Решение от 29 января 2021 г. по делу № А45-15882/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15882/2020
г. Новосибирск
29 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 29 января 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Бердска (ИНН <***>), г. Бердск к обществу с ограниченной ответственностью «Лесоторговая база №1» (ИНН <***>), г. Новосибирск; обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (ИНН <***>), г. Москва об изъятии объекта незавершенного строительства

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр» (ИНН <***>), г. Москва

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 19.05.2020, паспорт, диплом

ответчика – ФИО3 - представитель по доверенности от 01.08.2020, паспорт, диплом

от третьего лица – ФИО4 – представитель по доверенности от 11.01.2021, паспорт, диплом

установил:

Администрация города Бердска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 13.10.2020), в котором просит: изъять у общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» объект незавершенного строительства, площадью 637 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:519, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: <...> в районе рынка, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» объект незавершенного строительства, площадью 540,7 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: <...> в районе рынка, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Одновременно истец отказался от исковых требований к ответчику ООО «ЛесоТорговая база № 1» связи с внесением в ЕГРЮЛ 25.09.2020 сведений о прекращении юридического лица.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр».

Представители сторон поддержали заявленные требования и возражения по делу.

Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы об определении начальной продажной стоимости объектов незавершенного строительства не поддержано. В удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы судом отказано.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил.

На основании протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.03.2015, между администрацией г. Бердска и ООО «Лесоторговая база № 1» заключен договор от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 по адресу: <...> в районе рынка, площадью 3025,0 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора аренды разрешенное использование земельного участка - под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями на 1-м этаже.

Согласно п. 4.2.13. договора аренды в срок до 01.01.2018 арендатор обязан завершить строительство и обратиться в администрацию города за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1.3. срок действия данного договора до 26.02.2020.

На указанном земельном участке ответчиком ООО «Лесоторговая база № 1» возведены и зарегистрированы объекты:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:520 площадью 468,6 кв.м. Степень готовности: 6%. Дата присвоения кадастрового номера - 15.03.2018;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 площадью 637 кв.м. Степень готовности: 3%. Дата присвоения кадастрового номера - 14.03.2018.

06.02.2020 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 ООО «Межрегиональная управляющая корпорация». Переход права собственности на объект незавершенного строительства произошел на основании гражданско-правовой сделки между ответчиками.

Договором от 12.04.2012 № 233-д ООО «Лесоторговая база №1» был предоставлен в аренду смежный участок площадью 4230,0 кв.м. с кадастровым номером 54:32:010366:27 по адресу: <...> в районе автостоянки. Земельный участок предоставлен для складирования, хранения и реализации строительных материалов. Срок действия договора аренды закончился 15.02.2016. Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-37924/2019 на ООО «Лесоторговая база №1» возложена обязанность освободить самовольно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 путём сноса находящихся на нем строений и сооружений и передать его администрации города Бердска.

В настоящее время срок действия договора от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка окончен, регистрационная запись о праве аренды земельного участка ООО «Лесоторговая база №1» погашена.

Строительство объектов не завершено, срок действия разрешения на строительство от 07.10.2015 №54-301000-89-2015, выданного ООО «Лесоторговая база №1», закончился 19.06.2018. Ответчик общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» 01.10.2020 обратился в администрацию г. Бердска о предоставлении земельного участка для окончания строительства, т.е. после предъявления иска в суд. Письмом от 22.10.2020 обществу было отказано с мотивировкой о предъявлении иска в арбитражный суд об изъятии незавершенных строительством объектов в целях реализации с публичных торгов. Предыдущий арендатор не обращался в администрацию г. Бердска с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Наряду с указанными выше договорами аренды земельных участков, администрацией г. Бердска на основании постановления № 3651 от 22.10.2015 ООО «ЛесоТорговая База № 1» было дано разрешение на использование при строительстве многоквартирного жилого дома земельного участка с местоположением: <...> в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060) для размещения элементов благоустройства территории при строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <...> в районе рынка без предоставления земельного участка. Срок такого использования установлен до 05.10.2016. В последующем разрешение продлено не было.

Из акта результатов визуального осмотра № 9 от 11.06.2020, на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46 расположена строительная площадка, находится строительный котлован с фундаментом, строительные материалы и строительная техника отсутствуют, строительная деятельность не ведется. Администрацией выявлено частичное нарушение ограждения площадки.

06.05.2020 в адрес ответчиков направлялись уведомления об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46. Однако до настоящего времени земельный участок в добровольном порядке не освобожден.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанных объектов недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, администрация г. Бердска предъявила в суд требование об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи. Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который, приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в силу с 01 марта 2015 года (часть 1 статьи 35 указанного закона).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 не предоставлялся в целях окончания строительства, поскольку администрация г. Бердска в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположены незавершённые строительством объекты, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на незаконное бездействие в период действия разрешения на строительство, со стороны администрации г. Бердска, в результате чего застройщик был лишен возможности построить объект в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46.

В указанной части доводы ответчика не нашли своего подтверждения надлежащими доказательствами.

Так, из материалов дела следует, что между администрацией г. Бердска и ООО «ЛесоТорговая база №1» наряду с договором аренды № 231-д от 07.04.2015, был заключён договор аренды от 12.04.2012 № 233-д смежного земельного участка площадью 4230,0 кв.м с кадастровым номером 54:32:010366:27. Земельный участок был предоставлен для складирования, хранения и реализации строительных материалов.

Срок действия договора определен сторонами с 16.03.2012 до 15.03.2015 (пункт 1.4. договора аренды).

Согласно соглашению от 27.02.2015 № 178-д срок действия договора аренды был продлен до 15.02.2016.

Представитель ответчика настаивал на том, что земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 предоставлялся для организации строительства на смежном земельном участком с кадастровым номером 54:32:010366:46, однако указанное утверждение противоречит целям, указанным в договоре аренды. Для строительства земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 не предоставлялся.

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Соглашения о продлении действия договора аренды между сторонами не достигнуто; администрацией торги не объявлялись.

В связи с тем, сторонами не было достигнуто соглашения о продлении договора, договор аренды вышеуказанного земельного участка прекратил свое действие 15.02.2016.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона в целях строительства многоквартирного жилого дома были заключены:

договор от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 по адресу: <...> в районе рынка, площадью 3025,0 кв.м.

договор от 12.04.2012 № 233-д аренды смежного участка площадью 4230,0 кв.м. с кадастровым номером 54:32:010366:27 по адресу: <...> в районе автостоянки, для складирования, хранения и реализации строительных материалов;

на основании постановления № 3651 от 22.10.2015 после окончания срока действия договора аренды 12.04.2012 № 233-д обществу «ЛесоТорговая База № 1» было дано разрешение на использование при строительстве многоквартирного жилого дома земельного участка с местоположением: <...> в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060) для размещения элементов благоустройства территории при строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <...> в районе рынка без предоставления земельного участка. Срок такого использования установлен до 05.10.2016. В последующем разрешение продлено не было.

Учитывая, что администрация г. Бердска не провела торги на право аренды земельного участка 54:32:010366:27, не продлила срок разрешения на использование при строительстве многоквартирного жилого дома земельного участка с местоположением: <...> в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060), необходимых для организации строительства многоквартирного жилого дома, суд установил, что в данном конкретном случае применим п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, поскольку администрацией г. Бердска созданы условия, при которых арендатор начал строительство и не закончил его в период действия договора аренды от 07.04.2015 № 231-д, в связи с бездействием администрации, устранившейся от решения вопросов о предоставлении смежного (-ых) земельного участка для организации строительства арендатором.

Кроме того, при принятии решения суд исходит также из следующего.

В соответствии с пунктом 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Из материалов дела следует, что договор аренды № № 231-д от 07.04.2015 заключен с разрешенным использованием – под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями; разрешение на строительство выдавалось для строительства многоквартирного жилого дома; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 площадью 637 кв.м., об изъятии которого заявлено истцом – многоквартирный дом.

Ответчиком к материалам дела приобщены четыре договора уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве между четырьмя гражданами и ответчиком, который в настоящее время является участником долевого строительства.

Истец, отклоняя доводы ответчика о наличии договоров долевого участия в строительстве, указал на совпадение ответчика – собственника незавершенных строительством объектов с участниками долевого строительства, что не является основанием для применения п. 11 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Доводы истца в этой части судом отклоняются, поскольку в случае изъятия объекта в целях реализации с публичных торгов повлечет невозможность реализации обществом обязательств, вытекающих из договоров долевого участия, поскольку застройщик обязан не только совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома, но и передать конкретные квартиры участникам долевого строительства.

При этом представитель ответчика пояснил, что у граждан обществом выкуплены права долевых участников во избежание негативных социальных последствий для города Бердска и появлению обманутых дольщиков только после того, когда организация поняла, что смежные земельные участки администрацией не предоставлены и строительство не может быть продолжено.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворение исковых требований нет.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь п.п. 4 п. 1 статьи 150, статьями 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Администрации города Бердска (ИНН <***>) от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Лесоторговая база №1» (ИНН <***>).

Прекратить производство по делу в части исковых требований Администрации города Бердска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лесоторговая база №1» (ИНН <***>).

В удовлетворении исковых требований Администрации города Бердска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства - отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Булахова