроса об обременении принадлежащих всем собственникам земельного участка либо по представлению интересов собственников помещений в суде при разрешении спора об установлении сервитута в отношении земельного участка под МКД, суд приходит к выводу о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, что влечет отказ в иске.

Мнение Общества о том, что ООО «УК «Внешстрой-Калининград» как управляющая организация в силу закона может выступать в настоящем споре ответчиком от имени собственников помещений в многоквартирном доме, является ошибочным.

Одним из способов управления многоквартирным домом определено управление управляющей организацией. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание и выполнение всех названных услуг и работ (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), пункты 16, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен не только многоквартирный дом, но и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (статья 36 Жилищного кодекса и статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и обеспечивают права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П).

По смыслу разъяснений, данных в пунктах 66, 67, 68 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирным доме бесплатно переходит земельный участок под таким домом и иными входящими в его состав объектами недвижимого имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Управляющая компания не является собственником помещений в МКД № 8 по ул. Костромской, и образованного под этим домом земельного участка с кадастровым номером 39:15:131924:2260, а по заданию собственников помещений в многоквартирном доме она оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Наличие у ООО «УК «Внешстрой-Калининград» полномочий на управление общим имуществом МКД не подменяет статуса титульного собственника земельного участка и, соответственно, не наделяет ее статусом ответчика по требованию об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131924:2260.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова