Решение от 30 мая 2019 г. по делу № А32-12226/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-12226/2019
г. Краснодар
30 мая 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АО «Кубанская управляющая компания», г. Краснодар

к ООО «Южный Берег», г. Краснодар

третье лицо: УФССП России по Краснодарскому краю, г. Краснодар

об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи № Покр-288/15 от 08.09.2015 г. имущество: земельный участок, кадастровый номер 23:43:0309011:22, площадью 566 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Старокубанская, д. 65

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: не явился

от третьего лица: не явился

УСТАНОВИЛ:

АО «Кубанская управляющая компания» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Южный Берег» с требованиями об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи № Покр-288/15 от 08.09.2015 г. имущество: земельный участок, кадастровый номер 23:43:0309011:22, площадью 566 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Старокубанская, д. 65.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08 сентября 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи объектов недвижимости № Покр-288/15 (далее по тексту - договор).

В соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность, принадлежащие продавцу на праве собственности:

1) земельный участок, кадастровый номер 23:43:0309011:22, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 566 кв.м., вид права – собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Старокубанская, 65; Стоимость указанного земельного участка составляет 19 890 000 (девятнадцать миллионов восемьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек;

2) жилой дом, кадастровый номер 23:43:0309011:277, назначение: жилое., площадь общая 28,2 кв. м., вид права – собственность, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Старокубанская, дом № 65.

Стоимость указанного объекта недвижимости составляет 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Общая стоимость проданного имущества составила 20 050 000 (двадцать миллионов пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Пунктом 3 настоящего договора № Покр-288/15 от 08.09.2015 предусмотрен порядок расчетов по договору, а именно, покупателю предоставлена рассрочка для полной оплаты в срок до 01.09.2016 года.

Согласно пункту 7 договора, после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору и до момента полной оплаты цены договора в соответствии с п. 2, права на объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1, будут находится в залоге у Продавца.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.02.2019г., право собственности ответчика на спорный земельный участок зарегистрировано 22.09.2015г.

Покупателем оплачена стоимость жилого дома по договору купли – продажи объектов недвижимости № Покр-288/15 от 08.09.2015 в размере 160 000 рублей.

Остаток задолженности в размере 19 890 000 руб., ответчиком погашен не был, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием об оплате указанной суммы задолженности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 г. по делу № А32-52761/2017 с ООО «Южный берег» в пользу АО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский» взыскана задолженность по договору купли-продажи объектов недвижимости в размере 19 890 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 121 768 руб. 25 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 133 059 руб.

Ссылаясь на то, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 г. по делу № А32-52761/2017 не исполнено, задолженность по оплате стоимости переданных ответчику объектов недвижимого имущества составляет 19 890 000 руб., а также 2 121 768 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, истец обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Обстоятельства действительного исполнения истцом обязательств по передаче ответчику спорных объектов недвижимости, а также факт наличия на стороне ответчика неисполненных обязательств по его оплате, подтверждены материалами дела.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Также, как было указано выше, в согласно пункту 7 договора № Покр-288/15 от 08.09.2015, после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору и до момента полной оплаты цены договора в соответствии с п. 2, права на объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1, будут находится в залоге у Продавца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 25.02.2019 г., спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309011:22, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Старокубанская, 65, принадлежит на праве собственности ответчику - ООО «Южный Берег» и обременен ипотекой в силу закона в пользу истца - АО «Кубанская управляющая компания».

В связи с тем, что обязательства по оплате спорного объекта недвижимого имущества не исполнены ответчиком, требование истца об обращении взыскания на предмет залога является законным и обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 340 Гражданского кодекса РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В обоснование действительной рыночной стоимости спорного имущества на текущую дату истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 15975/19 от 17.04.2019 г., выполненный ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309011:22 на дату оценки составляет 5 705 000 руб.

Указанная рыночная стоимость спорного земельного участка ответчиком не оспорена, контррасчет стоимости не представлен, ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения признаются, в том силе следующие операции – реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства приходит к выводу, что исковые требования АО «Кубанская управляющая компания» об обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи № Покр-288/15 от 08.09.2015 г. имущество: земельный участок, кадастровый номер 23:43:0309011:22 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены спорного участка в сумме 5 705 000 руб.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309011:22, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 566 кв.м, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 65, являющийся предметом залога по договору купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2015г. №Покр-28/15, заключенного между ЗАО «Кубанская управляющая компания» (в настоящее время - АО «Кубанская управляющая компания») и ООО «Южный берег», путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 5 705 000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ» (ИНН <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «КУБАНСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН <***>) 6000 расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова