Решение от 19 января 2021 г. по делу № А02-1260/2020

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1260/2020
19 января 2021 года
город Горно-Алтайск


Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, д.10,с. Майма, Майминский район, Республика Алтай) и к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительный комплекс "Жилище" (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Коммунистический, д. 180, пом. 34, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании недействительным пункта 4.3.3 договора аренды земельного участка,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, доверенность в деле,

от ответчиков - не явились, уведомлены,

установил:

Заместитель прокурора Республики Алтай (далее – прокурор) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обратился в арбитражный суд к Администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай (далее –Администрация Майминского сельского поселения) и к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительный комплекс "Жилище" (далее - СЗСК «Жилище») с исковым заявлением о признании недействительным пункта 4.3.3 договора аренды земельного участка от 02.03.2018 № 1.

В обоснование заявленных требований указано, что 02.03.2018 между Администрацией Майминского сельского поселения (арендодатель) и ООО СЗСК «Жилище» (арендатор) был заключен договор № 1 аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, в соответствии с пунктом 4.3.3 которого арендатор имеет в преимущественное порядке перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Поскольку согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, прокурор обратился в суд с заявлением о признании пункта 4.3.3 договора аренды земельного участка от 02.03.2018 № , недействительным (ничтожным), как нарушающим указанное требование закона.

Иск обоснован ссылками на положения статей 168, 180, 422, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель прокурора в судебном заседании поддержал заявленные требования, представив документацию об аукционе, по результатам проведения которого был заключен оспариваемый договор.

Ответчики, несмотря на получение уведомлений суда о начавшемся судебном процессе с последующим размещением информации о движении дела в сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на иск не направили.

Для получения от представителя прокурора пояснений по обстоятельствам, имеющим значение для дела, рассмотрение дела откладывалось.

Принимая во внимание положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя прокуратура, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

Из обстоятельств дела следует, что 02.03.2018 по результатам проведения аукциона на основании протокола от 20.02.2018 № 2 между Администрацией Майминского сельского поселения (арендодатель) и ООО СЗСК «Жилище» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:01:010209:737, расположенный по адресу: Российская федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, с. Майма, разрешенное использование: жилая застройка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 3845 кв. м., целевое использование: жилая застройка.

Срок аренды земельного участка – 3 года с момента государственной регистрации (пункт 2.1 договора аренды).

По акту приема-передачи от 02.03.2018 земельный участок был передан арендатору.

28.03.2018 состоялась государственная регистрация договора аренды.

В пункте 4.3.3 договора аренды стороны установили, что по истечении срока действия договора арендатор имеет в преимущественном порядке перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Полагая указанное условие договора аренды противоречащим требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в суд с иском о признании пункта 4.3.3 договора аренды от 02.03.2018 № 1 недействительным в силу ничтожности.

Удовлетворяя требования прокурора, суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что договор аренды от 02.03.2018 № 1 согласно требованиям земельного законодательства был заключен в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ - на торгах в форме аукциона сроком на 3 года (с момента государственной регистрации до 28.03.2021).

В пункте 4.3.3 договора аренды стороны согласовали возможность продления арендных правоотношений путем заключения в преимущественном перед другими лицами порядке договора аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями земельного законодательства (действуют с 01.03.2015), арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как указано в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, в закрытом перечне оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При этом земельный участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленных в пункте 5 данной статьи.

В оспариваемом прокурором пункте 4.3.3. договора аренды таких условий не содержится.

Из буквального толкования условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ следует, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без торгов после истечения срока действия договора в любом случае, независимо от нахождения или отсутствия на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих арендатору на праве собственности.

Учитывая, что буквальное содержание пункта 4.3.3 не соответствует положениям статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку в нем отсутствуют условия, при наличии которых возможна реализация арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, которые предусмотрены статьей 39. 6 ЗК РФ, суд признает иск прокурора законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к указанным нормам, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Указанные правовые позиции приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства ( пункт 5 статьи 39. 6 ЗК РФ.

Учитывая, что пункт 4.3.3 договора аренды содержит преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, без указания обязательных условий, предусмотренных земельным законодательством, при наличии которых такое преимущественное право возможно реализовать, соответственно содержание пункта 4.3.3 договора аренды отлично от положений земельного законодательства, регулирующих порядок и основания заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов, суд приходит к выводу, что такое условие договора ( пункт 4.3.3), как несоответствующее положениям земельного законодательства, является ничтожным, подлежащим признанию недействительным по иску прокурора, который подлежит удовлетворению.

При этом, для признания договора недействительным полностью или частично не имеет значение состоялось прекращение арендных правоотношений или нет.

В связи с удовлетворением иска, государственная пошлина в размере 6000 руб. ( по 3000 руб. с каждого ответчика) в доход федерального бюджета подлежит взысканию с ответчиков.

Учитывая, что администрации от уплаты госпошлины освобождена, руководствуясь статьей 110 АПК РФ, суд взыскивает с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать недействительным пункт 4.3.3 договора аренды земельного участка № 1, заключенного 02.03.2018 между Администрацией муниципального образования "Майминское сельское поселение" Майминского района Республики Алтай и Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительный комплекс "Жилище".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик строительный комплекс "Жилище" (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Коммунистический, д. 180, пом. 34, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

О.Л. Новикова