Решение от 8 октября 2024 г. по делу № А42-8747/2023

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


город Мурманск                                                                                 Дело № А42-8747/2023

09.10.2024

Резолютивная часть решения вынесена и объявлена 26.09.2024.

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Муратшаева Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бацеха Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа город Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области (ул. Строительная, д. 52, г. Оленегорск, Мурманская обл.; ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «100 метров» (ул. Папанина, д.3, корп. 1, пом. 7, г. Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 213 142 руб. 07 коп., расторжении договора, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности №06-3559 от 27.11.2023,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 23.09.2024

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа город Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «100 метров» о взыскании 1 217 370 руб. 64 коп., из них: 1 055 163 руб. 91 коп. задолженность по договору аренды за период с 07.09.2022 по 31.08.2023 и 162 206 руб. 73 коп. пени за период с 10.10.2022 по 31.08.2023. Также истец просит расторгнуть с Обществом с ограниченной ответственностью «100 метров» договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.12.2020 №1463, расположенного по адресу: <...> общей площадью 519,8 кв.м, кадастровый номер 51:12:0010103:561 и обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи муниципальное недвижимое имущество, предоставленное по договору аренды.

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования. В итоге истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в сумме 131 508 руб. 82 коп. за период с 07.09.2022 по 30.04.2024 и пени в сумме 81 633 руб. 25 коп. за период с 07.09.2022 по 21.05.2024, а всего 213 142 руб. 07 коп. Также истец просит расторгнуть с Обществом с ограниченной ответственностью «100 метров» договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.12.2020 №1463, расположенного по адресу: <...> общей площадью 519,8 кв.м, кадастровый номер 51:12:0010103:561 и обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи муниципальное недвижимое имущество, предоставленное по договору аренды.

Указанные уточнения исковых требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал на невыполнение ответчиком обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей, в связи с чем считает договор аренды подлежащим расторжению.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Указал на отсутствие задолженности по арендным платежам и на наличие преимущественного права приобретения спорного недвижимого имущества, установленного решением суда по делу №А42-2843/2024 от 25.07.2024. Кроме того, просит о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области  и обществом с ограниченной ответственностью «100 метров» заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.12.2020 № 1463.

В соответствии с договором аренды № 1463 от 10.12.2020, заключенным между Комитетом, выступающим Арендодателем, и ООО «100 метров», выступающим Арендатором, Ответчику было передано на условиях аренды сроком с 10.12.2020 по 09.12.2030 нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 519,8 кв.м., кадастровый номер 51:12:0010103:561, целевое использование: организация бытового обслуживания населения, размещение офисных, торговых помещений.

Решением Совета депутатов города Оленегорска от 30.05.2012 № 01-27рс утверждено Положение о порядке предоставления муниципального имущества в аренду, безвозмездное пользование. Текст документа опубликован в издании «Заполярная Руда», №22/1, от 02.06.2012, с. 18-19. В пункте 7.1 этого Положения указано, что размер арендной платы за использование муниципального имущества определяется арендодателем (ссудодателем) на основании рыночной оценки стоимости, проводимой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Арендная плата за использование нежилого помещения, общей площадью 519,8 кв.м., кадастровый номер 51:12:0010103:561, в соответствии с Отчетом № 870/09-20К от 21.10.2020 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимого имущества: величины ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества (без учета НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных платежей), разделом 3 договора № 1463 от 10.12.2020 и приложения № 1 к нему составляет 1 578 108 руб., в год, перечисляется ежемесячно по 131 509 руб. не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 519,8 кв.м. относится к числу помещений, внесенных в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации города Оленегорска от 24.02.2009 № 63 «Об утверждении перечня муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства».

В отношении вышеназванного помещения постановлением Администрации города Оленегорска от 27.06.2017 № 318 «О внесении изменения в постановление администрации города Оленегорска от 29.12.2016 № 573 «Об установлении льготной ставки арендной платы в целях оказания имущественной поддержки малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» установлена льготная ставка арендной платы.

Арендная плата за используемое недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, в соответствии с Отчетом № 870/09-20К от 21.10.2020 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимого имущества (без учета НДС), разделом 3 договора № 1463 от 10.12.2020 и приложения № 1 к нему, с учетом применения льготной ставки составляет:

-в первый год аренды - 40% размера арендной платы - 631 243 руб. 20 коп.;

-во второй год аренды - 60% размера арендной платы - 946 864 руб. 80 коп.;

-в третий год аренды - 80% размера арендной платы - 1 262 486 руб. 40 коп.;

-в четвертый год аренды и далее - 100% размера арендной платы 1 578 108 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 арендатор вносит арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим.

Пунктом 4.2. договора установлена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.п. в) п. 5.4.1., договора аренды от 10.12.2020 № 1463 Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с наличием задолженности и допущением ответчиком нарушения обязательства по внесению арендных платежей Комитет обратился в Арбитражный суд Мурманской области с соответствующим заявлением.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за период с 07.09.2022 по 30.04.2024 и пени в сумме 81 633 руб. 25 коп. за период с 07.09.2022 по 21.05.2024.

Как установлено материалами дела, ООО «100 метров» 15.01.2024 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 51:12:0010103:561, площадью 519,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 18.01.2024 № 06-87 Комитет сообщил Обществу об отказе в принятии данного заявления и реализации преимущественного права на выкуп, в связи с наличием задолженности по арендной плате за недвижимое имущество (пени) на момент подачи заявления.

Кроме того, указал, что в настоящий момент на рассмотрении в Арбитражном суде Мурманской области находится дело №А42-8747/2023 по иску Комитета к ООО «100 метров» о взыскании 1 217 370 руб. 64 коп., расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения. В адрес Общества возвращены документы, приложенные к заявлению, и направлен акт сверки взаимных расчетов.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 25.07.2024 г. по делу № А42-2843/2024 отказ Комитета признан незаконным.

Суд обязал Комитет устранить нарушение прав и законных интересов ООО «100 метров» путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.3 ст.9 ФЗ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» при получении заявления уполномоченные органы обязаны;

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней и Комитет, получив обращение ООО «100 метров» о выкупе недвижимого имущества, был обязан выдать Обществу проект договора купли-продажи не позднее 09.04.2024 г.

В случае своевременного совершения истцом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ответчик приобрел бы право собственности на объект недвижимости, что исключает несение расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование недвижимости начиная с 09.04.2024.

Судом учтено, что Комитет отказав Обществу предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, поставил истца перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе он нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные ст. 3 Закона N 159-ФЗ, и не смог впоследствии оформить указанное имущество в собственность.

При изложенных выше обстоятельствах право на взыскание арендной платы в период после 08.04.2024 года у истца отсутствует.

В решении от 25.07.2024 г. по делу № А42-2843/2024 суд установил, что по состоянию на 15.01.2024 (дата подачи заявления на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого помещения) у ООО «100 метров» имелась переплата в сумме 14 550 руб. 91 коп.

Указанное решение суда вступило в законную силу и не обжаловалось сторонами.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Комитетом представлен справочный расчет задолженности, произведенный с учетом установленных обстоятельств по делу № А42-2843/2024.

Согласно справочного расчета задолженности по уплате арендных платежей Общества по состоянию на 10.04.2024 не имеется.

В справочном расчете Комитетом указывается задолженность за прель 2024 года по состоянию на 10.05.2024 в сумме 131 509 руб. и рассчитана неустойка за март 2024 с 11.03.2024 по 21.03.2024 в сумме 1 446 руб. 60 коп. и неустойка за апрель 2024 с 11.05.2024 по 21.05.2024 в сумме 1 446 руб. 60 коп.

С учетом имеющейся переплаты, заявленного истцом периода образования задолженности с 07.09.2022 по 30.04.2024 и установленных обстоятельств оснований для взыскания задолженности по арендной плате и начисленных пени не имеется.

Относительно требования истца о расторжении договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.12.2020 №1463, расположенного по адресу: <...> и обязании его освободить суд приходит к следующему.

Согласно п.п. в) п. 5.4.1., договора аренды от 10.12.2020 № 1463 Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая во внимание полное погашение ответчиком основного долга и пени заявленная истцом мера в виде расторжение Договора по заявленному истцом основанию несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Кроме того, в решении от 25.07.2024 г. по делу № А42-2843/2024 суд установил, что по состоянию на 15.01.2024 у ООО «100 метров» имелась переплата в сумме 14 550 руб. 91 коп.

Также судом учитывается, что решением 25.07.2024 г. по делу № А42-2843/2024 Комитет обязан устранить нарушение прав и законных интересов ООО «100 метров» путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного в удовлетворении требований Комитета расторжении договор аренды муниципального недвижимого имущества от 10.12.2020 №1463, расположенного по адресу: <...> и обязании его освободить следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р е ш и л :

отказать в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа город Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья

Муратшаев Д.В.