Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А32-25814/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-25814/2019

г. Краснодар«20» августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 20 августа 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-25814/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" (ОГРН <***> ИНН <***>)

к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района

о признании незаконными отказов администрации в предоставлении земельных участков в собственность, обязании направить договоры купли-продажи земельных участков,

при участии в судебном заседании представителей ООО "Газпромнефть – Центр" – ФИО1 (по доверенности от 18.12.2018), ФИО2 (по доверенности от 26.02.2018), представителя администрации Кореновского городского поселения Кореновского района – ФИО3 (по доверенности от 01.03.2019),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" (далее – истец, общество) просит признать незаконным отказ администрации Кореновского городского поселения (далее – ответчик, администрация) в предоставлении в собственность названного общества земельного участка с кадастровым номером 23:12:0610000:558 площадью 340 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:12:0610000:559 площадью 264 кв. м, и обязать администрацию выдать обществу договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:12:06100000:558 и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:12:0610000:559.

Требуя обязать администрацию продать земельные участки, общество ссылается на предусмотренное Земельным кодексом исключительное право собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка под ним. В качестве такого недвижимого объекта общество приводит автозаправочный комплекс №15, расположенный на спорных земельных участках, конкретно – топливный резервуар и септик, которые непосредственно расположены на спорных участках.

На двух земельных участках, являющихся предметом спора, расположены септик и резервуар, на каждый из которых зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности общества (кадастровые номера объектов 23:12:0610000:591 и 23:12:0610000:593). Как утверждает истец, в технологическом единстве со зданием автозаправочной станции (АЗС), на которую также зарегистрировано право собственности общества (кадастровый номер 23:12:0601037:702), они образуют автозаправочный комплекс, - неделимую вещь.

Возражая против требований общества, администрация в отзыве просит учесть виды разрешенного использования земельных участков, правила землепользования и застройки городского поселения, в которых отсутствует указание на использование земельных участков под резервуарный парк или септик, вид разрешенного использования земельных участков – объекты придорожного сервиса. Право собственности общества зарегистрировано отдельно на здание АЗС, резервуарный парк и на септик, то есть неделимой вещью или единым недвижимым комплексом данные объекты не являются.

Общество, напротив, утверждает, что все эти объекты образуют неделимую вещь, нахождение частей вещи на разных земельных участках не означает, что такая вещь не может быть неделимой.

В судебном заседании представитель общества просил требования удовлетворить, поддержал довод об отнесении здания операторской АЗС, резервуаров и септика к неделимой вещи. Представитель администрации возражал против данных доводов общества и просил в требованиях отказать.

Суд пришёл к выводу об отказе в заявленных требованиях по следующим основаниям.

Основной вопрос в данном споре может быть сформулирован следующим образом: чем по отношению к земле выступают автозаправочная станция, включающая такие традиционные для данной отрасли объекты как подземные резервуары для хранения топлива и септик, а также помещение операторской.

Общество является арендатором спорных земельных участков.

Договоры аренды заключены обществом с администрацией – договор аренды от 18.09.2017 №1211010248 земельного участка КН 23:12:0610000:558 и договор аренды от 18.09.2017 №1211010247 земельного участка КН 23:12:0610000:559.

Разрешенное использование земельных участков – объекты придорожного сервиса. По условиям договоров на участках какие-либо объекты недвижимости отсутствуют (пункт 1.4). Договоры заключены сроком на 18 месяцев, с 18.09.2017 по 18.03.2019 (пункт 7.1), действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.2). Заключение договоров аренды на новый срок осуществляется в соответствии с пунктом 4.1.7 договора (пункт 7.3): арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием (пункт 4.1.2).

Данные договоры аренды земельных участков явились основанием регистрации права собственности общества на резервуарный парк, обозначенный в Едином государственном реестре недвижимости как "сооружение", с присвоением кадастрового номера 23:12:0610000:593 и указанием в качестве основной его характеристики объёма – 100 кубометров, это "сооружение" расположено на земельном участке КН 23:12:0610000:558 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06.12.2018).

Договор аренды второго спорного земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0610000:559, значится как основание государственной регистрации права собственности на септик, также зарегистрированный в качестве "сооружения" с присвоением кадастрового номера 23:12:0610000:591 и указанием в качестве основного признака "сооружения" его объёма – 3 кубометра (выписка из ЕГРН от 25.10.2018).

Спорные земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0610000:559 и 23:12:0610000:558 имеют вид разрешенного использования "объекты придорожного сервиса" (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2017 №23/061/004/2017-2579 и от 05.07.2017 №23/061/004/2017-2580).

Общество указывает, что резервуары и септик являются объектами вспомогательного назначения по отношению к зданию операторской, в связи с чем, для регистрации права собственности не требовалось разрешение на ввод в эксплуатацию.

На здание операторской площадью 59,3 кв. м с кадастровым номером 23:12:0601037:702 право собственности общества также зарегистрировано, в 2017 году, на основании договора о присоединении. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:12:06010037:33, вид разрешенного использования которого – под размещение стационарной автозаправочной станции, на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601037:33 зарегистрировано право собственности общества на основании договора о присоединении.

Основываясь на технологической связи резервуарного парка, септика и здания с кадастровым номером 23:12:0601037:702, общество полагает, что всё это образует неделимую вещь, и оно вправе обязать администрацию продать земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0610000:559 и 23:12:0610000:558, на которых находятся такие части неделимой вещи как резервуарный парк и септик.

Суд не может согласиться с предложенной истцом классификацией резервуаров и септика автозаправочной станции, равно как и самой этой автозаправочной станции, ни в качестве самостоятельных недвижимых вещей, ни как частей неделимой вещи, ни в качестве автозаправочного или иного комплекса.

Рассуждая о таких вещах, которые изначально были движимыми, но затем были неразрывно (в большей или меньшей степени) связаны с землей, следует исходить из юридической максимы: ‘‘quicquid plantatur solo, solo cedit’’ (чтобы ни было прикреплено к земле – становится её частью).

Именно эта максима предваряет доктрину о так называемых "fixtures" – всевозможных устройствах, приспособлениях, оборудовании, - изначально будучи вещами движимыми, после присоединения их к земле они становятся частью земли, не подлежащей, по общему правилу, отделению от земли. Они выполняют функцию улучшения земельного участка, делают его годным для занятия определенной деятельностью. Однажды будучи прикреплённой к земле, движимая вещь утрачивает свои самостоятельные признаки, перестаёт существовать как таковая, становясь неотъемлемой частью земельного участка, тотчас поступая в собственность того, кому принадлежит земельный участок, причём без какой-либо дополнительной сделки.

Для отнесения конкретной движимой вещи к классу так называемых "fixtures" необходимо учитывать 1) характер присоединения движимой вещи к земле 2) цель такого присоединения.

Вещь становится частью участка, если она с этим участком неразрывно соединена. Допустимы различные варианты такого присоединения к участку, причем оно не всегда должно быть неразрывным и непрерывным, подчас возможно и нахождение вещи на участке без какого-либо крепления, но за счет своего веса и предназначения вещь может считаться неразрывно связанной с участком. Здания, например, с точки зрения теории "fixtures" считаются частью земельного участка ("part and parcel of the land").

Второй критерий – цель присоединения вещи к земле. Движимая вещь может сохранить свою самостоятельность, если целью её крепления к земле не являлось улучшение участка. Если же соединение вещи с участком таково, чтобы сделать этот участок пригодным для занятия определенной деятельностью, то такое укрепление движимой вещи свидетельствует об утрате ею самостоятельного значения и влечёт её поступление в состав земельного участка и в собственность того, кому этот участок принадлежит.

Однако из этого достаточно строгого правила предусмотрено исключение – для арендатора земельного участка, движимые вещи которого, прикрепленные к участку, хотя и рассматриваются как часть участка и собственность того, кому принадлежит участок, но могут быть отделены арендатором от этого участка и оставлены себе по истечению срока аренды. Такие улучшения участка, которые могут быть отделены от него арендатором по истечению срока аренды, принято обозначать в доктрине как "trade fixtures" – используемые арендатором в течение срока аренды устройства, приспособления, механизмы, соединенные им неразрывно с арендуемой землёй или зданием и считающиеся после такого соединения собственностью арендодателя земли или здания, но могущие поступить обратно в собственность арендатора в случае, если он их отделит от участка или от здания в течение или сразу же по окончании срока аренды.

В данном случае видно, что "резервуарный парк", на который истец зарегистрировал в публичном реестре своё, арендатора земельного участка, право собственности, представляет собой подземные резервуары, о наличии которых свидетельствуют только люки на поверхности арендуемого истцом участка. Эти резервуары являются подземными, и используются для слива жидкого топлива.

Подземные резервуары для хранения топлива, обозначаемые в нефтяном бизнесе как "underground storage tanks" (UST), или "underground fuel tanks", не могут быть ничем иным кроме как "fixtures", или, применительно к аренде земли для занятия бизнесом по торговле топливом, - "trade fixtures" (что предполагает возможность их отделения по окончанию аренды и оставление резервуаров бывшим арендатором земельного участка за собой). Они могут при определенных обстоятельствах оставаться движимыми вещами, но, как правило – такое оборудование после крепления в земельном участке становится его частью, поскольку не может функционировать без непрерывной связи с земельным участком, выражающейся в закапывании в земельный участок и бетонировании или ином подобном креплении. Никаким "сооружением" данное оборудование не является. Оборудование заправочной станции после его закапывания в земле сооружением не становится, а становится неразрывной частью этой земли, и служит целям использования земельного участка, обозначенным в договоре аренды, применительно к данному случаю эта цель использования земельного участка состоит в придорожном сервисе. Следовательно, самостоятельного права на земельный участок закопанное в нем оборудование автозаправочной станции не даёт, хотя бы на это оборудование зарегистрировали право собственности и присвоили ему кадастровый номер в реестре объектов недвижимости.

Станция продажи топлива ("filling station") также относится к категории "fixtures" – стационарно устроенного оборудования для продажи топлива, размещающегося, как правило, под навесом на мощении и управляемого из операторской.

Классификация заправочных станций в качестве "trade fixtures" является преобладающей в стране происхождения крупнейших транснациональных нефтяных корпораций, под брендом которых осуществляется продажа топлива по всему миру. Так, например, в деле Standard Oil Company v. La Crosse Super Auto Service (217 Wis. 237. Feb. 5, 1935) данный тезис принимается как само собой разумеющееся: "It is clear that the tanks and pumps were trade fixtures installed upon the premises by the plaintiff for temporary purposes connected with its business" ("очевидно, что резервуары и бензоколонки являются торговыми приспособлениями, установленными на участке истцом для временных целей своего бизнеса"); в деле Sgro v Getty Petroleum Corp. (854 F.Supp. 1164 (1994) принадлежность оборудования топливозаправочной станции к категории "trade fixtures" не вызывает никаких сомнений: "The law recognizes that as a general rule, unless a contrary intent is clear, items of commercial equipment, even if firmly attached to realty, constitute "trade fixtures", and may be removed by the owner at the expiration of a lease of the property … The undisputed facts in this case demonstrate that the underground tanks and related equipment … were "trade fixtures"" ("Признано правом как общее правило, если только не очевидно противоположное намерение, что предметы коммерческого оборудования, даже если они прочно прикреплены к земле, являются "торговыми приспособлениями", и могут быть удалены владельцем по истечении аренды … Бесспорные факты в этом деле показывают, что подземные резервуары и относящееся к ним оборудование … являются "торговыми приспособлениями"); в деле McCraw Oil Company, Inc. v. Pierce (2004 OK Civ. App. 7 (Okla. Civ. App. 2003)) относимость к "торговым приспособлениям" подземных топливных резервуаров и иного оборудования заправочных станций отмечается как правило в большинстве юрисдикций: "Independent research reveals a majority of jurisdictions treat USTs as trade fixtures which are removable by and remain the personal property of the bailor or lessee" ("независимое исследование показывает, что большинство юрисдикций рассматривают подземные топливные резервуары как торговые приспособления, которые могут быть удалены и остаются собственностью их владельца или арендатора").

При любом подходе, будь то доктрина "fixtures" общего права, или понятие недвижимой вещи в российском гражданском праве, закопанное в земле оборудование, в данном случае это резервуары автозаправочной станции и септик, не может стать сооружением и быть зарегистрированным как сооружение в публичном реестре с регистрацией права собственности арендатора земельного участка, установившего это оборудование и укрепившего его в земле. Такая регистрация является ошибочной и безосновательной, и не может признаваться судом как доказательство наличия в собственности арендатора земельного участка "сооружения", дающего ему право этот участок выкупить.

Относительно тезиса истца о том, что расположенные на двух спорных земельных участках с кадастровыми номерами 23:12:0610000:558 и 23:12:0610000:559 подземные резервуары и септик образуют неделимую вещь со зданием, расположенным на смежном земельном участке (кадастровый номер 23:12:0601037:33), на которое зарегистрировано право собственности истца (кадастровый номер здания 23:12:0601037:702), - суд считает, что здание операторской на одном участке и подземное оборудование на двух других участках неделимой вещью не являются.

Применительно к автозаправочной станции и данное здание, и оборудование, как подземное, так и надземное, доктринально относятся к категории "trade fixtures" – торговых приспособлений арендатора земельного участка. Цель предоставления земли в аренду обозначена в договорах двух спорных участков как "придорожный сервис", и все эти торговые приспособления делают земельные участки пригодными для данной цели. Ни о какой застройке земельного участка в данном случае речь не идёт.

Из акта осмотра от 06.08.2019 следует:

- на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0610000:558 (спорный участок) расположены 14 различных люков в виде металлических шахт с крышками разных по величине и высоте, предназначенных для слива жидкого моторного топлива (ЖМТ), для отбора проб ЖМТ, для замера уровня ЖМТ в резервуарах, для промливневой канализации, для сбора аварийного пролива ЖМТ; система деаэрации резервуаров (дыхательные клапаны) – вертикальный каркас из трубы квадратной, на котором закреплены трубопроводы с установленными на них запорной арматурой (краны) и манометрами; металлический шкаф с установленным электрическим щитом переключения, устройство заземления бензовоза; из плитки тротуарной обустроена подъездная площадка для слива ЖМТ из автоцистерн в резервуары. Резервуары находятся под землей, на поверхность выходят только вышеперечисленные элементы. Часть резервуара можно увидеть в металлической шахте с крышкой, где в крышке горловины резервуара находятся трубопровод отбора проб ЖМТ, трубопровод замера уровня ЖМТ, насос;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0610000:559 (спорный участок) размещен септик объёмом 3 кубометра; на поверхности земли установлен дизельный генератор, имеется пожарный резервуар, закрытый красной круглой металлической крышкой; колодец, в котором установлен кран для присоединения пожарного рукава; имеется прямоугольная металлическая крышка, установленная над подземным септиком, точное расположение подземной части септика и его размеры установить не представляется возможным; ближе к проезжей части автодороги находятся ещё два круглых люка – колодец линии связи, другой водопроводный; третий люк ниже уровня земли, со слов представителя истца колодец предназначен для сбора очищенных жидких бытовых отходов;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0601037:33 (собственность истца) расположены здание магазина, площадка топливно-раздаточных колонок (ТРК), навес над ТРК, склад сопутствующих товаров, два металлических пожарных щита, металлический ящик для ветоши, металлический ящик для проб, площадка с двумя контейнерами для мусора, на территорию АЗС с автомобильной трассы А-160 организованы въезд и выезд для автотранспорта.

Поскольку расположенное на двух арендуемых спорных участках оборудование, как закопанное в земле, так и выступающее над земной поверхностью, частью здания АЗС, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0601037:33, - не является, суд не может согласиться с утверждением истца об отнесении этого здания и технологического оборудования на двух спорных участках к неделимой вещи (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, истец не может распространить режим недвижимой вещи со своего здания также на резервуары и септик, зарытые на двух спорных земельных участках, для обоснования своего права обязать арендодателя продать эти участки как занятые недвижимой вещью истца.

Суд оснований для удовлетворения заявленных требований не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков