Решение от 19 апреля 2022 г. по делу № А53-1757/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1757/22
19 апреля 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ОГРН <***>, ИНН <***> к открытому акционерному обществу «Хабезский гипсовый завод» ОГРН <***>, ИНН <***>, индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 312619311500168, ИНН <***>, индивидуальному предпринимателю ФИО3 ОГРНИП 312618211500121, ИНН <***> о расторжении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора,

при участии:

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности от 29.12.2021,

от ответчика ОАО «Хабезский гипсовый завод»: ФИО5 - представитель по доверенности от 08.06.2020,

от ответчиков ИП ФИО2, ИП ФИО3: ФИО6 - представитель по доверенности от 16.02.2022,

установил:

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Хабезский гипсовый завод», индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.05.2014 № 1051.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал. Ходатайствовал о вызове в судебное заседание свидетеля – председателя общественного движения «Новое поселение» ФИО7

Частью 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства. В соответствии с частью 2 статьи 88 АПК РФ арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд, с учетом оценки всех доказательств по делу в их совокупности, с учетом их допустимости, определяет необходимость допроса свидетелей.

Истец указал, что свидетель располагает сведениями о неиспользовании земельного участка арендаторами и ухудшении его состояния.

Показаниями указанного лица, исходя из предмета и пределов доказывания по настоящему делу, при наличии в материалах дела совокупности иных доказательств, соответствующих требованиям статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не могут быть установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Таким образом, при наличии в материалах дела совокупности доказательств, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля.

Представители ответчиков в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзывах на иск.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как установлено в судебном заседании, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0050132:4, площадью 20558 кв. м, вид разрешенного использования – для эксплуатации военно-патриотического комплекса, расположенный по адресу: <...> б, является собственностью Российской Федерации.

Между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель), ООО «Строительная Компания «Гранит» и общероссийской общественно-государственной организацией «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (арендаторы) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2014 № 1051 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050132:4, площадью 20558 кв. м, расположенный по адресу: <...> б в целях эксплуатации военно-патриотического комплекса.

Договор заключен на срок с 01.05.2014 по 30.04.2063.

В соответствии с условиями договора аренды (п.п. 4.4.1, 4.4.2, 4.4.7) арендатор обязан: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории, выполнять в полном объеме все условия договора аренды земельного участка.

В декабре 2020, в связи с продажей объектов недвижимости, принадлежащих ООО «СК «Гранит» на праве собственности общество переуступило права по договору аренды № 1051 от 26.05.2014 ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Ответчикам ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на праве долевой собственности (1/2 доли) принадлежат объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке: административное здание, площадью 421,7 кв.м с кадастровым номером 61:44:0050132:26, стрелковый тир, площадью 404,2 кв.м, литер Б, с кадастровым номером 61:44:0050132:27, расположенный по адресу: <...>.

Ответчику ОАО «Хабезский гипсовый завод» на праве собственности принадлежат следующие объекты, расположенные на указанном земельном участке: сооружение спортивная площадка, общей площадью 1419,6 кв.м, кадастровый номер 61:44:0050132:24, сооружение трибуна №7, кадастровый номер 61:44:0050132:22, сооружение трибуна №8, кадастровый номер 61:44:0050132:23.

16.08.2021 в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области поступило уведомление Регионального отделения ДОСААФ России Ростовской области № 436 от 13.08.2021 о том, что на основании договора купли-продажи № 01-РО-2021 от 15.04.2021, зарегистрированного в установленном порядке 27.04.2021, объекты недвижимости: спортивная площадка, трибуна № 7 и трибуна № 8, проданы ОАО «Хабезский гипсовый завод», в связи с чем согласно ст.22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка №1051 от 26.05.2014 перешли к ОАО «Хабезский гипсовый завод».

Задолженность по арендной плате, к которым перешли права и обязанности по договору аренды – ИП ФИО2, ФИО3 и ОАО «Хабезский гипсовый завод», отсутствует.

После поступления в ТУ Росимущества в Ростовской области обращения от жителей Нового поселения г.Ростова-на-Дону от 02.04.2021 о том, что земельный участок находится в запущенном состоянии, а объекты, расположенные на нем, в аварийном состоянии, ТУ Росимущества в Ростовской области был проведен 26.04.2021 осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050132:4 совместно с представителями Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, МКУ Управление казной г. Ростова-на-Дону, представителями арендаторов указанного земельного участка, о чем составлен акт осмотра от 26.04.2021.

В ходе осмотра было установлено, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050132:4 объекты недвижимости: трибуна №7, трибуна №8, находятся в ненадлежащем состоянии, не используются по назначению, административное здание, стрелковый тир требуют капитального ремонта, не используются, земельный участок по целевому назначению не используется.

В ТУ Росимущества в Ростовской области поступило представление Прокуратуры Ростовской области от 03.11.2021 об устранении нарушений законодательства в сфере распоряжения объектами федеральной собственности, а именно, о принятии мер в том числе по расторжению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1051 от 26.05.2014 в связи с нарушением условий договора при наличии соответствующих оснований: ненадлежащее содержание арендованного имущества, фактическое разрушение объектов недвижимости, в целях эксплуатации которых предоставлен земельный участок.

По результатам рассмотрения представления Прокуратуры Ростовской области, ТУ Росимущества в Ростовской области арендаторам земельного участка были направлены претензии от 30.11.2021 № 61-СВ-06/11300, № 61-СВ-06/11301, № 61-СВ-06/11302 о досрочном расторжении договора аренды № 1051 от 26.05.2014.

В отзыве ответчики указали, что ими проводятся работы, оснований для расторжения договора нет, а обстоятельства, указанные истцом в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, не доказаны.

В качестве исполнения пункта 4.4.1 договора арендатор ОАО «Хабезский гипсовый завод» ссылался на следующие документы: договор от 10.01.2022 по благоустройству территории земельного участка, акт оценки зеленых насаждений от 27.01.2022, договор от 24.01.2022 о валке деревьев, акт выполненных работ от 28.01.2022 по договору от 24.01.2022, фотоматериалы по уборке территории земельного участка.

Ответчиками ИП ФИО2, ФИО3 представлены фотоматериалы, подтверждающие мероприятия по уборке территории земельного участка.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 18.08.2011 N 1797 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что арендаторами используется земельный участков не по целевому назначению, что является нарушением пункта 4.1.1. договора аренды, а также не выполняются работы по благоустройству территории земельного участка в нарушение п.4.4.7 договора.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда может быть прекращена в случаях при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Актом осмотра участка с кадастровым номером от 26.04.2021, представленным истцом подтверждается, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050132:4 объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам: трибуна №7, трибуна №8 находятся в ненадлежащем состоянии, не используются по назначению, административное здание, стрелковый тир, требуют капитального ремонта, не используются, земельный участок по целевому назначению не используется.

Представлением Прокуратуры Ростовской области от 03.11.2021 № 7/2-13/153-2021, внесенному в адрес Врио руководителя ТУ Росимущества в Ростовской области, подтверждается, что арендуемый земельный участок по целевому назначению не используется, деятельность по благоустройству правообладателями не осуществляется, принадлежащие арендаторам объекты капитального строительства находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта, сооружения в виде трибун разрушены, спортивная площадка заросла сорной растительностью.

Арендаторы неоднократно 13.01.2021, 31.03.2021, 07.04.2021 привлекались к административной ответственности по ст. 5.1 Областного закона Ростовской области от 25.10.2002 № 273-ЗС «Об административных правонарушениях» с назначением административного наказания в виде штрафа на общую сумму 51 000 руб.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

Пунктом 4.4.7 договора предусмотрена обязанность арендатора не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050132:4, являющийся основной территорией парка им. 8 Марта, предоставлен для целей эксплуатации военно-патриотического комплекса.

Вместе с тем арендаторы не используют земельный участок по целевому назначению - в целях эксплуатации военно-патриотического комплекса, работы по благоустройству территории, сохранению объектов недвижимого имущества в надлежащем состоянии не проводят, что подтверждается актом осмотра от 26.04.2021, представлением Прокуратуры Ростовской области от 03.11.2021.

Указанные обстоятельства подтверждаются также многочисленными обращениями в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области жителей района о долгосрочном неудовлетворительном состоянии Участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, обращениями председателя Общественного движения «Новое поселение» ФИО7 от 30.03.2022 и 04.04.2022.

Оценив доводы сторон, учитывая факт привлечения ответчика к административной ответственности, установленный компетентными органами факт использования участка с нарушением пункта 4.1.1., 4.4.7 договора, не в целях его предоставления, суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства носят существенный характер.

Представленные ответчиками письменные доказательства: договор от 10.01.2022 по благоустройству территории земельного участка, акт оценки зеленых насаждений от 27.01.2022, договор от 24.01.2022 о валке деревьев, акт выполненных работ от 28.01.2022 по договору от 24.01.2022, платежные поручения об оплате выполненных работ, фотоматериалы по уборке территории земельного участка не свидетельствуют о надлежащем исполнении ответчиками своих обязательств по договору в течение срока договора, поскольку датированы после обращения истца в суд.

Кроме того, фотоматериалы, представленные ответчиками, не подтверждают целевое использование земельного участка – эксплуатацию военно-патриотического комплекса.

Нахождение на земельном участке строений ответчиков не может ограничить право истца на расторжение договора аренды, поскольку право расторжения договора аренды основано на требованиях гражданского законодательства. Собственник строений на земельном участке имеет возможность приобретения права пользования земельного участка в рамках договорных обязательств по основаниям и в порядке, определенным земельным законодательством.

При таких обстоятельствах суд признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца о вызове свидетеля отклонить.

Расторгнуть договор аренды № 1051 находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.05.2014.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяО.П. Захарченко