Решение от 10 января 2021 г. по делу № А32-22879/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-22879/2020

г. Краснодар «10» января 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2020 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 10 января 2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-22879/2020


по заявлению публичного акционерного общества «Промбурвод» (ОГРН <***> ИНН <***>)


к администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>; ИНН <***>);


при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар


о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:110 в собственность,


при участии в судебном заседании 15.12.2020 представителя заявителя – ФИО1 (доверенность от 25.11.2019), представителя администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО2 (доверенность от 30.12.2019)



УСТАНОВИЛ:

ПАО «Промбурвод» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:110 площадью 21 621 кв. м, расположенного по адресу: <...>; обязании администрации в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи названного земельного участка.

Требования заявлены со ссылкой на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что заявитель как собственник объектов недвижимости обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, на котором они находятся.

Определением от 27.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент).

Администрация против заявленных требований возразила по основаниям, приведенным в отзыве, подчеркнув, что предоставление обществу в собственность спорного земельного участка нарушит правовой режим земель, поскольку право собственности конкретного лица на земельный участок несовместимо с его нахождением на территории городских земель общего пользования.

В судебном заседании, состоявшемся 15.12.2020, представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в заявлении с письменными дополнениями, представитель администрации – доводы отзыва.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности все представленные доказательства, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению с учетом следующего.

Согласно материалам дела, обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: <...>: нежилое здание с пристройкой – административное (литеры А, а) площадью 292,4 кв. м, нежилое здание – бильярд (литера Б) площадью 52,2 кв. м, нежилое здание – административное (литера В) площадью 193,8 кв. м, нежилое здание – бойлерная (литера Г) площадью 12,5 кв. м, нежилое здание – проходная (литера Д) площадью 9,1 кв. м, нежилое здание – электроцех (литера Е) площадью 24,4 кв. м, нежилое здание с пристройкой – склад (литеры Ж, Ж1) площадью 300,7 кв. м, нежилое здание – цементный склад (литера З) площадью 272,2 кв. м, нежилое здание – склад (литера И) площадью 20,8 кв. м, нежилое здание – столярный цех (литера К) площадью 74,7 кв. м, нежилое здание с пристройками – склад (литеры Л, Л1, Л2, п/Л) площадью 685,7 кв. м, нежилое здание – склад (литера М) площадью 163,8 кв. м, нежилое здание с пристройкой – кафе (литеры Н, Н1) площадью 87,7 кв. м, нежилое здание – склад (литера О) площадью 163,8 кв. м, нежилое здание – бойлерная (литера Ф) площадью 49,7 кв. м), нежилые помещения первого этажа № 10 – 15 здания с пристройкой (литеры С, С1, С2, С3, С4) площадью 732,7 кв. м, нежилое сооружение – подъездная дорога железнодорожного пути (литеры ХVIII) протяженностью 210 пг/м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403020:110 площадью 21 621 кв. м, в том числе земельный участок площадью 1315 кв. м в охранной зоне инженерных коммуникаций и земельный участок площадью 1099 кв. м за красной линией застройки (территория общего пользования), предоставленном обществу на основании договора аренды от 21.04.2005 № 4300013469, заключенного с администрацией, для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (строительство фундаментов и бурение водяных скважин).

Договор от 21.04.2005 № 4300013469 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды согласно постановлению главы администрации муниципального образования город Краснодар от 21.03.2005 № 701 «О предоставлении ОАО "Промбурвод" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара».

В целях реализации исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка, на котором расположены объекты производственной базы.

Решением администрации, изложенным в письме от 11.03.2020 № 4570/26, обществу отказано по мотиву нахождения испрашиваемого участка в зоне планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога).

Не согласившись с названным решением органа местного самоуправления, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю, в котором должны быть указаны все основания отказа.

Оспариваемое решение администрации мотивировано тем, что в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15 спорный земельный участок расположен в зоне планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога).

В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации также запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно письму департамента от 11.09.2019 № 13576/29 в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15, Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, п. 6, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне транспортной инфраструктуры (планируемого к размещению объекта местного значения – автомобильная дорога).

По сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) по состоянию на 24.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403020:110 по ул. Магистральной, 1 города Краснодара расположен в производственной зоне – П (письма департамента от 25.09.2019 № 29/10874-1; от 28.07.2020 № 29/2290-1).

Из письма департамента от 15.07.2020 № 8911/29 также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403020:110 расположен в общественно-деловой зоне, зоне транспортной инфраструктуры.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городско Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п.1, земельный участок полностью расположен в производственной зоне.

Вместе с тем, в пункте 1.1 договора аренды от 21.04.2005 №4300013469 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0110 указано на предоставление в составе земельного участка общей площадью 21 621 кв. м в том числе земельного участка площадью 1 099 кв. м, расположенного за красной линией застройки (территория общего пользования).

Таким образом, суд исходит из включения в состав земельного участка при его предоставлении в аренду территории общего пользования площадью 1 099 кв. метров, доказательств изменения площади земельного участка в части исключения земель общего пользования не представлено, в связи с чем, суд исходит из того, что в составе земельного участка продолжает оставаться территория общего пользования, что исключает возможность приватизации земельного участка.

Кроме того, заявитель не обосновал размер площади испрашиваемого земельного участка, что также служит основанием отказа в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса Российской Федерации. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 данного Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В силу правового подхода, сформулированного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Между тем, заявитель о проведении экспертиза не ходатайствовал.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе Российской Федерации названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Материалы дела не подтверждают, что в границах спорного земельного участка расположен имущественный комплекс в виде предприятия (статья 132 Гражданского кодекса).

Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости. При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

С учетом приведенных норм, материалы дела не подтверждают, что принадлежащие предпринимателю объекты (общей площадью 2585,3 кв. м), размещенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:0110 площадью 21 621 кв. м, представляют собой единый недвижимый комплекс в смысле, придаваемом таким недвижимым вещам статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд также считает необходимым отметить, что вопрос о соотношении площади испрашиваемого земельного участка и площади его застройки не имеет правового значения при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое ранее осуществлено заявителем путем заключения договора аренды от 21.04.2005 № 4300013469.

В рассматриваемом же случае общество намерено реализовать исключительное право собственника объектов недвижимости на приватизацию земельного участка, занятого такими объектами, что в обязательном порядке предполагает обоснование площади земельного участка, необходимого для их фактического размещения и эксплуатации. При этом такая площадь, в пределах которой только и может быть реализовано исключительное право на приватизацию земельного участка, не является автоматически тождественной площади того землепользования, которые было изначально предоставлено предприятию по государственному акту, а затем – по договору аренды, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств того, что вся территория земельного участка площадью 21 621 кв. м необходима для размещения и эксплуатации объектов недвижимости общей площадью застройки 2861 кв. м, не представлено и из материалов дела не усматривается. В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара от 28.07.2020 №29/2290-1 указано, что при площади застройки объектами капитального строительства 2861,2 кв. м и площади земельного участка 21 621 кв. м процент застройки земельного участка составляет 13,2%, тогда как нормативный процент застройки составляет 60%.

Из публичной реестровой карты Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru) видно, что объекты недвижимости составляют лишь небольшую часть спорного земельного участка, остальная, значительно большая часть земельного участка, представляет собой открытые площадки (стоянки для автотранспортной техники, проезды, развороты для движения транспорта).

Однако в данном случае общество настаивает на своем исключительном праве как собственника объектов недвижимости на приватизацию земельного участка, которое может быть реализовано только в части, занятой конкретными объектами недвижимости как таковыми, а не всей производственной базой.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования общества заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков